Min N° 26/00212

N° RG 25/03906 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEDD2

M. [U] [V]

C/

M. [R] [K]

Mme [F] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 mars 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [V]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant

Madame [F] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame DE TALHOUËT Jeanne, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance en date du 02 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection

Greffier : Madame DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 03 décembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [R] [K] et Madame [F] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 août 2022, à effet au 2 septembre 2022, M. [U] [V] a, par l’intermédiaire de la société CENTURY 21 le représentant, donné à bail à M. [R] [G] et Mme [F] [T] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 3] (77 131), moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 965 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, M. [U] [V] a fait signifier à M. [R] [G] et à Mme [F] [T] un commandement de payer la somme principale de 6 211,51 euros au titre des loyers et charges impayés, et de fournir les justificatifs d’assurance du logement, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 aout 2025, M. [U] [V] a fait assigner M. [R] [G] et Mme [F] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation faute, d’une part, pour les locataires d’avoir justifié de la souscription d’une assurance du logement et ce dans le délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement en ce sens, et d’autre part, de s’être acquitté des causes du commandement de payer relatives à l’arriéré de loyers dans le délai de six semaines ; à défaut et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail en application de l’article 1224 du code civil ;

— en conséquence ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— débouté les défendeurs de leur éventuelle demande de délais suspensifs de la résiliation du bail ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans un garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T] à lui payer la somme de 10 444,63 euros au titre de l’arriéré locatif ;

— condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit à la somme de 1 058,28 euros à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;

— condamner in solidum M. [R] [G] et Mme [F] [T] à lui payer les frais relatifs au commandement de payer du commissaire de justice ;

— condamner in solidum M. [R] [G] et Mme [F] [T] aux dépens de l’instance ;

— condamner in solidum M. [R] [G] et Mme [F] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 27 août 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 décembre 2025.

M. [U] [V], représenté par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 14 704,58 euros, arrêtée au 3 décembre 2025, loyer du mois de novembre inclus. Il a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en ce compris la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de production du justificatif de souscription d’une assurance logement.

Au soutien de ses demandes, il invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer, ainsi que de l’article 7 de la même loi, déclarant que les défendeurs n’ont pas justifié de l’assurance du logement. Subsidiairement, il a fait valoir que le non-paiement des loyers constitue en l’espèce un manquement grave des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, M. [R] [G] et Mme [F] [T] n’ont pas comparu.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2026, prorogé au 4 mars 2026.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [R] [G] et Mme [F] [T], assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et n’étaient pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, M. [U] [V] verse aux débats les pièces suivantes :

un justificatif de sa qualité de propriétaire du bien situé au [Adresse 2] à [Localité 3] ;le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 août 2022, à effet au 2 septembre 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 mars 2025 ;le décompte de la créance arrêté au mois de novembre inclus.

Selon ce dernier décompte, M. [R] [G] et Mme [F] [T] restent devoir à M. [U] [V] la somme de 14 704,58 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 décembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, hors frais.

M. [R] [G] et Mme [F] [T], n’ayant pas comparu n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par ailleurs, il est expressément prévu au paragraphe 7 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T] à payer à M. [U] [V] la somme de 14 704,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2025 échéance du mois de novembre incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de la souscription d’une assurance

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties prévoit que à défaut de la preuve de souscription de l’assurance pendant la durée de la location, le contrat de location pourra être résilié de plein droit un mois après le commandement demeuré infructueux (paragraphe 8 du contrat de bail).

M. [U] [V] a fait signifier à M. [R] [G] et Mme [F] [T] un commandement d’avoir à payer les loyers et fournir les justificatifs d’assurance, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et notamment les dispositions de l’article 7 g) dans son intégralité.

M. [R] [G] et Mme [F] [T] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 27 mars 2025, justifié d’une assurance contre les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 28 avril 2025, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2025.

Dès lors, les défendeurs étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, et aucune régularisation de la situation n’étant intervenue, faute de comparution de leur part à l’audience, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [R] [G] et Mme [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Par ailleurs, le demandeur ne justifie d’aucun fondement juridique donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour ordonner la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement de la dette locative, seul le suivi d’une procédure d’expulsion pouvant aboutir, en l’absence de prise en charge de ses meubles par la personne expulsée, à une vente de ces derniers.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 avril 2025. En conséquence, M. [R] [G] et Mme [F] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T]au paiement mensuel de celle-ci, conformément à la clause de solidarité prévue au bail.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 28 avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre inclus.

Sur la demande de condamnation au paiement du coût du commandement de payer

Selon l’article 12 du code de procédure civile, le juge le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

S’agissant en réalité d’une demande relative aux frais du procès, il n’en sera pas fait mention au dispositif et la question du coût du commandement de payer sera tranchée dans le cadre de la décision sur les dépens.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [R] [G] et Mme [F] [T] échouent à l’instance. Il convient donc de les condamner in solidum aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 mars 2025.

Sur les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [R] [G] et Mme [F] [T], condamnés aux dépens, seront également condamnés in solidum à payer à M. [U] [V] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 400 euros.

Sur la demande relative à l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de M. [U] [V] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 août 2022, à effet au 2 septembre 2022 entre M. [U] [V] d’une part, et M. [R] [G] et Mme [F] [T] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [G] et Mme [F] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T] à payer à M. [U] [V] la somme de 14 704,58 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 décembre 2025 échéance de novembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [G] et Mme [F] [T] à payer à M. M. [U] [V] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [F] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 mars 2025 ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [G] et Mme [F] [T] à payer à M. [U] [V] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge