TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01646 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ3H

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

E.P.I.C. [Localité 7] LA MER HABITAT

C/

[B] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49, M^e Jérémie PAJEOT – 125

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 7] LA MER HABITAT (RCS [Localité 7] 271.400.020)

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [J]

né le 15 Mars 1965 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/004728 du 12/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

non comparant, représenté par M^e Jérémie PAJEOT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire 125 substitué par M^e Noémie RIECHLING, avocat au barreau de CAEN

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 04 Février 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2022, l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat a donné à bail à Monsieur [B] [X] [J] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 250,61 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 95,32 euros.

Par acte extrajudiciaire du 26 décembre 2023, l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 602,40 euros au titre des loyers et charges impayés au 22 décembre 2023, terme de novembre 2023 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, l’OPH Caen La Mer Habitat a fait assigner Monsieur [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater acquise la clause résolutoire visée dans le commandement du 26 décembre 2023,

prononcer son expulsion du logement sis [Adresse 6], ainsi que de tous occupants de son chef, et ce dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute pour lui de se faire, il pourra y être contraint par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique si besoin est,

ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, à ses frais, risques et périls,

dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer,

le condamner au paiement :

* de l’arriéré dû, soit la somme de 772,36 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail (soit les loyers et charges jusqu’au 26 février 2024) augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,

* d’une somme mensuelle de 495,92 euros égale au montant du loyer et des charges, du 26 février 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation,

* de la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens dont le commandement de payer d’un montant de 97,24 euros.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle, l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [J], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite de voir :

à titre principal, déclarer irrecevables les demandes de [Localité 7] La Mer Habitat,

Subsidiairement,

suspendre les effets de la clause résolutoire,

dire qu’il pourra se libérer de sa dette en 36 mensualités de 42 euros, chacune le 15 de chaque mois et la première à compter du 15 du mois suivant la signification du jugement à intervenir,

dire que s’il respecte cet échéancier, outre le règlement du loyer courant à échéance, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit ses effets,

débouter [Localité 7] La Mer Habitat du surplus de ses demandes,

statuer ce que de droit quant aux dépens,

dire que les dépens seront liquidés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande en résolution du bail:

Conformément à l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 24-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 24-III de la même loi prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de L’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat, qui a délivré à Monsieur [J] un commandement de payer en date du 26 décembre 2023, justifie aux débats avoir signalé à la CAF du Calvados la situation d’impayés de loyer du locataire en date du 6 novembre 2023, comme en atteste le courrier de cette dernière en date du 1er décembre 2023 sollicitant la négociation d’un plan d’apurement entre les parties.

De sorte que, la saisine de la CCAPEX conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 est réputée constituée à la date du 6 novembre 2023, soit plus de 2 mois avant la délivrance de l’assignation au locataire, en date du 17 avril 2024.

En outre, l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat à Monsieur [J] a bien été notifiée par voie électronique via le système EXPLOC à la préfecture du Calvados le 18 avril 2024, soit plus de 6 semaines avant la date de la première audience, fixée au 26 novembre 2024.

Dès lors, la demande en résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’assignation délivrée à M. [B] [X] [J] est recevable.

Sur la réouverture des débats :

Aux termes de l’article 444 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément à l’article 24 V de ladite loi, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat produit, au soutien de ses demandes tendant notamment au constat de la résiliation du bail et au paiement du solde locatif débiteur, un décompte locatif arrêté au 3 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Toutefois, il convient de relever qu’à la date de l’audience, le décompte locatif produit aux débats n’est pas actualisé, ce dernier étant arrêté au 3 décembre 2024, soit il y a plus de 2 mois.

De sorte, qu’il est impossible de statuer sur les demandes des parties, dont la demande reconventionnelle formée par Monsieur [J] quant à l’octroi de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient d’ordonner la réouverture des débats afin d’inviter les parties à produire un décompte locatif actualisé à la date de l’audience de renvoi et échéance en cours comprise ainsi que, toutes les pièces et explications qu’elles estiment nécessaires au succès de leurs prétentions.

La présente décision ne mettant pas fin à l’instance, il y a lieu de réserver l’ensemble des demandes et le sort des dépens.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande en résiliation du bail suivant acquisition de la clause résolutoire contenue dans l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 7] La Mer Habitat à Monsieur [B] [X] [J] ;

AVANT DIRE DROIT,

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 08/07/2025 à 10h30, salle n°4 ;

DIT que la présente décision vaut convocation des parties ;

INVITE inviter les parties à produire un décompte locatif actualisé à la date de l’audience de renvoi et échéance en cours comprise ainsi que, toutes les pièces et explications qu’elles estiment nécessaires au succès de leurs prétentions ;

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes ;

RÉSERVE l’ensemble des demandes et des dépens.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présente lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,