TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00265 -

N° Portalis DBW5-W-B7J-JIY6

Minute : 2025/

Cabinet D

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 10 Juillet 2025

[O] [Y]

[H] [T]

C/

[W] [R]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

M. [W] [R]

Préfecture du Calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 10 Juillet 2025

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente

Assistée de Rachida ACHOUCHI, Greffier

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [Y]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Constance DUPAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

Madame [H] [T]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Constance DUPAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 031

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [W] [R]

né le 18 Novembre 1991 à [Localité 6]

domicilié : chez Madame [R] [U], [Adresse 5]

comparant en personne

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Juin 2025

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, M.[O] [Y] et Mme [H] [T] ont donné à bail à M. [W] [R] et Mme [P] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 670 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 15 euros.

Par acte extrajudiciaire du 12 février 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 14 février 2025, M. [Y] et Mme [T] ont fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2.716,68 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés à fin février 2025, terme de février 2025 inclus.

Mme [J] a donné son congé du logement selon courrier en date du 16 janvier 2025. Ce congé a été pris en compte par le bailleur à la date du 12 février 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 28 avril 2025, M. [Y] et Mme [T] ont fait assigner M. [R] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour voir :

au principal,

– renvoyer les parties à mieux se pourvoir ;

mais vu l’urgence, dès à présent,

– constater acquise la clause résolutoire du bail ;

– ordonner l’expulsion du locataire des lieux loués et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– dire qu’il sera également procédé au transport des meubles et objets mobiliers dans tel local que le commissaire de justice instrumentaire avisera, à la charge, aux frais, risques et périls de l’expulsé ;

– le condamner au paiement :

* à titre provisionnel, de la somme de 4.152,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de janvier 2024 inclus ;

* à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire soit le 4 janvier 2024 jusqu’à la complète libération des lieux ;

* de la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

À l’audience du 10 juin 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [Y] et Mme [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 3.737,37 euros, selon décompte arrêté au 26 mai 2025. Ils font part du désistement concernant la demande d’expulsion, mais du maintien de la demande concernant les loyers et charges impayés.Ils ne s’opposent pas aux délais de paiement.

M.[R], comparant en personne, sollicite la mise en place d’un échéancier pour apurer la dette de loyers. Il indique percevoir la somme de 1.000 euros par mois au titre de l’ARE, et être hébergé chez sa tante.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les logements collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit aux débats :

– le contrat de bail

– le commandement de payer

– un décompte locatif à compter du 1er mai 2024 et arrêté au 26 mai 2025, après départ des lieux et restitution du dépôt de garantie et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 3.737,37 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le locataire sortant n’est pas à jour du règlement des loyers et charges.

Par conséquent, M. [R] sera condamné à payer à M. [Y] et Mme [T] la somme de 3.737,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2025.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [R] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette locative.

Il ressort des débats qu’il apparaît être en situation de régler sa dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [R] un aménagement du paiement de sa dette locative selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui lui a été délivré ainsi qu’à payer aux bailleurs la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément aux articles 514 et 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [W] [R] à payer à M. [O] [Y] et Mme [H] [T] la somme provisionnelle de 3.737,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 26 mai 2025;

ACCORDONS à M. [W] [R] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 24 mensualités de 150 euros et une 25éme du reliquat, la première étant exigible dans le mois suivant la signification de la présente décision et la dernière étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par les créanciers et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

REJETONS toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNONS M. [W] [R] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS M. [W] [R] à payer à M. [O] [Y] et Mme [H] [T] la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,