TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

18 Février 2026

N° RG 23/03905 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YJW2

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. SDC du [Adresse 1] à [Localité 2]

C/

[T] [W], [C] [W]

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Syndic. de copro. SDC du [Adresse 1] à [Localité 2]

SAS [P] [I] [O] & Associés

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe HÉRAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 10122B0174

DEFENDEURS

Monsieur [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillant

Madame [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Décembre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [W] et Madame [C] [W] sont propriétaires de plusieurs lots dans l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de M. et Mme [W] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le cabinet [G] [J], les a fait assigner en paiement devant ce tribunal par exploit du 26 avril 2023.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 10, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967, 1342-10 du code civil, et 54 du code de procédure civile, de :

« Dire et juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] recevable et bien fondé en ses demandes.

Y faisant pleinement droit :

Condamner in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires :

— la somme de 19.532,02 euros augmentée des intérêts au taux légal :

— à dater de la mise en demeure du 13 janvier 2020 sur la somme de 7.428,05 euros,

— à dater de la mise en demeure du 15 avril 2021 sur la somme complémentaire de 1.420,12 euros,

— à dater de la mise en demeure du 19 janvier 2022 sur la somme complémentaire de 7.097,33 euros,

— à dater de la mise en demeure du 14 décembre 2022 sur la somme complémentaire de 2.346,44 euros,

— à dater des présentes écritures sur le surplus,

— la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [C] [W] aux entiers dépens et autoriser Maître Philippe HÉRAL, avocat, à recouvrer directement ceux le concernant en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

M. et Mme [W], assignés à domicile, par acte remis à personne pour M. [W] et en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile pour Mme [W], n’ont pas constitué avocat.

Les conclusions d’actualisation en date du 2 janvier 2025 ont été signifiées par exploits du 30 décembre 2024 par acte remis à personne pour Mme [W] et en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile pour M. [W].

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 janvier 2025. Le demandeur ayant consenti à la procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera par ailleurs rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement. Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur ces demandes.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires qui n’est pas contestée.

Sur la demande au titre des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

*

En l’espèce, le demandeur réclame le paiement de la somme de 19.532,02 euros augmentée des intérêts au taux légal, à dater de la mise en demeure du 13 janvier 2020 sur la somme de 7.428,05 euros, à dater de la mise en demeure du 15 avril 2021 sur la somme complémentaire de 1.420,12 euros, à dater de la mise en demeure du 19 janvier 2022 sur la somme complémentaire de 7.097,33 euros, à dater de la mise en demeure du 14 décembre 2022 sur la somme complémentaire de 2.346,44 euros, à dater des dernières conclusions sur le surplus.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant que les défendeurs sont propriétaires indivis des lots n°27 et 41 dans l’immeuble susvisé.

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires en dates des :

-20 novembre 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2020 et voté divers travaux,

-23 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, autorisé divers travaux et fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2021,

-30 novembre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2022, voté divers comptes travaux et son attestation de non-recours,

-20 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et voté divers comptes travaux, autorisé divers travaux et son attestation de non-recours,

-31 octobre 2023 ayant désigné un nouveau syndic et son attestation de non-recours,00

-5 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, fixé le budget prévisionnel pour l’exercice 2024 et 2025, voté divers travaux et son attestation de non-recours,

— le jugement de liquidation judiciaire de l’ancien syndic [I] [O] datant du 11 octobre 2023 rendu par le tribunal de commerce de Paris, ordonnant la nomination d’un administrateur judiciaire Me [M] [L],

— la mise en demeure du 13 janvier 2020 pour le paiement de la somme de 7.428,05 euros,

— la mise en demeure du 15 avril 2021 pour le règlement de la somme de 1.420,12 euros,

— la mise en demeure du 19 janvier 2022 réclamant la somme de 7.097,33 euros,

— la mise en demeure du 14 décembre 2022 demandant le paiement de la somme de 2.346,44 euros,

— les accusés de réception s’y afférents,

— un décompte de charges des défendeurs arrêté au 1er trimestre 2023 inclus, faisant apparaitre un solde débiteur de 17.909,33 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— un relevé de compte des défendeurs pour la période des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 19.851,44 euros au titre des charges de copropriété dues.

— les appels de fonds sur les lots des défendeurs du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2024 présentant un solde débiteur lors du dernier appel de charge du 4ème trimestre 2024 de 2.034,42 euros au titre des charges de copropriété dues arrêtées au 14 octobre 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un décompte au 20 décembre 2024 laissant apparaître une créance de 19.851,44 euros incluant des frais de gestion/de suivi du contentieux à hauteur de 374,94 euros (145,91+ 27,6 +145,91 + 55,52) et des montants liés à un remplacement de joints, une mise en apparent du réseau d’alimentation ec/ef ainsi qu’à une fuite d’eau à hauteur de 11.806,03 euros (121 + 4.505,05 + 346 ,5 + 115,5 + 145,75 + 6.572,23).

Le syndicat ne formule aucune demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 de sorte qu’elle a soustrait la somme de 319,42 euros (145,91+ 27,6 +145,91) mais sans exclure la somme de 55,52 euros au titre de « note d’honoraires VBP » en date du 27 avril 2023. Or, il ne justifie pas que cette somme corresponde à une créance au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires d’avocat devant être arbitrés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme sera donc exclue de la créance due.

En outre, le syndicat ne démontre pas que la somme totale de 11.806,03 euros, incluant 121 euros pour un remplacement de joints, 4.505,05 euros pour une mise en apparent du réseau d’alimentation ec/ef ainsi que 7.179,98 euros au titre d’une fuite (recherche réparation et réfection de l’espace douche des défendeurs), soit due. Or, ces sommes ne correspondent pas à une créance au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir des charges de copropriété. Il convient notamment de relever que les procès-verbaux des assemblées générales fournies ne permettent pas de déterminer si ces dépenses mis à la charge des défendeurs ont été votées. En outre, le syndicat ne justifie pas dans ses écritures de l’imputabilité de ces sommes, en particulier de la fuite, aux défendeurs.

Dans ce contexte, le syndicat justifie d’une créance certaine, liquide et exigible de 7.670,47 euros (19.532,02-55,52-11.806,03) au titre des charges de copropriétés pour la période du 15 décembre 2019 au 20 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, que M. et Mme [W] seront condamnés in solidum à lui payer.

En l’occurrence, l’analyse du décompte produit démontre que les défendeurs ont adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de la mise en demeure d’avocat du 13 janvier 2020.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge des défendeurs à compter de l’assignation, soit le 26 avril 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, en expliquant le refus persistant et injustifié de M. et Mme [W] à payer leur charges régulièrement, a entraîné un préjudice financier distinct de celui compensé par les intérêts au taux légal pour la copropriété. Il explique avoir été privé des fonds nécessaires à une gestion normale et l’entretien de l’immeuble par la carence des défendeurs, qui a contraint les autres copropriétaires à avancer la somme due par cette dernière.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés des copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des défendeurs dans le paiement de leurs charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

M.et Mme [W], qui succombent, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés par la Maître Philippe Héral, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. et Mme [W] seront condamnés in solidum à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [C] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 5] représenté par son syndic en exercice :

la somme de 7.670,47 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété pour la période du 15 décembre 2019 au 20 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [W] et Madame [C] [W] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Philippe Héral, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT