TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01664 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ3Z

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 18 Février 2025

S.A. PARTELIOS HABITAT

C/

[C] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. PARTELIOS HABITAT

M. [C] [X]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. PARTELIOS HABITAT (RCS Caen 626.150.106), dont le siège social est sis 2 rue Martin Luther King – Lotissement Espace Entreprise – 14280 SAINT CONTEST

représentée par Madame [M] [W], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [X]

né le 28 Août 1977 à CAEN (14000), demeurant 64 Rue Paul CLAUDEL – 14123 IFS

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 17 Décembre 2024

Date des débats : 17 Décembre 2024

Date de la mise à disposition : 18 Février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2017, la SA PARTELIOS HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [X] et Madame [D] [N] un logement situé 64 rue Paul Claudel, logement n°107959, 14123 Ifs, pour un loyer mensuel de 669,20 euros, outre 32 euros de provisions pour charges.

Le 7 septembre 2020, Madame [N] a informé le bailleur de son congé, avec effet au 7 décembre 2020.

Par notification du 20 octobre 2023 la SA PARTELIOS HABITAT a informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayé.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, la SA PARTELIOS HABITAT a fait signifier à Monsieur [C] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 640,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la SA PARTELIOS HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [X] devant le Juge des Contentieux de la Protection, aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Monsieur [C] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 1364.47 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 avril 2024 ;une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilièresordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 18 avril 2024.

À l’audience du 18 décembre 2024, la SA PARTELIOS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4782,62 euros arrêtée au 13 décembre 2024, loyer du mois de novembre inclus. Elle n’est pas opposée à à l’octroi de délais de paiement.

La SA PARTELIOS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [C] [X] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 26 janvier 2024. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [C] [X] ne conteste pas le principe de la dette. il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 avril 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA PARTELIOS HABITAT le 20 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de résiliation du pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 août 2017, du commandement de payer délivré le 26 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 décembre 2024 que la SA PARTELIOS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, soit la somme de 4782,62 euros

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte de l’avis de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1 et 1, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Le contrat de bail litigieux a été conclu le 29 août 2017, de sorte qu’il convient de se référer à l’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Selon cette disposition, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail conclu le 29 août 2017 à compter du 27 mars 2024.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [X] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le délai de grâce, qui est un effet légal du contrat, est dès à présent régi par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, même si le contrat a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Monsieur [C] [X], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, à hauteur de 100 euros par mois. Il indique percevoir environ 1300 euros par mois et avoir trois enfants à charge.

Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [C] [X] n’a repris que partiellement le paiement du loyer et des charges. Cependant, la SA PARTELIOS HABITAT est d’accord pour accorder un délai de paiement suspensif de la clause résolutoire, en écartant la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [C] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [C] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [C] [X]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mars 2024, Monsieur [C] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [C] [X] à son paiement à compter de 27 mars 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité sera due en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou des délais de paiement d’autre part.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA PARTELIOS HABITAT ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation en justice.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de la SA PARTELIOS HABITAT sur ce fondement sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de la SA PARTELIOS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2017 entre la SA PARTELIOS HABITAT d’une part, et Monsieur [C] [X] d’autre part, concernant les locaux situés 64 rue Paul Claudel, logement n°107959, 14123 Ifs, sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT la somme de 4782,62 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13 décembre 2024 échéance de novembre incluse ;

ACCORDE un délai à Monsieur [C] [X] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [C] [X] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] à payer à la SA PARTELIOS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à compter du 27 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

— saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : Direction Départementale de l’Emploi, du Travail et des Solidarités du Calvados, Service gestion des rapports locatifs, 1 rue Daniel Huet CS 35327 14053 Caen Cedex 4), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la SA PARTELIOS HABITAT de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [X] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation en justice ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que copie de la présente décision sera notifiée à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION