TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03257 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I6OL

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

[I] [H]

C/

[N] [W]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Mme [I] [H]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : Mme [I] [H]

Mme [N] [W]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Madame [I] [H]

née le 03 Décembre 1963 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [N] [W]

née le 16 Juillet 1999 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Février 2025

Date des débats : 04 Février 2025

Date de la mise à disposition : 06 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE:

Suivant acte sous seing privé en date du 15 avril 2022, Madame [I] [H] a donné à bail à Madame [N] [W] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 310 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 80 euros.

Par acte extrajudiciaire du 22 avril 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 26 avril 2024, Madame [H] a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4.669,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation dudit logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 août 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 19 août 2024, Madame [H] a fait assigner Madame [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de :

constater la résiliation du bail qui lui a été consenti,

ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

la condamner au paiement :

* de la somme de 4.500,25 euros représentant les loyers et charges impayés au 2 août 2024 (terme de juillet 2024 inclus), sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* des loyers et charges impayés du 3 août 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit,

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée,

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2025, au cours de laquelle Madame [H], comparante en personne, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 6.767,30 euros au 4 février 2025, dont 1.232,90 euros de rattrapage de charges dont elle reconnaît ne pas avoir communiqué le récapitulatif à la locataire. Elle ajoute que Madame [W] n’a pas repris le paiement des échéances courantes et qu’elle a proposé de libérer l’appartement après la trêve hivernale.

Madame [W], comparante en personne, conteste le montant des charges et du chauffage et sollicite des délais. Elle explique que son dossier CAF est en attente de régularisation ainsi que, son dossier RSA pour lequel elle devrait percevoir une somme de 4.000 euros, ce qui explique qu’elle n’ait pas pu régler ses loyers et charges. Elle ajoute avoir d’autres dettes que celle de loyer et propose le versement de la somme mensuelle de 50 euros.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 15 avril 2022 avec effet à cette même date,

le commandement de payer du 22 avril 2024, portant sur la somme en principal de 4.669,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus,

le décompte locatif inclus dans le commandement de payer portant sur la période de septembre 2022 à avril 2024,

le décompte des charges de copropriété relatif aux lieux litigieux daté du 5 octobre 2023 et portant sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023,

un décompte locatif actualisé au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif, frais de commissaire de justice inclus, débiteur de la somme de 6.767,30 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Madame [W] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il ressort du décompte locatif inclus dans le commandement de payer que, la somme de 2.209,25 euros a été mise au débit du compte locatif en avril 2024 au motif «régul charges». Cependant, il apparaît de la lecture du décompte des charges de copropriété, portant sur la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 que, cette somme est en réalité le solde à payer par la bailleresse et non le montant des charges réelles récupérables auprès de la locataire. En effet le montant des charges réelles récupérables auprès de la locataire pour la période citée s’élève à 3.081,06 euros. Néanmoins, le bail ayant pris effet le 15 avril 2022, il convient de calculer les charges réelles récupérables dues par la locataire au prorata de son occupation des lieux et ce après déduction des provisions versées : (((3.081,06 euros / 365 jours) x 351 jours) – 920 euros) soit la somme de 2.042,88 euros. De sorte qu’il sera ôté du calcul de la dette locative la somme de 166,37 euros, calculée comme suit : (2.209,25 euros – 2.042,88 euros).

Par ailleurs, la somme de 1.232,90 euros mise au débit du compte locatif en février 2025 au motif «rattrapage de charges» n’est quant à elle pas justifiée, en l’absence de production d’un justificatif desdites charges et compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail d’un montant de 80 euros, portée à 150 euros à compter de février 2024 et ce, conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989. De sorte que, cette somme sera également déduite du solde locatif.

Enfin, il convient de rappeler que le coût des actes de commissaire de justice ne doit pas être inclus dans la dette locative mais dans les dépens, si ces actes sont justifiés ; de telle sorte que, la somme de 409,15 euros, correspondant au coût du commandement de payer et de sa notification ainsi que, de l’assignation et de sa notification, sera ôtée du solde locatif.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que, Madame [W] est débitrice d’une dette locative s’élevant à la somme en principal de 4.958,88 euros (6.767,30 euros – (166,37 euros + 1.232,90 euros + 409,15 euros)), selon décompte arrêté au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Par conséquent, Madame [W] sera condamnée à payer à Madame [H] la somme de 4.958,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Madame [W], par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024 et portant sur la somme en principal de 4.669,25 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé que, bien que Madame [W] ait effectué deux versements en date des 5 mai et 5 juin 2024 portant respectivement sur la somme de 520 euros et 200 euros ainsi qu’un virement de la CAF au titre des aides au logement ait été effectué pour son compte le 5 juin 2024 pour la somme de 269 euros, ceux-ci ne permettent pas de régulariser les causes du commandement de payer augmentées des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 22 juin 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais :

Sur la demande de délai de paiement :

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Madame [W] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative et propose le versement de la somme mensuelle de 50 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

Cependant, il ressort du décompte locatif actualisé, qu’à la date de l’audience Madame [W] n’a pas repris le paiement du résiduel des loyers courants, dans la mesure où elle n’a effectué aucun versement depuis octobre 2024 et que seuls la somme correspondant aux aides au logement a été versée par la CAF pour les termes d’octobre à janvier 2025.

De sorte que, dans la mesure où elle n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, il ne peut pas lui être accordé des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

En revanche, en considération de sa situation économique et du fait qu’elle doit prochainement percevoir un rappel au titre du RSA qui lui permettra d’apurer une partie importante de sa dette locative, il lui sera accordé un aménagement du paiement de celle-ci selon les modalités décrites au dispositif, dans la limite de 24 mois, conformément à l’article 1343-5 du code civil.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, quoique Madame [W] sollicite son maintien dans les lieux, dans la mesure où elle ne justifie pas aux débats d’une reprise du paiement des loyers et charges courants avant la date de l’audience, il n’a pas pu lui être accordé des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ; de sorte qu’il ne peut pas non plus être fait droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, la demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Madame [W], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juin 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Madame [W] cause un préjudice à Madame [H] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit en l’espèce la somme de 460 euros, à compter du 22 juin 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles dûment justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, Madame [H] ne démontre pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Madame [W], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, la bailleresse ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement de la locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [W], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés.

Madame [H] ne justifiant pas des frais exposés et non compris dans les dépens, elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à Madame [I] [H] la somme de 4.958,88 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Madame [N] [W] des délais de paiement, à charge pour elle de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 50 euros, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision et la dernière (24e) étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 15 avril 2022, entre d’une part, Madame [I] [H] et d’autre part, Madame [N] [W] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7], à la date du 22 juin 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Madame [N] [W] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 22 juin 2024 ;

DÉBOUTE Madame [N] [W] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DIT que Madame [N] [W] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Madame [I] [H] à faire expulser Madame [N] [W] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à Madame [I] [H] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 460 euros, à compter du 22 juin 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles dûment justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Madame [I] [H] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par Madame[I] [H] à l’encontre de Mme [N] [W] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE Madame [N] [W] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE Madame [I] [H] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,