TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00270 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2TR

Minute : 2025/

Cabinet

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 28 Février 2025

[R] [U]

[W] [S] épouse [U]

C/

[T] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24,

Copie certifiée conforme délivrée le :

à

M^e Dominique LECOMTE – 24,

M^e Aline LEMAIRE – 49

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Février 2025

Nous Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Assistée de Céline LEVIS, Greffière,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [U]

né le 19 Mai 1937 à CAMPANDRÉ VALCONGRAIN (14260)

,demeurant 18T Boulevard Bellevue – 14260 AUNAY-SUR-ODON

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

Madame [W] [S] épouse [U]

née le 20 Juillet 1941 à LE PLESSIS GRIMOULT (14770)

demeurant 18T boulevard Bellevue – 14260 AUNAY-SUR-ODON

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [P]

né le 10 Avril 1993 à CAEN (14000)

demeurant Les Mazures Les Monts d’Aunay – 14770 LE PLESSIS GRIMOULT

représenté par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Juin 2024

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 16 mars 2021, Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] ont donné à bail à Monsieur [T] [P] un immeuble à usage d’habitation situé lieudit Les Masures Les Monts d’Aunay Le Plessis Grimoult, 14770 Les Monts d’Aunay, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 510 euros.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2023, Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] ont donné congé à Monsieur [T] [P], à effet au 16 mars 2024, afin de reprendre le logement au bénéfice de leur petite-fille Mme [V] [U].

Une sommation de quitter les lieux a été signifié à Monsieur [T] [P] le 26 mars 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice du 14 mai 2024, Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] ont fait assigner Monsieur [T] [P] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater qu’après congé réceptionné le 11 septembre 2023, Monsieur [P] [T] apparaît occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation situé lieudit « les mazures » à LES MONTS D’AUNAY LE PLESSIS-GRIMOULT, et ce depuis le 17 mars 2024 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [P] ainsi que de tout éventuel occupant de son chef, dans les quinze jours de la décision à intervenir, avec recours à la force publique si nécessaire ;Le condamner au paiement d’une astreinte provisoire d’un montant de 100 euros par jour de retard, passé le délai limite qui sera fixé par le Tribunal pour son maintien dans les lieux, au visa des dispositions des articles L131-1 à L131-4 du code de procédures civiles d’exécutions ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 510 euros par mois, en deniers ou quittance, à compter du 17 mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;Le condamner au paiement de la somme de 1250 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à la première audience du 4 juin 2024, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, à la demande des parties.

Le 5 juillet 2024, Monsieur [T] [P] a quitté le logement.

A l’audience du 21 janvier 2025, l’affaire a été plaidée.

Les époux [U], représentés par leur conseil, demandent :

Le rejet des prétentions de Monsieur [P] ;De constater qu’après congé réceptionné le 11 septembre 2023, Monsieur [P] [T] apparaissait occupant sans droit ni titre du local à usage d’habitation situé lieudit « les mazures » à LES MONTS D’AUNAY – LE PLESSIS-GRIMOULT,et ce depuis le 17 mars 2024 ;Donner acte aux concluants de ce que les demandes d’expulsions et de condamnation sous astreinte n’ont plus lieu d’être après départ de Monsieur [P] au 5 juillet 2024 ;Condamner Monsieur [P] au paiement de la somme provisionnelle de 8980,13 euros au titre du décompte définitif de fin de location et déduction faite du dépôt de garantie initialement réglé ;Subsidiairement, condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 3000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les dégradations locatives qu’il a provoquées dans les lieux, à charge pour les concluants de saisir pour le surplus la 3ème chambre civile du tribunal judiciaire de Caen statuant au fond En tout état de cause, le condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ils se fondent sur les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article 835 du code de procédure civile. Ils indiquent que si Monsieur [P] a aujourd’hui quitté le logement, il s’est un temps maintenu dans les lieux sans droit ni titre. Ils font état du mauvais état du logement et réclament à ce titre des indemnisations pour le nettoyage et des réparations à effectuer dans le logement.

Monsieur [T] [P], représenté par son conseil, entend voir

A titre principalconstater son départ du logement sis « Les Mazures » à LES MONTS d’AUNAY – Le PLESSIS-GRIMOULT depuis le 5 juillet 2024 ;donner acte à Monsieur et Madame [U] de ce que les demandes d’expulsion et de condamnation sous astreinte n’ont plus lieu d’être ;constater l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent prévu par l’article 835 du code de procédure civile constater que les demandes formulées par Monsieur et Madame [U] aux fins de voir condamner Monsieur [P] au paiement de la somme de 8980,13 euros au titre de prétendues dégradations locatives font l’objet de contestation sérieuses et ne relèvent pas de la compétence du juge des référés ;par conséquent, se déclarer incompétent et débouter Monsieur et Madame [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions A titre subsidiaire,Débouter Monsieur et Madame [U] de leurs demandes, fins et prétentions relatives à la condamnation de Monsieur [P] à leur verser la somme de 8980,13 euros, à titre principale, et 3000€ à titre de provision à titre subsidiaire, au titre de prétendues dégradations locatives ;Condamner Monsieur et Madame [U] à restituer à Monsieur [P] la somme de 500€ versée à titre de dépôt de garantie avec intérêt au taux légal à compter du 5 juillet 2024, outre la somme de 124€ au titre d’un trop perçu de loyers et charges ;En tout état de causeDébouter Monsieur et Madame [U] de leurs demandes tendant à la condamnation de Monsieur [P] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;Condamner Monsieur et Madame [U] à payer la somme de 1500 au titre des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ;Condamner Monsieur et Madame [U] aux entiers dépens.

