TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 8]

[Localité 5]

JUGEMENT DU 05 Septembre 2025

N° RG 25/02986 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LRPK

Jugement du 05 Septembre 2025

N°: 25/725

OPH [L]

C/

[R] [V]

[X] [F] épouse [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH [L]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 05 Septembre 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 Septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH [L]

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par M. [I] [O], muni d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

M. [R] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [F] épouse [V]

[Adresse 2]

Chez Mme [C]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 23 décembre 2019, l’établissement [L] a donné à bail à M. et Mme [R] et [X] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 9].

Par acte sous seing privé du même jour, [L] a donné à bail à M. [R] [V] un garage situé [Adresse 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 39,19 €.

Par courrier reçu par [L] le 16 mai 2022, M. [R] [V] a donné congé pour son logement situé [Adresse 10].

Suite au départ de M. [V], par avenant au contrat de location daté du 8 juin 2022, Mme [X] [V] est devenue seule titulaire du contrat de location relatif au logement de type5 situé [Adresse 10].

Par actes de commissaires de justice du 7 septembre et du 5 octobre 2022, [L] a fait délivrer à M et Mme [V] un commandement de

payer la somme principale de 2550,87 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par courrier reçu par [L] le 17 octobre 2022, Mme [X] [V] a, elle aussi, donné congé pour son logement situé [Adresse 10]. [L] lui a indiqué, en réponse, que la résiliation de son contrat de location était enregistrée au 17 janvier 2023 et l’a priée de prendre contact avec eux pour fixation d’un état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie a été dressé le 25 janvier 2023 en présence de la locataire, Mme [X] [V].

Après envoi de mises en demeure de payer à M et Mme [V], par assignations des 7 et 11 mars 2025, l’établissement [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du garage, au besoin avec le concours de la force publique, sans application du délai de deux mois s’agissant d’un box,

— condamner Mme [X] [V] née [F] à payer à [L] les sommes suivantes :

* 5464,81 € au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 3 mars 2025 avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation (déduction faite des réparations locatives, du loyer de janvier 2023 et des frais contentieux),

* les loyers échus du 3 mars 2025 à la résiliation du bail,

* une indemnité d’occupation égale au coût des loyers révisables et charges jusqu’à la libération effective des lieux,

* 421,62 € au titre de l’arriéré de loyers et charges du mois de janvier 2023,

* 1558,16 €, déduction faite du dépôt de garantie de 417,59 €) au titre des réparations locatives,

* 50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner M. [R] [V] à payer à [L] la somme de 3834,64 € au titre de la solidarité,

— A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion, à défaut de règlement d’une seule échéance et ne pas écarter l’exécution provisoire.

À l’audience du 16 mai 2025, lors de laquelle l’affaire a été initialement appelée, un renvoi a été ordonné au 20 juin 2025, à la demande de [L]. A l’audience du 20 juin 2025 lors de laquelle l’affaire a été retenue, [L] a maintenu ses demandes.

Régulièrement assignée conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Mme [X] [V] née [F] n’a pas comparu et n’a pas adressé d’observations.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [R] [V] n’était ni présent, ni représenté lorsque son dossier a été évoqué à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

En vertu de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1225 du même code dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat.

La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. »

En l’espèce, le contrat de location du garage en date du 23 décembre 2019 prévoit une clause résolutoire qui stipule que « en cas de non paiement des sommes dues à l’organisme (loyers, charges, SLS, etc…), d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative de [L] deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Or, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [V] le 7 septembre 2022 et à M. [V] le 5 octobre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme visée par ce commandement n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (aucun versement ne figure au décompte dans les deux mois suivant la délivrance du commandement) et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Suite à l’avenant au contrat de location signé le 8 juin 2022, Mme [V] était devenue seule titulaire du contrat de location.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 novembre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, sans qu’il y ait lieu à respecter le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, s’agissant d’un garage.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 52,60 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er juin 2025 (au vu de la date du dernier décompte produit), et ne cessera d’être due qu’à la libération effective du garage avec remise des clés à [L] ou à son mandataire.

Sur la dette de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement NOEOTOA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 juin 2025, Mme [V] lui devait la somme de 6050,69 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour le logement et le garage. Non comparante, elle n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation du 11 mars 2025 sur la somme de 5464,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

[L] sollicite la condamnation solidaire de M. [V] au paiement de l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2022. Au vu du décompte produit, la somme due par les locataires à cette date, soustraction faite des frais de procédure, s’élevait à 3776,58 euros. M. [R] [V] sera donc solidairement condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation.

Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, l’état des lieux dressé contradictoirement le 23 décembre 2019, lors de l’entrée de M et Mme [V] dans les lieux fait état d’un logement plutôt en bon état.

L’état des lieux de sortie dressé le 25 janvier 2023 en présence de Mme [V] fait état d’un logement restitué exactement dans le même état.

Dès lors, aucune somme ne saurait être mise à la charge de Mme [V] au titre des réparations locatives, au vu de la comparaison des deux états des lieux.

[L] sera donc débouté de toute demande présentée au titre des réparations locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité ne commande, en revanche, pas de faire application, en l’espèce des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans les commandements de payer n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 décembre 2019 et modifié par avenant du 8 juin 2022, conclu entre [L] et Mme [X] [V] née [F] concernant le box n°0128.G.01.047 situé [Adresse 11] est résilié depuis le 8 novembre 2022,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [X] [V] née [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le box situé [Adresse 11],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE Mme [X] [V] née [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 52,60 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er juin 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [V] née [F] et M. [R] [V] (dans la limite de la somme de 3776,58 euros en ce qui le concerne) à payer à [L] la somme de 6050,69 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation pour le logement et le garage, avec intérêts au taux légal courant à compter de l’assignation du 11 mars 2025 sur la somme de 5464,81 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande présentée au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Mme [X] [V] née [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 septembre 2022 et de l’assignation du 11 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe 5 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge