TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03547 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I7JB

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 mars 2025 prorogé au 10 Avril 2025

[I] [M]

C/

[R] [X]

[L] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Me Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marianne LE HELLOCO – 26

M^e Dominique LECOMTE – 24

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [I] [M]

née le 18 Août 1972 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 24, substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [X]

née le 12 Avril 1976 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 26

Monsieur [L] [W]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marianne LE HELLOCO, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 26

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Octobre 2024

Date des débats : 23 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 27 mars 2025 prorogée au 10 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon les parties, Mme [I] [S] [G] a consenti à bail à Mme [R] [X] et M. [L] [W] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

Mme [R] [X] et M. [L] [W] ont restitué les clés et quitté les lieux le 2 avril 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, Mme [I] [S] [G] a fait assigner Mme [R] [X] et M. [L] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir les condamner solidairement à lui payer les sommes de :

– 28 926,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2024 ;

– 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 23 janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, Mme [I] [S] [G], représentée par son conseil s’en référant à ses conclusions du 10 janvier 2024 déposées à l’audience, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le débouté de l’ensemble des demandes, fins et prétentions des défendeurs.

Mme [R] [X] et M. [L] [W], représentés par leur conseil s’en référant à ses conclusions du 21 janvier 2025 déposées à l’audience, sollicitent de voir :

À titre principal,

– débouter Mme [I] [S] [G] de ses demandes au titre des reprises en peintures (23 388,30 euros), de la réparation du poêle (3 120,39 euros), de l’état de frais d’acte de commissaire de justice (1 138,32 euros), de l’évacuation des déchets (300 euros), des frais irrépétibles et des dépens ;

– leur donner acte de leur accord pour prendre en charge les frais relatifs à la remise en état du terrain (950 euros), au ramonage du poêle (93,50 euros) et à l’entretien de la chaudière (235,27 euros) ;

– déduire des sommes mises à leur charge le dépôt de garantie d’un montant de 600 euros ;

– en conséquence, dire et juger que leur condamnation ne saurait excéder la somme de 678,77 euros ;

À titre subsidiaire,

– réduire à de plus justes proportions les demandes formulées par Mme [I] [S] [G] ;

En tout état de cause,

– débouter Mme [I] [S] [G] de ses demandes plus amples ou contraires ;

– écarter l’exécution provisoire de droit ;

– condamner Mme [I] [S] [G] à leur verser, unis d’intérêts, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’existence d’un bail à usage d’habitation entre les parties

Aux termes de l’article 1715 du code civil, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble et le paiement des loyers.

En l’espèce, bien qu’il ne soit produit aucun bail écrit, contractualisé et signé entre Mme [I] [S] [G] d’une part, et Mme [R] [X] et M. [L] [W] d’autre part, il s’infère des débats que les parties reconnaissent l’existence d’une relation contractuelle entre elles dont l’objet est la location d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] et ce, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros.

S’il est toutefois difficile au regard des débats de connaître la date exacte de prise d’effet du bail, il ressort cependant d’un extrait de relevé de compte bancaire appartenant à Mme [I] [S] [G] que le 5 octobre 2021, la somme de 600 euros a été créditée sur son compte par le biais d’un virement bancaire émis par M. [L] [W] au motif « Loyer [W] ».

De sorte qu’il peut assurément être retenu la date du 5 octobre 2021 comme date à laquelle le bail a a minima commencé à s’exécuter entre les parties.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Au titre des réparations et dégradations locatives

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, si Mme [I] [S] [G] au soutien de sa demande en paiement relative aux réparations et dégradations locatives invoque la comparaison entre l’état des lieux d’entrée du 25 septembre 2021 et le procès-verbal de constat des lieux dressé par commissaire de justice le 2 avril 2024 ; il convient toutefois de relever que ledit état des lieux d’entrée n’a pas été dressé contradictoirement, en l’absence des signatures de Mme [R] [X] et M. [L] [W] et dont il n’est pas non plus établi qu’ils auraient été présents lors de la rédaction de celui-ci.

De sorte qu’il ne peut être pris en considération que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 2 avril 2024, en présence de Mme [R] [X] et M. [L] [W], ce dernier ayant date certaine et étant contradictoire car établi à la demande de la bailleresse et en présence des locataires sortants, par comparaison à la présomption établie par l’article 1731 du code civil.

Par ailleurs, il y a lieu de préciser que si le constat dressé par commissaire de justice comporte 73 planches de clichés photographiques revêtus du cachet de l’étude et annexé à l’acte, celles-ci ne sont pas transmises aux débats.

En outre, si Mme [I] [S] [G], afin de prouver l’état des lieux litigieux au départ des locataires, produit des photographies dont il n’est pas contesté qu’il s’agit des lieux loués, celles-ci ne sont pas datées ; dès lors, elles ne peuvent qu’être écartées des débats.

Il en de même des photographies produites par Mme [R] [X] et M. [L] [W], afin de démontrer le très bon état du logement et sa propreté, qui s’il n’est pas contesté qu’il s’agit des lieux loués ne sont pas non plus datées.

