TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/07902 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z24N

Minute :

JUGEMENT

Du : 27 Février 2025

Société [Localité 10] HABITAT

C/

Madame [F] [O]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société [Localité 10] HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [F] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Thomas GUYON

Madame [F] [O]

Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 avril 2015, l’OPH [Localité 10] Habitat devenu la société coopérative d’intérêt collectif d’habitations à loyer modéré à capital variable [Localité 10] Habitat (dite [Localité 10] Habitat) a donné en location à Madame [F] [O] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 465,00 € outre provisions sur charges.

Le 2 octobre 2023, [Localité 10] Habitat a fait délivrer à Madame [F] [O] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 798,76 € selon décompte arrêté au 25 août 2023.

Par courriel du 7 septembre 2023, [Localité 10] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à étude le 23 août 2024, Pantin Habitat a attrait Madame [F] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

[Localité 10] Habitat a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Madame [F] [O] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Madame [F] [O] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à [Localité 10] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Madame [F] [O] ;De condamner Madame [F] [O] au paiement des sommes suivantes :4 985,24 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;750 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 26 août 2024, [Localité 10] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2024.

Lors de l’audience, [Localité 10] Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes. Il expose que l’assurance n’a pas été produite et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 12 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 482,25 €.

Madame [F] [O] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 2 octobre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 12) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [F] [O] le 2 octobre 2023.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, la défenderesse absente lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Au surplus, le commandement de payer est également demeuré sans effet.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 novembre 2023, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Madame [F] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [F] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser [Localité 10] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [O].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, [Localité 10] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 12 décembre 2024 (échéance du mois de novembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 482,25 €, frais de recouvrement compris pour un montant de 142,46 €.

Il convient également d’en retirer les frais d’enquête biennale (129, 54 € au total) qui ne sont pas justifiés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 10] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de recouvrement ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [F] [O] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 7 210,25 € actualisée au 12 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 798,76 € à compter du 2 octobre 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [F] [O] cause manifestement et nécessairement un préjudice à [Localité 10] Habitat qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Madame [F] [O] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [F] [O] sera condamnée à payer à [Localité 10] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par [Localité 10] Habitat ;

CONSTATE que le contrat signé le 10 avril 2015 entre [Localité 10] Habitat et Madame [F]

[O] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 novembre 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [F] [O] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE [Localité 10] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [F] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 7 210,25 € actualisée au 12 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2023 sur la somme de 1 798,76 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [F] [O] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Madame [F] [O] à verser à [Localité 10] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [F] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [F] [O] à verser à [Localité 10] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE