TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01469 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHTF

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 27 Novembre 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[N] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [N] [M]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 93, substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : [M] MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 30 Septembre 2025

Date des débats : 30 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 27 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mai 2019, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [N] [M] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], et selon acte sous seing privé en date du 10 mai 2019 un emplacement de stationnement N° 100, sis [Adresse 7].

Le 17 décembre 2024, SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [N] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 1.298,84€, arrêtée au 10 décembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, remis à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [N] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [M] des lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce conformément aux dispositions des articles L. 411-1 à L. 412-6 et R. 411-1 à R. 442-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Monsieur [N] [M] à payer :

* la somme de 4.129,57€ au titre des loyers et charges impayés à la date du 8 mars 2025, outre loyers et surloyers échus ou à échoir jusqu’au jour de la résiliation des baux ;

* une indemnité d’occupation mensuelle de la résiliation des baux jusqu’à la libération des lieux;

* la somme de 250€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par son avocat qui a actualisé la dette à la somme de 12.348,64 euros arrêtée au 31 août 2025, et s’est opposé à tout délai.

Monsieur [N] [M] a comparu, et a indiqué ne pas reconnaître la dette, demander là rester dans le logement, avoir régularisé les documents demandés et ne plus avoir de sur loyer, percevoir la somme de 2.800 euros par mois en travail intérimaire. Il a précisé qu’il n’avait pas repris le paiement du loyer courant et qu’il avait un fils âgé de 16 ans qui vivait avec lui.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action:

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CCAPEX a été effectuée le 9 décembre 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

A la date du commandement de payer, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil , il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 17 décembre 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 1.298,84€, arrêtée au 10 décembre 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 2 mois le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, SA CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 26 septembre 2025 ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 12.087,26€, déduction faite des frais de procédure de 261,38 €.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 17 février 2025 et de condamner Monsieur [N] [M] au paiement de la somme de 12.087,26€, suivant décompte arrêté au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (i) le locataire soit en situation de régler sa dette locative et (ii) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le Juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le Juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

Il convient de relever que, selon décompte du 26 septembre 2025, Monsieur [N] [M] n’a procédé à aucun règlement depuis le 14 avril 2025. Or, la reprise du loyer courant, même sans les suppléments de loyers, constitue une des conditions légales pour permettre au juge de suspendre les effets de la clause résolutoire. Par ailleurs la dette reste très élevée, au simple titre des loyers usuels impayés.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et Monsieur [N] [M] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [N] [M] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [N] [M] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation:

Monsieur [N] [M] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 17 février 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires:

Monsieur [N] [M], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la SA CDC HABITAT SOCIAL;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 17 mai 2019, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 9], et du bail portant sur un stationnement N°100 sis [Adresse 7] en date du 10 mai 2019, à compter du 17 février 2025;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 12.087,26 euros, suivant décompte arrêté au 26 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [N] [M] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [N] [M] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [N] [M] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 17 février 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [M] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 100€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

M^me MBIH Marie-Ange LE GALLO