Minute n°

N° RG 26/00019 – N° Portalis DBXS-W-B7J-I2DQ

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

DEMANDERESSE :

E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [U] [I] munie d’un mandat écrit

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

Président : Emilie BONNOT

Greffier : Loetitia MANNING

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 26 Février 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour.

JUGEMENT :

prononcé par mise à disposition au greffe,

par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection,

assistée de Loetitia MANNING, Greffier

N° RG 26/00019 – N° Portalis DBXS-W-B7J-I2DQ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par bail verbal, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a donné à bail à Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 1] à compter du 16 juin 2010, pour un loyer mensuel initial hors charges de 808,28 euros outre charges récupérables de 45,32 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 septembre 2025 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par actes du 3 décembre 2025 délivrés en étude pour :

— faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ou à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du contrat de bail,

— être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— obtenir la condamnation solidaire de Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] au paiement :

* de la somme de 1664,65 euros dus à la date du commandement de payer, outre loyers et charges échus ou à échoir, soit la somme de 3407,89 euros arrêtée au 26 novembre 2025 au titre de l’arriéré locatif et des charges, augmenté des intérêts au taux légal,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens en ce compris le coût du commandement,

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe.

À l’audience du 26 février 2026 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT a maintenu ses demandes, sauf à préciser que la dette s’élevait désormais à 3537,98 euros au 23 février 2026, hors frais de procédure s’élevant à 398,96 euros.

Mme [Q] [S] épouse [M] a comparu et n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Elle a demandé des délais de paiement pour se libérer de la dette et se maintenir dans les lieux.

M. [X] [M] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Les parties n’ont pas fait connaître l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M].

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Par ailleurs, en vertu de l’article 24 II de la loi susvisée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien de leur versement. Cette saisine s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Drôme par voie électronique le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 susvisée.

En outre, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT justifie avoir avisé la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2025, conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant qu’une clause étant une disposition particulière d’un contrat et supposant un écrit, un bail verbal ne contient pas de clause résolutoire.

Dès lors, l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT sera débouté de sa demande constat d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 rappelle le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] sont débiteurs depuis l’échéance du mois d’avril 2025. Depuis lors, ils ont effectué des réglements réguliers mais en deçà des échéances appelées, de telle sorte que leurs paiements ne suffisent ni à régler l’échéance courante ni à réduire la dette.

Ce décompte démontre que Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] restent devoir à l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3537,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

Ces réglements irréguliers et insuffisants constituent un manquement suffisamment grave et répété pour justifier le prononcé de la résiliation du contrat, et la condamnation en deniers ou quittances du locataire au paiement de la somme de 3537,98 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 23 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse).

L’article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, pose le principe que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ». De son côté, l’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il est établi que les locataires ont, malgré leurs difficultés financières, familiales et de santé, toujours maintenu des paiements réguliers permettant de limiter le montant de la dette locative. Toutefois, il ressort des débats que les époux [M] disposent de revenus qui sont désormais tout à fait insuffisants pour leur permettre de faire face aux loyers et charges, Mme [Q] [S] épouse [M] touchant 800 euros par mois et son mari 700 euros par mois. Leurs paiements partiels des échéances appelées depuis plusieurs mois démontre d’ailleurs qu’ils ne sont pas en capacité financière de rester dans le logement. Dès lors, il serait illusoire de considérer qu’ils puissent à la fois régler les échéances courantes et s’acquitter dans le même temps d’une somme supplémentaire pour apurer l’arriéré locatif.

Au regard de ces éléments, les demandes de délais de paiement et de maintien dans les lieux seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 695 6° du code de procédure civile dispose que les dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution comprennent les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M], parties succombantes à la procédure, supporteront in solidum la charge des dépens.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Ainsi, ces dépens ne sauraient comprendront le coût du commandement visant la clause résolutoire qui n’est pas un acte indispensable pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’occurrence, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] à payer à l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 75 euros en application des dispositions susvisées.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il sera toutefois rappelé que, conformément aux dispositions de l’article L. 111-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’exécution provisoire a lieu aux risques et périls du créancier.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

— Déboute l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire,

— Prononce la résiliation du contrat de bail verbal ayant pris effet le 16 juin 2010 entre l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT d’une part et Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] d’autre part, à compter du 1er février 2026,

— Ordonne en conséquence à Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] de libérer le logement situé [Adresse 3] à [Localité 1],

— Autorise l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT, à défaut pour Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] d’avoir volontairement quitté les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à leur expulsion des lieux loués situés [Adresse 3], à [Localité 1], avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne solidairement Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] à payer à l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 3537,98 euros au titre des loyers, charges arrêtés au 23 février 2026 (échéance de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2025 sur la somme de 1664,65 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

— Condamne solidairement Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] à payer à l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT une indemnité d’occupation, se substituant au loyer à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— Condamne in solidum Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] à verser à l’E.P.I.C. VALENCE ROMANS HABITAT la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne in solidum Mme [Q] [S] épouse [M] et M. [X] [M] aux dépens,

— Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit,

— Dit que la présente décision sera communiquée à la direction départementale de l’emploi, du travail, des solidarités et de la protection des populations de la Drôme.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,