Cependant, Mme [R] [X] et M. [L] [W] reconnaissent être redevables des frais sollicités par Mme [I] [S] [G] relatifs à la remise en état du terrain (950 euros), au ramonage du poêle à bois (93,50 euros) ainsi qu’à l’entretien de la chaudière (235,27 euros).

Du reste, il ressort du procès-verbal de constat du 2 avril 2024 que plusieurs éléments de la maison d’habitation et de son jardin, dont la bailleresse sollicite réparation et justifie de l’évaluation sérieuse des sommes sollicitées, ne sont pas en bon état après le départ des locataires, comme présumé lors de leur entrée dans les lieux et présentent des dégradations. Il en est ainsi :

– des murs, recouverts de fibre de verre peinte, griffée en divers endroits et fortement dégradée à proximité de la porte d’entrée (310,92 euros TTC) ;

– des murs et plafonds de la salle à manger qui sont noircis par la fumée (2 003,02 euros TTC) ;

– du parquet taché et usagé, sans traces visibles d’entretien dans le hall (1 815,77 euros TTC / 2 soit 907,89 euros TTC) ;

– au niveau des portes du hall, de la fibre de verre griffée, partiellement arrachée (436,81 euros TTC) ;

– de la fibre de verre griffée dans la cage d’escalier (531,62 euros TTC) ;

– de l’absence de cire ou de vernis sur les marches en bois (704 euros TTC) ;

– du parquet flottant stratifié de la 2ème chambre qui présente des gonflements et altérations du film stratifié (516,03 euros TTC).

Quoique Mme [R] [X] et M. [L] [W] contestent ces dégradations, ils n’apportent toutefois pas de preuve de leur exonération conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. De sorte qu’il sera accordé à Mme [I] [S] [G] la somme totale de 5 410,29 euros TTC en réparations des dégradations précédemment listées.

Quant à la somme sollicitée par Mme [I] [S] [G] au titre de l’évacuation en déchetterie des encombrants laissés par les locataires, celle-ci sera rejetée, faute pour elle de justifier de l’évaluation sérieuse du montant réclamé pour ce poste de réparation locative.

Enfin, pour ce qui est de la somme réclamée pour le remplacement du tubage du poêle à bois, bien que Mme [I] [S] [G] justifie de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, elle en sera également déboutée, faute de démontrer que cette réparation est nécessité par les dégradations imputables aux locataires sortants.

Au surplus, il convient de préciser que si la bailleresse souligne le défaut de nettoyage et d’entretien de plusieurs éléments dans le logement, elle ne sollicite aucune somme pour ce poste.

Par conséquent, Mme [R] [X] et M. [L] [W] seront condamnés à payer in solidum à Mme [I] [S] [G] la somme de 6 689,06 euros au titre des dégradations et réparations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, date de l’assignation et sous réserve des développements ultérieurs.

Sur le dépôt de garantie

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 3 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location précise notamment le montant du dépôt de garantie si celui-ci est prévu.

En l’espèce, en l’absence de bail établi par écrit, aucun dépôt de garantie ne résulte alors de celui-ci, conformément à l’article 3 précité.

De sorte qu’en application des règles du régime général de la preuve, il appartient alors, d’une part, à la bailleresse de démontrer que lors de la conclusion du bail verbal, les parties ont prévu l’existence de ce dernier ainsi que, son montant et d’autre part, aux locataires de démontrer qu’ils se sont bien acquittés du versement d’un dépôt de garantie lors de leur entrée dans les lieux.

Si Mme [I] [S] [G] prétend que les parties avaient convenu du versement d’un dépôt de garantie égal à un mois de loyer, soit 600 euros, sans en apporter la preuve, cet élément n’est cependant pas contesté par Mme [R] [X] et M. [L] [W].

En revanche, ces derniers qui prétendent s’être libérés du paiement du dépôt de garantie lors de leur entrée dans les lieux par le biais d’un règlement en espèces, n’en rapportent toutefois pas la preuve par la production d’un reçu notamment.

De sorte que, faute pour eux d’établir le versement d’un dépôt de garantie s’élevant à 600 euros lors de leur entrée dans les lieux, aucune somme à ce titre ne sera déduite du solde dû au titre des réparations et dégradations locatives.

Au titre des frais de commissaire de justice

En l’espèce, Mme [I] [S] [G] sollicite que les défendeurs soient condamnés à lui payer la somme de 1 138,82 euros au titre des frais de commissaire de justice.

Il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés.

De sorte que, dans la mesure où seul le procès-verbal de constat des lieux dressé le 2 avril 2024 a été utile à la résolution du litige, seul le coût de cet acte sera inclus dans les dépens de la présente instance.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [R] [X] et M. [L] [W], partie succombante au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat des lieux dressé le 2 avril 2024 ainsi qu’à payer à Mme [I] [S] [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [X] et M. [L] [W] à payer in solidum à Mme [I] [S] [G] la somme de 6 689,06 euros au titre des dégradations et réparations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [R] [X] et M. [L] [W] au paiement in solidum des dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat des lieux dressé le 2 avril 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [X] et M. [L] [W] à payer in solidum à Mme [I] [S] [G] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE Mme [R] [X] et M. [L] [W] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 4175 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,