TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00323 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEOS

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 02 Juillet 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[X] [B]

[K] [J]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [X] [B]

M. [K] [J]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA anciennement dénommée CALVADOS HABITAT et venant aux droits de la S.A. LOGIPAYS – RCS [Localité 8] 780 705 703, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame [F] [M], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [X] [B]

née le 13 Octobre 1985 à [Localité 9], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [K] [J]

né le 08 Mars 1991 à [Localité 12], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de [H] [T], auditeur de justice, [D] [O], greffier-stagiaire, et [U] [R], élève-avocate

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 29 Avril 2025

Date des débats : 29 Avril 2025

Date de la mise à disposition : 02 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 août 2017, la SA d’HLM Logi Pays, devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à Mme [X] [B] et M. [K] [J] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 647,12 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 1,80 euros.

Par acte extrajudiciaire du 11 septembre 2024, l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 027,29 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus ainsi que, d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

La situation d’impayés de loyers et charges des locataires a été signalée à la CCAPEX par courriel du 7 octobre 2024 et qui en a accusé réception par courriel du 8 octobre 2024.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 21 janvier 2025, l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, a fait assigner Mme [X] [B] et M. [K] [J] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du bail d’habitation qui leur a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 3 589,22 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* des loyers et charges impayés du 1er décembre 2024 au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auront été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 29 avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, représenté par Mme [F] [M] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 4952,33 euros et accepte les délais de paiement selon les modalités proposées par les locataires, compte tenu de leur reprise du paiement des échéances courantes. Il indique en outre que le loyer courant s’élève à la somme de 1237,80 euros, compte tenu d’un surloyer de 489,61 euros.

Mme [X] [B], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée à comparaître par acte de commissaire de justice remis à domicile.

M. [K] [J], comparant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement ainsi que, la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail. À cette fin, il propose de régler la somme mensuelle de 280 euros en sus des échéances courantes de loyer et charges. Il indique avoir rencontré un souci avec les impôts et ne pas avoir sa déclaration d’impôts. Il explique que le couple veut rester dans le logement, avoir 4 enfants à charge de 6, 12, 14 et 18 ans et que, plusieurs versements ont été effectués.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le défaut de comparution d’un défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation prévoit que, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Il demande notamment à chaque locataire, le cas échéant, communication de sa carte “mobilité inclusion” portant la mention “invalidité” prévue à l’article L.241-3 du code de l’action sociale et des familles. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois.

À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Il est admis, en application du texte précité, qu’en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure, l’organisme [Adresse 11] ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 21 août 2017, lequel contient une clause de solidarité, en cas de pluralité de locataires, selon laquelle, « les colocataires sont solidairement responsables de toutes les dettes nées de l’exécution du contrat de location » ;

– le commandement de payer du 11 septembre 2024, portant sur la somme en principal de 2 027,29 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus ;

– les avis d’échéance des termes de novembre 2023 à avril 2025 inclus ;

– un courrier, daté du 9 décembre 2024, de mise en demeure de réponse à l’enquête supplément de loyer solidarité pour l’année 2025 ;

– un décompte locatif actualisé portant sur la période du 14 novembre 2023 au 24 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme en principal de 4 952,33 euros, dont 1 958,44 euros au titre du supplément de loyer solidarité (5 332,35 euros – 380,02 euros de frais de commissaire de justice).

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Mme [X] [B] et M. [K] [J] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges et qu’ils sont débiteurs d’une dette locative.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats qu’à compter de l’échéance de janvier 2025, le bailleur a liquidé provisoirement un supplément de loyer solidarité d’un montant de 489,61 euros et mis au débit du compte locatif depuis lors chaque mois, en sus de l’échéance courante de loyer et charges.

Or, bien que le bailleur produise au débat un courrier daté du 9 décembre 2024, adressé aux locataires, dont l’objet est une mise en demeure suite à la non-réponse à l’enquête sur le supplément de loyer solidarité au titre de l’année 2025, elle ne justifie cependant pas de la réception par les locataires de ladite mise en demeure, par le biais soit d’une lettre recommandée avec avis de réception ou soit la délivrance d’un acte de commissaire de justice.