Il estime que les sommes sollicitées à titre de réparations locatives sont sérieusement contestables. Par ailleurs, il expose qu’il y avait eu des débats autour de l’indécence du logement avec une intervention de la CAF à ce titre. Enfin, il estime qu’un trop perçu de loyer de 62 euros a été versé à deux reprises. Il en réclame le remboursement ainsi que la restitution de son dépôt de garantie.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes d’astreinte et d’expulsion

Il ressort des débats de façon concordante et constante qu’un congé a été délivré à Monsieur [T] [P] pour le 16 mars 2024. Monsieur [P] n’a pas quitté le logement à cette date, malgré la fin de son bail. Cependant, au jour où la juridiction rend son ordonnance, et depuis le 5 juillet 2024, Monsieur [P] n’occupe plus ce logement.

Par conséquent, les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation sous astreinte de Monsieur [P] deviennent sans objet et le juge des contentieux de la protection n’est d’ailleurs plus saisi de demandes à ce titre.

Sur les demandes de condamnations à des provisions pour des réparations locatives

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, des provisions sont réclamées par les époux [U] au titre de réparations locatives décomposées comme suit :

1411,90€ au titre de la prestation de nettoyage intérieur ;1008,50€ au titre de la prestation de nettoyage extérieur ;7059,73€ au titre des réparations des menuiseries extérieures ;Soit un total de 9480,13€ desquels doivent être déduit le dépôt de garantie de 500€

Le seul fait que le défendeur soit opposé à ces demandes ne suffit pas à dire qu’il existe des contestations sérieuses de cette obligation.

Cependant, l’examen de l’état des lieux de sortie fait état d’une porte d’accès « fortement abîmée à l’extérieur et très sale » et de fenêtres sales. Cette porte est décrite comme en état « correct » dans l’état des lieux d’entrée. Ces seules constatations ne justifient pas nécessairement et sans contestation possible qu’il soit procédé à un remplacement des différentes menuiseries extérieures de la maison, comme cela est envisagé dans le devis présenté par les demandeurs, alors que de simples réparations ou nettoyage pourraient, éventuellement être envisagées ou discutées.

S’agissant des prestations de nettoyage, il est non contestable que l’état des lieux de sortie fait état à plusieurs reprises de salissures dans le logement. Il n’est pas fait de constat particulier sur l’extérieur du logement. Néanmoins, le devis présenté par les demandeurs, s’agissant du nettoyage intérieur prévoit soixante-dix heures de travail. Le devis pour l’entretien extérieur prévoit cinquante heures de travail. Ces devis font donc références à des prestations conséquentes, qui peuvent faire l’objet de discussions et de contestation de la part du débiteur.

Cette obligation pouvant faire l’objet de discussion, la demande de provisions sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée. De telles sommes ne pourront que faire, éventuellement, l’objet de condamnations au fond, prononcées par jugement.

Sur la demande de restitution d’un trop perçu

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De la même façon, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [T] [P] n’apporte aucun élément de preuve ou aucun élément justificatif quant à son allégation selon laquelle ses bailleurs auraient eu un trop-perçu de loyer.

Sa demande ne pourra donc qu’être rejetée.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

En l’espèce, il ressort des éléments ci-dessus exposés que des discussions sérieuses existent quant à de potentielles réparations locatives qui pourraient être réclamées au défendeur.

Le montant de ces sommes sont justifiées par des devis.

Dans ces conditions, l’obligation de restitution du dépôt de garantie réclamée par Monsieur [T] [P] apparaît également sérieusement discutable, de sorte que cette question doit également être tranchée par un éventuel jugement et non par une décision du juge des référés.

Dans ces conditions cette demande devra également être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il ressort des éléments ci-dessus exposés que Monsieur [T] [P] n’a quitté le logement qu’après l’introduction de cette procédure d’expulsion. Le fait qu’il ait préalablement, ou non, informé les bailleurs de la date du départ qu’il envisageait est sans incidence sur ce point. Dès lors, la présente procédure, au moins au moment de son introduction apparaissait nécessaire et légitime. C’est pourquoi, Monsieur [T] [P] sera condamné aux dépens.

Monsieur [T] [P] étant condamné aux dépens, il devra indemniser les époux [U] à hauteur de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

DECLARONS sans objet la demande d’expulsion et de condamnations sous astreinte de Monsieur [T] [P] à quitter le logement situé lieudit Les Masures Les Monts d’Aunay Le Plessis Grimoult, 14770 Les Monts d’Aunay en raison de son départ le 5 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] épouse [U] de leurs demandes de provisions pour réparations locatives ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [P] de sa demande de condamnations de Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] épouse [U] au remboursement d’un trop perçu de loyer ;

DEBOUTONS Monsieur [T] [P] de sa demande de condamnations de Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] épouse [U] à lui restituer son dépôt de garantie ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] aux dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [T] [P] à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [W] [S] épouse [U], unis d’intérêts, la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION