TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MELUN

Ch1 Cab1 Cont Civil Gal Contentieux

Affaire n° : N° RG 24/06914 – N° Portalis DB2Z-W-B7I-HX5A

Jugement n° : 25/00242

CG/CH

JUGEMENT DU VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS LACAZE & HENRY, dont le siège social est [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau D’ESSONNE

DÉFENDEUR :

Madame [E] [M] née [W]

née le 18 Juillet 1963 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

défaillant

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée en audience publique le 23 Septembre 2025.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline GERARD

GREFFIER :

Carole H’SOILI

DÉCISION :

Réputée contradictoire en premier ressort, prononcée par Caroline GERARD, juge, qui a signé la minute avec Carole H’SOILI, Greffier, le 21 Octobre 2025, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [E] [M] née [W] est propriétaire du lot n° 103 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 4] au [Adresse 3] (77).

Se plaignant d’impayés au titre des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a, par exploit en date du 18 septembre 2024, valant conclusions et constituant ses dernières écritures, fait assigner Madame [E] [M] née [W] devant cette juridiction. Il demande au Tribunal de :

— Condamner Madame [E] [M] née [W] à lui payer les sommes suivantes :

*4 452,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, appel du 01/07/2024 au 30/09/2024 et « appel fonds travaux » inclus,

*4 600 euros à titre de dommages-intérêts,

*988,48 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

*2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire et juger que les sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 2 février 2024, date de la mise en demeure ;

— Rejeter toute demande de délais ;

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— Condamner Madame [E] [M] née [W] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER.

Au soutien de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] se fonde sur les articles 10, 10-1 et 19 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1343-2 du code civil. Il fait valoir que les charges dues par Madame [E] [M] née [W] n’ont pas été réglées et qu’il subit de ce fait un préjudice financier distinct du simple retard de paiement, justifiant l’octroi de dommages-intérêts.

Madame [E] [M] née [W], assignée par exploit délivré à domicile, n’a pas constitué avocat.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement assignée, Madame [E] [M] née [W] n’a pas constitué avocat.

Par application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite le paiement de la somme de 4 452,44 euros au titre de l’arriéré des charges arrêtées au 1er juillet 2024.

À l’appui de sa demande, il produit aux débats :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [E] [M] née [W] du lot n° 103 dépendant de la copropriété,

— les appels de fonds à compter du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 septembre 2024 inclus, justifiant des provisions pour charges, des réajustement et régularisations des charges et des appels de fonds pour travaux,

— les répartitions des charges pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023,

— les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 11 janvier 2021, 9 août 2021, 7 mai 2022, 5 novembre 2022, 22 mai 2023, 4 mai 2024, approuvant les comptes de la copropriété des exercices 2020 à 2023, le budget prévisionnel des exercices 2021 à 2025, le fonds de travaux de la loi ALUR et l’adoption de travaux de réfection,

— le décompte actualisé de la créance arrêtée au 1er juillet 2024,

— le contrat de syndic,

— une mise en demeure en date du 2 février 2024 de payer la somme de 5 554,22 euros, sans justificatif de l’envoi effectif.

Il ressort de ces documents que le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement.

En conséquence, Madame [E] [M] née [W] sera donc condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 4 452,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, « appel du 01/07/2024 au 30/09/2024 » et « appel fonds travaux 01/07/2024 » inclus.

Sur la demande de paiement des frais exposés par le SDC

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l’huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu’il s’agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sollicite du Tribunal qu’il condamne Madame [E] [M] née [W] à lui verser la somme de 988,48 euros au titre de frais de mise en demeure, intérêts de retard au 23 février 2022, frais de relance, « constitution dr Huis », sommation de payer et « CILH frais contentieux ».

Cependant, ce dernier ne justifie pas des frais ainsi engagés et de leur imputabilité au titre de l’article 10-1 précité, dans la mesure où seul un courrier de mise en demeure est produit – et non la « sommation de payer » mentionnée – sans qu’aucun justificatif de l’envoi effectif ne soit versé aux débats.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sera donc débouté de sa demande au titre des frais exposés.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est constant que le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents ou anciens.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que les charges de copropriété n’ont pas été payées dans les temps par Madame [E] [M] née [W], certaines d’entre elles étant exigibles depuis le mois de juillet 2021, compte tenu des versements réalisés en janvier et avril 2021.

En outre, le demandeur justifie que cette situation est de nature à désorganiser sa trésorerie et à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, du fait du montant des sommes dues par Madame [E] [M] née [W] et des retards de paiement. Le tribunal estime ce préjudice, au regard du montant des sommes dues et du retard effectif, à 200 euros.

Dès lors, Madame [E] [M] née [W] sera donc condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 200 euros en réparation du préjudice subi.

Sur les autres demandes

Sur les intérêts et l’anatocisme

Aux termes de l’article 1231-7, alinéa 1er, du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Selon l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En l’espèce, dans la mesure où il n’est pas justifié de l’envoi effectif de la mise en demeure dont se prévaut le demandeur, les sommes auxquelles Madame [E] [M] née [W] est condamnée porteront intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de la délivrance de l’assignation valant mise en demeure, s’agissant de la somme allouée au titre des charges impayées, et à compter du présent jugement pour le surplus, s’agissant de sommes allouées à titre indemnitaire.

Par ailleurs, il convient, en application de l’article 1343-2 du code civil, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière.

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [M] née [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens, dont distraction au profit de l’avocat en ayant fait la demande.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] ses frais irrépétibles. Madame [E] [M] née [W], condamnée aux dépens, devra lui verser à ce titre une somme qu’il parait équitable de fixer, en l’absence de justificatifs produits quant à la somme sollicitée, et alors que le montant de la créance principale, au titre des charges impayés, est nettement inférieur à celui justifiant une procédure avec représentation obligatoire, à 1 000 euros.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, qui sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [E] [M] née [W] à verser au Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  4 452,44 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2024, « appel du 01/07/2024 au 30/09/2024 » et « appel fonds travaux 01/07/2024 » inclus ;

—  200 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 4 452,44 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière au titre de l’anatocisme ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre des frais exposés ;

CONDAMNE Madame [E] [M] née [W] aux dépens ;

DIT que l’avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 5], le 21 octobre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT