TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00433 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEYM

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025 prorogé au 24 septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[X] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M^e Koffi KOUASSI – 139

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [X] [W]

M^e Koffi KOUASSI – 139

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA – RCS CAEN 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 9] – [Localité 7]

représenté par [V] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [W]

demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

assisté de M^e Koffi KOUASSI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 139

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 11 Septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 octobre 2022, l’Établissement public INOLYA a donné à bail à Monsieur [X] [W] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 216,69€ augmenté des provisions pour charges locatives d’un montant de 30€.

Le 14 mai 2024, l’Établissement public INOLYA a fait signifier à Monsieur [X] [W] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 135,52€, arrêtée au 21 octobre 2022, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2025, remis à l’étude, l’Établissement public INOLYA a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de location à ses torts ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [W], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner que faute par lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [X] [W] à payer :

* la somme de 1.567,50€ au titre des loyers et charges impayés échus au 31 décembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayées du 1er janvier 2025 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à votre départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, l’Établissement public INOLYA a fait signifier un procès-verbal de vérification de l’occupation du logement en vertu de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Suivant Ordonnance en date du 2 septembre 2024, le Président du Tribunal judiciaire de Caen constatait notamment l’abandon du logement, la résiliation du bail et ordonnait la reprise du bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 23 sepembre 2024, l’Établissement public INOLYA a fait signifier la requête et l’ordonnance en résiliation du bail et reprise des locaux abandonnés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 novembre 2024, l’Établissement public INOLYA a fait signifier un procès-verbal de reprise des lieux au terme duquel il apparaît qu’arrivé sur place, le commissaire de justice a pu se rendre compte que le logement était actuellement occupé par un homme qui s’est présenté comme étant Monsieur [X] [W]. Le commissaire de justice a converti le procès-verbal en procès verbal de difficultés.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, l’Établissement public INOLYA a comparu, représenté par Madame [V] [U], Chargée Juridique et Social, dûment habilitée, qui a fait état de la procédure d’abandon de logement qui a été interrompue en raison de la présence du locataire dans les lieux. Elle a précisé que la dette actualisée s’élevait à la somme de 2.784,94€ avec des frais de procédure à hauteur de 851,30€. Le loyer représente la somme mensuelle de 273,02€ et les APL sont suspendus, étant précisé que le loyer résiduel serait de 25,81€ si les APL n’avait pas été suspendues. Monsieur [W] est accompagné par une travailleuse sociale sur le volet emploi pendant une durée de 6 mois ; mesure en cours depuis mars. Monsieur [W] ne peut payer que 50€ par mois à INOLYA. Il possède une carte pluri-annuelle qui expire le 23 mars 2026. Il ne travaille pas. Il vient d’Afghanistan et est resté traumatisé par la guerre. Il est suivi à l’EPSM.

Monsieur [X] [W] a comparu, asssté par Maître Samir KOUASSI, Avocat au Barreau de Caen, qui sollicite l’aide juridictionnelle provisoire. Il précise qu’il a un gros traumatisme vécu. Sa principale difficulté réside dans le fait que la CAF le considère comme un fraudeur. Il doit déposer un dossier à la Banque de France par l’intermédiaire de l’UDAF Monsieur [W] a beaucoup de dettes et il est question de les effacer. Il est d’accord pour ne payer que le loyer résiduel de 25,81€ par mois et il a fait déjà deux règlements. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Le Juge autorise l’Etablissement public INOLYA a adresser une note en délibéré sous 30 jours après interrogation de la CAF sur un rappel éventuel d’APL.

Le 19 juin 2025, l’Etablissement public INOLYA adressait une note en délibéré, reçue le 23 juin 2025, au terme de laquelle il concluait qu’il n’est pas certain qu’un rappel potentiel à hauteur de 1.176,58€ puisse être débloqué en faveur d’INOLYA.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’aide juridictionnelle provisoire

Conformément à l’article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, "dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président. L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion. L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources ».

En l’espèce, le Juge relève que la procédure initiée par le bailleur met en péril les conditions de vie de Monsieur [X] [W] en raison, notamment, de la demande d’expulsion locative sollicitée.

Une telle demande relève bien du champs d’application de l’article 20 sus-visé.

Dans ces conditions, l’aide juridictionnelle provisoire est accordée à Maître Samir KOUASSI, Avocat au Barreau de Caen, étant précisé qu’elle deviendra définitive si le contrôle des ressources de Monsieur [X] [W] réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 27 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 15 mai 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 14 mai 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 135,52€, arrêtée au 21 octobre 2022.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’Établissement public INOLYA produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 13 mai 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 1.933,64€, déduction faite des frais de procédure de 851,30€.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 juillet 2024 et de condamner Monsieur [X] [W] au paiement de la somme de 1.933,64€, suivant décompte arrêté au 13 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Lors de l’audience du 15 mai 2025, tout en expliquant la situation difficile du locataire, le bailleur a maintenu ses demandes. Il convient de relever que, selon décompte du 15 mai 2025 qui n’est pas contesté, Monsieur [X] [W] a procédé à quelques versements sporadiques de 50€ ne correspondant pas au montant du loyer contractuel de 273,02€ et que, selon l’Etablissement public INOLYA, il n’est pas certain qu’un rappel potentiel d’APL à hauteur de 1.176,58€ puisse être débloqué. Or, la reprise du loyer courant (qui ne peut se limiter au montant du loyer résiduel sans versement des APL) constitue une des conditions légales pour permettre au Juge de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant relevé, au surplus, que Monsieur [X] [W] n’est plus suivi par l’association ITINERAIRES qui l’avait accompagné et que le bilan social et financier préconise plutôt un relogement dans une structure d’hébergement au vu des difficultés rencontrées.

Par conséquent, Monsieur [X] [W] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [X] [W] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [X] [W] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [X] [W] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 15 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [X] [W], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’Établissement public INOLYA ;

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Samir KOUASSI, Avocat au Barreau de Caen ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 21 octobre 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 6], à compter du 14 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’Établissement public INOLYA la somme de 1.933,64€ (mille-neuf-cent-trente-trois euros et soixante-quatre centimes), suivant décompte arrêté au 15 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [X] [W] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’Établissement public INOLYA une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 15 juillet 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3] – [Localité 8]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [X] [W] à payer à l’Etablissement public INOLYA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection