TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025

Président : M^me Elsa LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 15 Mai 2025

GROSSE :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Fatima HIDA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 Juillet 2025

à M^e Marion BONNOT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07398 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YCF

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [O]

né le 02 Mai 1963 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

représenté par M^e Fatima HIDA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [F] [U] épouse [L]

née le 07 Janvier 1985 à [Localité 7], demeurant [Adresse 9] – [Adresse 4] – [Adresse 6] – [Localité 1]

représentée par M^e Marion BONNOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [G] [L], demeurant [Adresse 4] – [Adresse 9] – [Adresse 6] – [Localité 1] ou encore [Adresse 5] – [Localité 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er septembre 2018, M. [Z] [O] a donné à bail à Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Adresse 6] – [Localité 1], pour un loyer mensuel de 750 euros, outre 70 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [Z] [O] a fait signifier à Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024 un commandement de payer la somme de 8.730 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, M. [Z] [O] a fait assigner Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner solidairement Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] à lui payer les loyers et charges impayés au 27 juin 2024, soit la somme de 8.730 euros avec intérêts légaux à compter de leur échéance en application des dispositions de l’article 1344-1 du code civil, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter du 27 août 2024 jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel de 820 euros,

— condamner solidairement Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

Au soutien de ses prétentions, M. [Z] [O] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 juin 2024 et ce pendant plus de deux mois.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, M. [Z] [O], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions en réponse auxquelles il y a lieu de se reporter pour l’exposé intégral de ses moyens et prétentions, et indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Mme [F] [U] épouse [L], représentée par son conseil, expose qu’elle connait une situation conjugale difficile. Elle fait valoir qu’un plan d’apurement a été conclu aux termes duquel elle s’est engagée à verser la somme de 50 euros par mois pendant 188 mois en plus du loyer courant dont le paiement a repris. Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et l’octroi des délais prévus dans le plan et, à défaut, les délais de paiement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Cité par acte remis à étude, M. [G] [L] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juillet 2025.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [Z] [O] justifie avoir signalé la situation d’impayés le 28 juin 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 novembre 2024 alors qu’en sa qualité de bailleur personne physique il n’y était pas tenu, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er septembre 2018 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 juin 2024 pour la somme en principal de 8.730 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] restent devoir la somme de 8.730 euros, à la date du 27 juin 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés, terme du mois de juin 2024 inclus.

Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 8.730 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 Code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier Alinéa de l’article 1343-5 du Code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il résulte des éléments du dossier que Mme [F] [U] épouse [L] a repris le paiement des loyers depuis septembre 2024 et qu’elle verse, en outre, 50 euros tous les mois afin d’apurer sa dette locative. Le plan d’apurement daté du 27 août 2024, versé au débat par Mme [F] [U] épouse [L], n’est pas signé par le bailleur qui s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Mme [F] [U] justifie avoir repris le paiement des loyers et indique vivre seule avec ses trois enfants et percevoir des revenus mensuels de 2.245 euros au titre des prestations sociales.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Mme [F] [U] épouse [L], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés à verser à M. [Z] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 820 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Z] [O] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

Il est rappelé qu’en application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2018 entre M. [Z] [O] et Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] concernant le logement, situé [Adresse 4] [Adresse 6] – [Localité 1], sont réunies à la date du 27 août 2024,

CONDAMNE solidairement Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] à verser à M. [Z] [O], à titre provisionnel, la somme de 8.730 euros décompte arrêté au 27 juin 2024, incluant la mensualité du mois de juin 2024, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2024, date du commandement de payer,

AUTORISE Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 242,5 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 820 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum Mme [F] [U] épouse [L] et M. [G] [L] à payer la somme de 100 euros à M. [Z] [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, La présidente