Aussi, la somme de 1958,44 euros (calculée comme suit : 489,61 euros x 4 mois de janvier à avril 2025),mise au débit du compte locatif au motif supplément de loyer solidarité, devra être ôtée du calcul de la dette locative.

Par ailleurs, le décompte est arrêté au 24 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, alors que le bail litigieux prévoit que les loyers et charges sont payables à termes échus ; aussi, le terme d’avril 2025 n’est pas encore exigible à cette date et doit donc être déduit du montant de la dette locative arrêtée au 24 avril 2025.

De sorte que, Mme [X] [B] et M. [K] [J] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2245,70 euros (calculée comme suit : 4952,33 euros, correspondant à la dette hors frais de commissaire de justice – (1958,44 euros, correspondant au supplément de loyer de solidarité + 748,19 euros, correspondant au terme d’avril 2025), selon décompte arrêté au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [X] [B] et M. [K] [J] seront condamnés solidairement à payer à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, la somme de 2245,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à Mme [X] [B] et M. [K] [J] par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, portant sur la somme en principal de 2027,29 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 31 août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Cependant, ce commandement de payer est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que durant de ce délai, bien que les locataires aient effectué un règlement d’un montant de 800 euros en date du 11 octobre 2024, celui-ci ne permet pas d’apurer l’entièreté des causes du commandement de payer, augmentées des échéances courantes de loyer et charges échues durant ce délai.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 11 novembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [X] [B] et M. [K] [J] sollicitent des délais de paiement afin d’apurer leur dette locative et proposent le versement de la somme mensuelle de 280 euros en sus du montant de l’échéance courante de loyer et charges.

En outre, il ressort des débats qu’ils ont repris le versement intégral du loyer avant l’audience et ce, dans la mesure où l’échéance de mars 2025 s’élève à la somme de 748,19 euros et qu’ils ont effectué un versement de la somme de 1 500 euros le 15 mars 2025.

Par ailleurs, l’OPH Inolya accepte la proposition de règlement échelonnée à hauteur de 280 euros mensuels formulée par Mme [X] [B] et M. [K] [J].

Par conséquent, il convient d’accorder à Mme [X] [B] et M. [K] [J] un aménagement du paiement de leur dette locative selon les modalités décrites au dispositif.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, Mme [X] [B] et M. [K] [J] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et le bailleur s’y montre également favorable.

Eu égard à la reprise du versement intégral des loyers et charges avant l’audience ainsi qu’à la capacité de Mme [X] [B] et M. [K] [J] à apurer leur dette financière, des délais de paiement leur ont été accordés.

De sorte qu’il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui leur ont été accordés et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si les locataires se libèrent selon les délais et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance de loyers et des charges ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [X] [B] et M. [K] [J] devront alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Mme [X] [B] et M. [K] [J] devront dans ce cas payer solidairement au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et de la provision mensuelle pour charges qu’ils auraient réglé à défaut de résolution du bail et qui sera fixée à la somme de 724,71 euros (720,28 euros au titre du loyer et 4,43 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) par référence au terme de novembre 2024, à compter du 11 novembre 2024 (date de résolution du bail) après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [X] [B] et M. [K] [J], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui leur ont été délivrés.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Mme [X] [B] et M. [K] [J] à payer à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, la somme de 2245,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 avril 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Mme [X] [B] et M. [K] [J] des délais de paiement, à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 8 mensualités de 280 euros et une 9e correspondant au solde de la dette, intérêts et frais, la première étant exigible dans le mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 21 août 2017 entre d’une part, la SA d’HLM Logi Pays devenue l’OPH Inolya et d’autre part, Mme [X] [B] et M. [K] [J] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 11 novembre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [X] [B] et M. [K] [J] restent tenus du paiement des loyers et charges courants ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [X] [B] et M. [K] [J] devront libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [X] [B] et M. [K] [J] et à celle de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Mme [X] [B] et M. [K] [J] à payer in solidum à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 724,71 euros, à compter du 11 novembre 2024, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux et la remise des clés ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [X] [B] et M. [K] [J] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM Logi Pays, de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION