TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02821 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5GY

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 15 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[K] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [K] [C]

M^e Franck THILL – 93

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552.046.484)

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [K] [C]

née le 02 Février 1977 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 13 Février 2025

Date des débats : 13 Février 2025

Date de la mise à disposition : 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 janvier 2022 prenant effet en date du 24 janvier 2022, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [K] [C] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 11] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 338,97€, outre le paiement d’une provision mensuelle pour charges d’un montant de 193,93€.

Par acte extrajudiciaire en date du 15 avril 2024, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 731,61€ au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement et d’une assurance couvrant les risques locatifs.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, remis à personne, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, a fait assigner Madame [K] [C] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— entendre constater la résiliation du contrat de location consenti par la S.A [Adresse 10] devenue la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [K] [C] et dire que la location a cessé de plein droit ;

— entendre en conséquence prononcer l’expulsion de Madame [K] [C] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de son chef et de leur biens, et dire que faute de libérer les lieux occupés, la requérante pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [K] [C] à payer :

* la somme de 1.171,32€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ainsi que les loyers échus et à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* Une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges, qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective et la restitution des clefs ;

* la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les entiers dépens dont les commandements de payer du 15 avril 2024 et l’assignation en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile

Suivant acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, remis à étude, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a signifié à Madame [K] [C] des conclusions et pièces au terme desquelles elle sollicite de :

— CONSTATER, à la date du 27 mai 2024, l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation conclu entre la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL à Madame [K] [C] ;

En conséquence,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [K] [C] du logement occupé, tant de leur personne que de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique ;

— CONDAMNER Madame [K] [C] à payer à la SA. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1.171,32€ correspondant aux loyers et charges arrêtés au 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que, à compter de cette date,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours et des charges contractuellement convenus et ce jusqu’à la complète libération du bien donné à bail ;

— condamner Madame [K] [C] à payer à la SA. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 250,00€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— La condamner aux entiers dépens

Aux termes de ses conclusions, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL reprend ses développements dans son acte introductif d’instance tout en appuyant sa demande en précisant que Madame [C] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

L’affaire a été plaidée le 13 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a comparu, représentée par Maître Franck TILL, substitué par Maître Boris LAIR, Avocat au Barreau de CAEN, en précisant que la dette a été réglée mais qu’il y a une difficulté avec l’assurance et qu’il y a eu un sinistre dans le logement. L’assurance n’a pas été réglée. En outre, les dégâts s’élèvent à 15.000€. Il sollicite l’expulsion.

Madame [K] [C] a comparu en précisant qu’elle avait eu un rappel à payer pour l’assurance et qu’elle a payé. Toutefois, elle ne savait pas qu’elle était radiée depuis le mois d’août. Elle précise qu’elle vit encore dans le logement avec son fils sans électricité. Le logement sent encore la fumée. Elle travaille en interim dans l’hôtellerie. Elle perçoit un salaire variable entre 800€ et 1000€ par mois. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 20 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement à la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 10 avril 2024, reçue le 15 avril 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précisait que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 15 avril 2024, le bailleur a fait commandement à la locataire d’avoir à payer la somme de 731,61€ au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024 et d’avoir à justifier également, sous UN MOIS, de la souscription d’une assurance au titre des risques locatifs (article 7g de la loi du 6 juillet 1989).

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail aux locataires le local à usage d’habitation, antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 12 février 2025, ainsi que le commandement de payer et de justifier d’une assurance.

D’une part, concernant les loyers impayés, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, étant même relevé que la dette avait même augmenté.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que la locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges, même si la dette locative de 524,28€ s’avère certes limitée au 6 février 2025.

Mais surtout, il convient de relever que Madame [K] [C] n’a pas justifié dans le délai 1 MOIS de la souscription d’une assurance au titre des risques locatifs conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, d’autant plus si un incendie s’est produit dans l’appartement et qu’il y aurait des dégâts importants. Dès lors la clause résolutoire est acquise.

Par conséquent, il y a donc lieu de constater la résiliation du bail pour défaut d’assurance à compter du 15 mai 2024 et de condamner Madame [K] [C] au paiement de la somme de 524,28€, suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ; Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

D’une part, la clause résolutoire pour défaut d’assurance ne peut produire effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, conformément à l’article 7, g de la loi du 6 juillet 1989.

D’autre part, la clause résolutoire acquise, les effets de celle-ci ne peuvent pas être suspendus rétroactivement par le juge.

Lors de l’audience du 13 février 2025, le bailleur maintient sa demande d’expulsion. En l’espèce, si la dette de Madame [C] peut apparaître réduite, Madame [K] [C] ne verse, en tout état de cause, aucune pièce justificative permettant de vérifier si le logement du bailleur était et est actuellement bien assuré contre les risques locatifs.

D’une manière générale, contrairement au non-paiement des loyers, le défaut d’assurance n’entre pas dans le champ d’application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’octroi de délais de paiement.

Par conséquent, Madame [K] [C] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour elle de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Madame [K] [C] pourra être expulsée, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Madame [K] [C] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Madame [K] [C] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 16 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [C], succombant, sera condamnée au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 50€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 20 janvier 2022 prenant effet en date du 24 janvier 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 11] à [Localité 9], à compter du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 524,28€ (cinq-cent-vingt-quatre-euros et vingt-huit centimes) suivant décompte arrêté au 12 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [K] [C] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [K] [C] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 16 mai 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 2]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la S.A. d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [C] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

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Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection