TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04335 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBUH

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 11 Septembre 2025

prorogé au 24 septembre 2025

Société [Localité 6] LA MER HABITAT

C/

[L] [K]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [L] [K]

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société [Localité 6] LA MER HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [K]

né le 09 Août 1989 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5] (CALVADOS)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marc GANILSY, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 15 Mai 2025

Date des débats : 15 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 11 Septembre 2025, prorogé au 24 septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2016, l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [K] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 271,45€ augmenté des charges locatives d’un montant de 71,26€.

Le 4 juillet 2024, l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [K] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 334,76 euros, arrêtée au 26 juin 2024.

Suivant acte d’huissier en date du 31 octobre 2024, remis à personne, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— concilier les parties si faire se peut et à défaut sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l’audience ;

— constater acquise au profit de l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT la clause résolutoire visée dans le commandement du 4 juillet 2024, par application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— prononcer l’expulsion de Monsieur [L] [K] du logement occupé, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir et dire que faute de libérer les lieux dans ledit délai et celui-ci expiré, le requérant pourra l’y contraindre par toutes voies et moyens de droit en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [K] ;

— condamner Monsieur [L] [K] au paiement de :

* la somme de 566,40 euros en deniers ou quittances à la date de résiliation du bail, correspondant aux loyers et charges jusqu’au 4 septembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire déduction faite des frais de procédure, augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

* une somme mensuelle de 387,95 euros, égale au montant du loyer et des charges, du 4 septembre 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ; et dire que l’indemnité d’occupation sera révisable comme le prix du loyer conformément à la législation en vigueur et aux clauses de la convention conclus entre l’État et l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT ;

* la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; * les entiers dépens, dont le coût du commandement de payer d’un montant de 87,53 euros en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été plaidée le 15 mai 2025.

A l’audience, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a comparu, représenté par Maître Marie France MOUCHENOTTE, Avocate au Barreau de Caen, qui a déposé son dossier.

Monsieur [L] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [L] [K], par exploit d’huissier remis à personne.

Il n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments.

Le fond de l’affaire peut en conséquence être valablement évoqué.

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 5 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

Le signalement de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 29 mai 2024, reçu le 12 juin 2024.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation de bail, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 4 juillet 2024, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 334,76 euros, arrêtée au 26 juin 2024.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989 qui fixe à 6 semaines le délai à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi pour les raisons suivantes :

— la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif en vertu de l’article 2 du Code civil ;

— une loi nouvelle est en principe sans effet sur les contrats en cours ;

— la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comporte aucune disposition transitoire ;

— un avis de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 estime que le nouveau délai de 6 semaines n’a pas pour effet de modifier le délai figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le bailleur a donné à bail au locataire le local à usage d’habitation antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Si le locataire disposait bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel il pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés au débat par le bailleur que le locataire n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT produit aux débats le contrat de bail, un relevé de compte actualisé arrêté au 6 mai 2025, un échéancier ainsi que le commandement de payer pré-cité.

D’une part, aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 720,84 euros, déduction faite des frais de procédure de 87,53 euros et 95,08 euros.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 4 septembre 2024 et de condamner Monsieur [L] [K] au paiement de la somme de 720,84 euros, suivant décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Même s’il a procédé à deux versements de 300 euros et 300 euros les 13 mars et 9 avril 2025, Monsieur [L] [K] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a donc formulé aucune demande de délais de paiement et surtout de suspension des effets de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Par conséquent, Monsieur [L] [K] devra quitter le logement au plus tard dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Faute pour lui de quitter les lieux dans le délai pré-cité, Monsieur [L] [K] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire, en vertu des articles L 153-1 et L 153-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Monsieur [L] [K] pourra toutefois, si son relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L. 613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L 441-2-3 du même Code.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Monsieur [L] [K] occupe désormais les lieux sans droit, ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à l’exclusion de tout autre frais.

Cette indemnité d’occupation sera due à compter du 5 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [K], succombant, sera condamné au paiement des dépens.

L’équité commande d’allouer à l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 21 juillet 2016, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 6], à compter du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT la somme de 720,84 euros (sept-cent-vingt euros et quatre-vingt-quatre centimes), suivant décompte arrêté au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [K] d’avoir volontairement quitté le logement deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Monsieur [L] [K] et à celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter du 5 septembre 2024, et jusqu’à libération effective des lieux, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution,

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 3]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la partie demanderesse du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [K] à payer à l’OPH [Localité 6] LA MER HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de la décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION