RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00417 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O6CB

MINUTE N° : 26/00332

Notification

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT DU 09 MARS 2026 PRORORGE

AU DU 07 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société [Localité 1] SA [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [M] [D]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 12 Janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 21 décembre 1999, la SA d’HLM FRANCE HABITATION, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SA d’HLM [Localité 1], a consenti à Monsieur [G] [D] un bail portant sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] (immeuble H, 2ème étage, porte 201) à [Localité 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 2540,20 [Localité 5].

Par jugement contradictoire du 15 mai 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a notamment :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail, à compter du 15 mai 2022 ;

— condamné Monsieur [G] [D] à payer la somme de 1 146,17 € au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

— autorisé Monsieur [G] [D] à se libérer de la dette par versements mensuels successifs de 100 €, en sus du loyer et des charges en cours, les délais ainsi octroyés étant suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonné, à défaut de respect des délais de paiement, l’expulsion de Monsieur [G] [D], et la condamnation de celui-ci au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle ;

— débouté la SA [Localité 1] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur [G] [D] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 15 mars 2022 ;

— rappelé l’exécution provisoire de droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 8 janvier 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 562,96 € en principal, arrêtée au 3 janvier 2025.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 13 août 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1 623,16 € en principal, arrêtée au 1er août 2025.

Par exploit du 12 novembre 2025 signifié à étude, la SA d’HLM [Localité 1] a fait assigner Monsieur [G] [D] à l’audience du 12 janvier 2026 du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency, afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— à titre principal, le constat de la résiliation du bail d’habitation par l’effet de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail d’habitation pour non-respect de l’obligation d’avoir à payer régulièrement les loyers ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] (immeuble H, [Adresse 5]) à [Localité 4] ;

— le transport et la séquestration des meubles du logement en garantie des sommes dues et aux frais de l’expulsé ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 2153,76 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 3 novembre 2025, terme du mois d’octobre inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 13 août 2025 ;

— la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, jusqu’au départ des lieux ;

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 500 € au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 8 janvier 2025 et du 13 août 2025.

À l’audience, la SA d’HLM [Localité 1], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 2 251,44 €, arrêtée au 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle s’en rapporte à justice sur la demande de délais de paiement formulée en défense.

Elle rappelle notamment la précédente procédure de 2023 et la nécessité de délivrer deux commandements de payer en 2025, mais indique que l’échéance courante de loyer a été réglée. Pour le surplus, il est expressément renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [G] [D], comparante en personne, sollicite des délais de paiement à raison de 200 € par mois en sus du loyer courant et des charges. Il indique avoir fait un règlement la veille de l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, puis prorogée au 7 avril 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application du II de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si le bailleur est une personne morale et à l’exception des SCI familiales, à peine d’irrecevabilité de la demande de résiliation du bail pour défaut de paiement, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie par le bailleur au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, il est établi que la saisine de la CCAPEX est intervenue le 5 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 novembre 2025.

En application du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée le 17 novembre 2025 à la préfecture du Val-d’Oise, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 janvier 2026.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur les loyers et charges impayés :

Vu les articles 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1353 du code civil ;

La SA d’HLM [Localité 1] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers actualisée.

Il n’est pas justifié du virement récent évoqué à l’audience par Monsieur [G] [D]. La condamnation en paiement sera en tout état de cause prononcée « en deniers ou quittances », de sorte que tout paiement effectué entre le 7 janvier 2026 et le présent jugement viendra au débit des sommes dues.

Il convient de déduire du décompte les frais de contentieux imputés au débit, en ce qu’il n’entre pas dans l’arriéré locatif en tant que tel.

En outre et en application des articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, et notamment des articles L. 441-8 et R. 441-26 du même code, il appartient au bailleur qui applique des frais d’enquête pour la détermination du supplément de loyer de solidarité d’en justifier.

Or, dans le cas d’espèce, il n’est pas justifié par la SA [Localité 1] de la mise en demeure engagée à ses frais pour obtenir la régularisation de l’enquête SLS par le locataire. Dans ces conditions les frais d’enquête de 25 € doivent être déduits.

Enfin, il n’est pas non plus justifié de l’absence d’assurance contre les risques locatifs du locataire, entraînant l’application au décompte locatif de frais mensuels d’assurance, qui seront donc déduits.

En conséquence il sera partiellement fait droit à la demande de la SA d’HLM [Localité 1], et Monsieur [G] [D] sera condamné au paiement de la somme de 1 778,58 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés.

L’article 1231-6 du code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

Compte tenu des déductions de frais au présent jugement, ainsi que des paiements postérieurs au commandement de payer intervenus, la demande de rétroactivité des intérêts au taux légal, à la date du 13 août 2025, sera cantonnée à la somme de 1 455,39 €. Pour le surplus, les intérêts courront à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail d’habitation :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, antérieures au 29 juillet 2023.

Par exploit du 13 août 2025, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 623,16 €. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n°98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 octobre 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Vu les articles 1240 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [G] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 14 octobre 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SA d’HLM [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Il est rappelé que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 octobre 2025 au 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Sur les délais de paiement :

L’article 24, V de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 permet au juge, même d’office, d’accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, à condition que ce dernier ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai.

Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif, et il n’est pas contesté, que l’échéance courante du loyer et des charges a été réglée à la date de l’audience du 12 janvier 2026.

Monsieur [G] [D] a déjà pu bénéficier de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire par jugement du 15 mai 2023. Ces délais ont été respectés, bien qu’un arriéré se soit ensuite recréé en 2025.

Le diagnostic social et financier établi le 11 décembre 2025 établit que Monsieur [G] [D], qui perçoit un salaire d’environ 2 000 € en CDI, vit seul au domicile et règle, outre la dette de loyers, des mensualités de crédit à la consommation pour 242 € (sur un prêt total de 10 000 € en capital). Il en ressort également qu’il a des difficultés de santé qui ont d’une part diminué ses ressources (plus de 3 mois d’arrêt maladie) et le ralentissent dans sa gestion budgétaire et administrative. Il demeure en capacité financière de régler sa dette, en sus du loyer et des charges courants.

Dans ces conditions, il sera fait droit à sa demande de délais de paiement à raison de 9 mensualités de 200 € par mois, en sus du loyer et des charges.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante doit supporter les dépens, de sorte que Monsieur [G] [D] y sera condamné.

Il ne sera cependant pas mis à sa charge le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025, la délivrance de deux commandements de payer n’étant pas strictement nécessaire à la présente procédure.

En équité, la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et par application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE recevable la présente action en acquisition de clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à la SA d’HLM [Localité 1], en deniers ou quittances, à la SA d’HLM [Localité 1] la somme de 1 778,58 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 1 455,39 € à compter du 13 août 2025 et pour le surplus, à compter de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation, conclu le 21 décembre 1999, sont réunies au 14 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à payer à la SA d’HLM [Localité 1], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter du 14 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DIT que la condamnation en paiement de l’arriéré locatif, susvisée, comprend d’ores et déjà les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 14 octobre 2025 au 7 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ;

AUTORISE Monsieur [G] [D] à se libérer de sa dette en 8 mensualités de 200 € chacune, et une 9ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités doivent être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact :

—  1 La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

—  2 Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

—  3 À défaut par Monsieur [G] [D] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] (immeuble H, 2ème [Adresse 6]) à [Localité 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

—  4 Monsieur [G] [D] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 août 2025 ;

DIT que le coût du commandement de payer du 8 janvier 2025 reste à la charge de la SA d’HLM [Localité 1] ;

REJETTE la demande de condamnation en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6] par mise à disposition au greffe, le 7 avril 2026.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION