TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06751 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGLH

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 03/04/2026

Monsieur [Q] [C]

Madame [J] [B] épouse [C]

C/

Madame [W] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— M^e William HABA

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Mme [W] [H]

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 03 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [Q] [C]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître William HABA, Avocat au Barreau de PARIS

Madame [J] [B] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 4] [Etablissement 1]

représentée par Maître William HABA, Avocat au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [H]

[Adresse 3]

[Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 20 avril 2017, M. [Q] [C] et Mme [J] [C] ont loué à Mme [W] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 638,00 € outre 15,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, M. [Q] [C] et Mme [J] [C] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 611,80 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 23 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, M. [Q] [C] et Mme [J] [C] ont fait assigner Mme [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion sans délai de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 3 611,80 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 ainsi que les loyers et charges jusqu’au jugement à intervenir,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer et de signalement à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 19 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, M. [Q] [C] et Mme [J] [C], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9 595,48 €, au titre des loyers et charges échus au 6 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus. Les demandeurs précisent s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Citée par acte délivré à l’étude du commissaire de justice, Mme [W] [H] comparaît. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 250,00 €. Elle demande également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose qu’elle a rencontré des difficultés financières dont elle ne parvient pas à sortir. Elle est aide-soignante et perçoit un revenu mensuel de l’ordre de 2000,00 euros et vit seule avec sa fille mineure. Elle indique ne pas faire l’objet d’une procédure de surendettement. Elle s’engage à reprendre le paiement du loyer courant pendant le délibéré.

L’affaire est mise en délibéré au 3 avril 2026.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal et en accord avec la défenderesse, M. et Mme [C] ont fait parvenir un décompte actualisé au 6 mars 2026 préservant un solde de 11 091,40 euros échéance de mars 2026 incluse.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 23 mai 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, M. [Q] [C] et Mme [J] [C] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 mars 2026, la dette locative de Mme [W] [H] s’élève à la somme de 11 091,40 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 22 mai 2025 pour la somme de 3 611,80 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris intégralement. En outre, compte tenu du montant de la dette et de la situation financière de la locataire, celle-ci n’apparaît pas en capacité d’apurer sa dette locative dans le délai maximal de trois ans.

Mme [W] [H] sera donc déboutée de sa demande d’octroi de délais de paiement, les conditions légales n’étant pas remplies.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 20 avril 2017 unissant les parties stipule notamment en son article 6 intitulé clauses résolutoire et clauses pénales qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Cependant, la même clause fixe notamment des pénalités de retard de 15% des sommes dues en cas de retard de paiement de plus de 15 jours.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 4 i) de la loi précitée cette clause est réputée non écrite la clause en ce qu’elle autorise le bailleur à percevoir des amendes en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de leur demande de constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

— Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, Mme [H] n’a pas repris le paiement du loyer courant comme elle s’y était engagée à l’audience.

L’expulsion de Mme [W] [H] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [W] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’avril 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [W] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [Q] [C] et Mme [J] [C] et de la condamnation aux dépens de la défenderesse, Mme [W] [H] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 800,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE Mme [W] [H] à verser à M. [Q] [C] et Mme [J] [C] la somme de 11 091,40 € (décompte arrêté au 6 mars 2026, terme du mois de mars 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 22 mai 2025 sur la somme de 3 611,80 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DEBOUTE Mme [W] [H] de sa demande de délais de paiement ;

DIT que la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2017 entre M. [Q] [C] et Mme [J] [C], d’une part, et Mme [W] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] est réputée non écrite ;

DEBOUTE M. [Q] [C] et Mme [J] [C] de leur demande au titre de l’acquisition de ladite clause résolutoire ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 20 avril 2017 entre M. [Q] [C] et Mme [J] [C], d’une part, et Mme [W] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Mme [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Q] [C] et Mme [J] [C] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [W] [H] à verser à M. [Q] [C] et Mme [J] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois D’avril 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [W] [H] à verser à M. [Q] [C] et Mme [J] [C] une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et du signalement à la CCAPEX ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 3 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.