COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J5BK

Minute N° : 25/00178

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Monsieur [L] [C]

COPIE AU PRÉFET

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [R] [F]

né le 04 Juillet 1990 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Analyste

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pierre MAZIERE, avocat au barreau de TARASCON

Madame [I] [Y] [X]

née le 15 Septembre 1991 à [Localité 11]

de nationalité Française

Profession : Kinésithérapeute

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Anne-Elizabeth DEZARD, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Pierre MAZIERE, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [C]

né le 13 Décembre 1988 à [Localité 9] (MALI)

[Adresse 5]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats

DEBATS : 28/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juin 2024, Monsieur [L] [C] a pris à bail un logement situé : [Adresse 6], appartenant à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X], pour un loyer mensuel de 475,00 euros charges comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 septembre 2024, Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] ont fait délivrer à Monsieur [L] [C] un commandement de payer la somme de 1.425,00 €, correspondant au montant des loyers et charges impayées au 06 septembre 2024, commandement visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] ont fait assigner Monsieur [L] [C] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 20 novembre 2024, aux fins de :

Dire et juger que la demande est bien fondée et recevable ;

Condamner Monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 1.100 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 21 octobre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire au jour de l’audience ;

Constater, en l’absence de règlement du loyer courant, que Monsieur [L] [C] ne peut bénéficier de délais pour le règlement de son arriéré locatif ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

Dire que le bail est résilié, le cas échéant à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, ordonner la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [L] [C] ;

En tout état de cause,

Constater que Monsieur [C] se trouve désormais occupant sans droit ni titre ;

Ordonner la libération des lieux par Monsieur [L] [C] et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sorties ;

Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [L] [C] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

Condamner Monsieur [L] [C] à verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, augmentée de la provision sur charges et de l’indexation le cas échéant, et ce jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ;

Condamner Monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

Condamner Monsieur [L] [C] à payer la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 28 janvier 2025 lors de laquelle Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] comparaissent représentés. Ils sollicitent le maintien des termes de l’assignation.

Monsieur [L] [C] comparait en personne. Il explique avoir réglé en décembre 2024 la somme de 1.500 euros, il ne lui reste à régler que le loyer courant de janvier 2025. Il demande à pouvoir régler cette somme en février 2025, réglant le loyer courant de février 2025 ainsi que celui de janvier 2025.Il souhaite rester dans le logement et demande donc la suspension de clause résolutoire.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture expose les mêmes éléments, le locataire n’a plus de dette locative.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

Les parties ayant comparu ou ayant été représentées, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi N° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la Préfecture du [Localité 12], ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 21 novembre 2024, soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre, le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 12 septembre 2024.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire uniquement pour trois cas :

Le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie,Le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués,L’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail du 26 juin 2024 contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers (article 5.3.2.1 « Mise en œuvre de la clause résolutoire de plein droit »).

Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] ont fait signifier à Monsieur [L] [C] le 11 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.425,00 € au titre des loyers et charges impayés.

Ce dernier ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de six semaines (termes du bail) s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise depuis le 23 octobre 2024 au profit de Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] produisent dans leurs pièces un dernier décompte du 07 janvier 2025 pour une somme de 475,00 €.

Monsieur [L] [C], présent à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] la somme de 475,00 € correspondant à la dette locative au 07 janvier 2025, quittancement de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

*

En l’espèce, l’examen du dernier décompte démontre que la dette a diminué et que le paiement des loyers courants a repris. In fine, il reste à payer la somme de 475,00 euros.

Le bailleur a exprimé qu’il s’opposait par principe aux délais de paiement sollicités. Toutefois, la situation du locataire permet d’envisager des délais de paiement permettant de solder la dette en un temps restreint.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [C] un délai de paiement de 1 mois par versement mensuel de 475,00 euros le premier mois, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, comme sollicitée par le défendeur. Si Monsieur [L] [C] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et celui-ci ne sera pas expulsé.

En revanche, si Monsieur [L] [C] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [L] [C] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles

L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, il sera condamnée à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X], à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [C], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de faire application des dispositions précitées et Monsieur [L] [C] sera condamné à verser la somme de 150,00 euros à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé : [Adresse 6], loué par Monsieur [L] [C] suivant contrat de bail du 26 juin 2024 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail au 24 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] à payer à Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] la somme de 475,00 euros correspondant à la dette locative au 07 janvier 2025, quittancement de janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [L] [C] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de 1 mois par un versement mensuel de 475,00 euros le premier mois, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais de paiement.

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué.

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— La totalité de la somme restante due sera immédiatement exigible.

— La clause résolutoire retrouvera son plein effet.

— Dans ce cas, à défaut de départ volontaire de Monsieur [L] [C] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire.

— Monsieur [L] [C] sera tenue de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux.

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 12].

DÉBOUTE Monsieur [R] [F] et Madame [I] [Y] [X] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [C] au paiement de la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 25 mars 2025.

Le Greffier Le Juge