TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03127 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I53G

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 27 Mai 2025

E.S.H. LES FOYERS NORMANDS

C/

[F] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.S.H LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.S.H LES FOYERS NORMANDS

Mme [F] [R]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.S.H. LES FOYERS NORMANDS (RCS Caen 593.820.301)

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Madame [S] [T], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [F] [R]

née le 26 Novembre 1994 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Madame [U] [V], Greffière stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Mars 2025

Date des débats : 04 Mars 2025

Date de la mise à disposition : 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 avril 2021, l’ESH LES FOYERS NORMANDS, immatriculé sous le n° 593820301 dont le siège social est à [Adresse 9] a donné à bail à Madame [F] [R] un logement sis [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 486,39 euros outre le versement d’une provision mensuelle pour charges 42,27 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 23 mai 2024, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a fait délivrer à Madame [R] un commandement de payer la somme en principal de 2.400,44 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 mai 2024.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, l’ESH LES FOYERS NORMANDS a fait assigner Madame [R] devant le devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024 régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS le 1er août 2024 aux fins de :

prononcer la résiliation du contrat de location à ses torts,ordonner son expulsion du logement loué avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,la condamner à lui payer les sommes de :* 2.400,44 euros au titre des loyers et charges dus à la date du commandement de payer, et au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit

* 2.000 euros sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil pour résistance abusive et injustifiée

* une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières de la locataire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2025.

À l’audience, l’ESH LES FOYERS NORMANDS sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude, Madame [R] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 1er août 2024 en vue d’une audience prévue le 4 mars 2025, soit plus de six semaines après.

D’autre part, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024.

En conséquence, la demande de l’ESH LES FOYERS NORMANDS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 avril 2021, du commandement de payer délivré le 22 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 28 février 2025 que l’ESH LES FOYERS NORMANDS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte arrêté au 28 février 2025, incluant l’échéance de février 2025, s’élève à 1.131,38 euros.

La dette locative revendiquée par la partie demanderesse est étayée par les pièces produites et sera donc mise à la charge de Madame [R].

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par huissier en date du 22 mai 2024 à Madame [R] vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés en intégralité dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 avril 2021 à compter du 23 juillet 2024.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 23 juillet 2024.

Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Madame [R] est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation, ni de révision, compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. Dès lors, la demande formée de ce chef sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que le créancier auquel un débiteur en retard cause, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [R] a apuré une partie de sa dette locative et le bailleur ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts moratoires de sa créance, de sorte que la demande indemnitaire pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [R] aux dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’ESH LES FOYERS NORMANDS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit qu’il n’y a pas lieu d’écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de l’ESH LES FOYERS NORMANDS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement sis [Adresse 6] en date du 23 juillet 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [R] à payer à l’ESH LES FOYERS NORMANDS la somme de 1.131,38 euros ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE l’ESH LES FOYERS NORMANDS de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Madame [F] [R], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux [Adresse 6] au besoin avec le concours de la force publique étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à l’ESH LES FOYERS NORMANDS conformément à l’article L.411-11 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

CONDAMNE Madame [F] [R] à verser mensuellement à l’ESH LES FOYERS NORMANDS une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat de bail n’avait pas été résolu, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

former une demande de délais supplémentaires auprès du juge de l’exécutionsaisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, [Adresse 2]) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.

CONDAMNE Madame [F] [R] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE l’ESH LES FOYERS NORMANDS de ses demandes plus amples ou contraires ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée à la Préfecture du Calvados.

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION