TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGPB

Minute : 2025/

Cabinet B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 29 Avril 2025

[W] [F]

[U] [F]

C/

[Y] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC

M. [Y] [O]

Préfecture du calvados

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 29 Avril 2025

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection

Assistée de [D] MBIH, Greffier,

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [F]

demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

Madame [U] [F]

demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [O]

né le 19 Juin 1988 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par Madame [D] [M], régulièrement munie d’un pouvoir

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Mars 2025

Après débats à l’audience publique du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 5 juillet 2017, M. [W] [F] et Mme [U] [F], ont donné à bail à M. [Y] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] , moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros.

Par acte extrajudiciaire du 17 octobre 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 17 octobre 2024, M. Et Mme [F] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 1.353,21 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 24 janvier 2025, M. Et Mme [F] ont fait assigner M. [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, statuant en référé, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater que la clause résolutoire au contrat de bail est acquise aux bailleurs à la date du 18 décembre 2024 ;

– à défaut et subsidiairement, prononcer la résolution du bail liant les parties, aux torts exclusifs du locataire défaillant pour non-paiement des loyers ;

– dire en conséquence que M. [O] est occupant sans droit ni titre de la résolution (ou résiliation) du bail à celle de l’entière libération des lieux ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

– autoriser M. Et Mme [F], en cas d’abandon du logement par le locataire, à l’effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué et de les faire entreposer dans tel local qu’il leur plaira aux frais de l’expulsé ;

– condamner M. [O] à leur payer :

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toute charges locatives, de la date de résolution ou résiliation du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clés ;

* la somme de 1.772,06 euros en principal au titre des termes dus à janvier 2025 inclus, outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

* tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résolution ou résiliation du bail retenue par le tribunal et qui ne serait pas inclus ;

* la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, dont le coût du commandement de payer signifié le 17 octobre 2024, celui de l’assignation et de sa notification par LR-AR à la direction de la cohésion sociale.

À l’audience du 27 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. Et Mme [F], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant la dette locative à la somme de 1.313,21 euros. Pour ce qui est de la demande de délais formulée par M. [O], ils s’y opposent.

Monsieur [O] est représenté à l’audience par Madame [M] [D], sa mère, dûment munie d’un pouvoir spécial. Elle indique que son fils a repris le paiement des loyers, il a saisi le FSL et aura droit à la totalité de l’arriéré qui sera apuré. Elle conteste les frais de relance à hauteur de 239 euros. Elle demande la suspension de la clause résolutoire.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas parvenu au greffe avant l’issue du délibéré.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la compétence du juge des référés

Aux termes des articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît notamment des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre ainsi que des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande visée est fondée sur les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile. Il ne peut être contesté que demeurer dans des locaux en étant déchu de tout droit et titre d’occupation, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser, à la condition que soit justifiée l’existence de ce trouble. Le juge des référés peut aussi, lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Par conséquent, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, est compétent pour connaître du litige précédemment exposé.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, les bailleurs produisent aux débats :

– le contrat de bail;

– le commandement de payer;

– un décompte locatif arrêté au 12 mars 2025, portant une dette de 1.313,21 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [O] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il ressort du décompte locatif produit aux débats que des frais de relance ont été portés au débit du compte locatif sans qu’elles ne soient justifiées par les bailleurs, à hauteur de la somme de 227 euros.

Aussi, en considération de l’ensemble de ces éléments, M. [O] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 1.086,21 euros selon décompte arrêté au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Par conséquent, M. [O] sera condamné à payer à M.et Mme [F] la somme provisionnelle de 1.086,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a bien été signifié à M. [O], par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2024, portant sur la somme en principal de 1.353,21 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de octobre 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il ressort du décompte locatif arrêté au 12 mars 2025 que bien qu’il ait repris le paiement du loyer courant, M. [O] reste devevable de loyers et charges impayés.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résolution du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 17 décembre 2024.

Sur la demande reconventionnelle de délais

Sur la demande de délai de paiement

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 1343-5 du code civil prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, M. [O] a repris le paiement des loyers courants, et il compte recevoir une aide du FSL.

Par conséquent, il convient d’accorder à M. [O] un aménagement du paiement de sa dette locative, selon les modalités décrites au dispositif et conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 2023.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 VII de la loi précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais de paiement accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années.

En l’espèce, comme vu précédemment, M. [O] est en situation de régler sa dette locative et il a repris le paiement des échéances courantes de loyer et charges; de sorte que, des délais de paiement lui ont été octroyés.

En conséquence, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon le délai et les modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, M. [O] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles éventuellement laissés par le locataire se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois.

M.[O] devra dans ce cas payer aux bailleurs une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel correspondant au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résiliation du bail et qui sera fixé, en l’espèce, à la somme de 438,85 euros ,sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés, ainsi qu’à payer aux demandeurs la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange Le Gallo, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance exécutoire par provision, contradictoire et rendue en premier ressort,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais, dès à présent ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] à payer à M.[W] [F] et Mme [U] [F] la somme provisionnelle de 1.086,21 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2025, date de l’assignation ;

ACCORDONS à M. [Y] [O] des délais de paiement, à charge pour lui de s’acquitter de sa dette en 1 mensualité de 1.086,21 euros, exigible dans les 3 mois suivant la présente décision, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELONS que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DISONS qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATONS la résolution du bail conclu le 5 juillet 2017, entre d’une part, M. [W] [F] et Mme [U] [F], et d’autre part, M. [Y] [O], portant sur un logement à usage d’habitation situé ,[Adresse 4], à la date du 17 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail ;

RAPPELONS qu’en tout état de cause, M. [Y] [O] reste tenu du paiement des loyers et charges courants ;

DISONS qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyer, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELONS qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat de bail, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DISONS que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que M. [Y] [O] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

DISONS qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Y] [O] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELONS que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

RAPPELONS que conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis, aux frais du preneur en un lieu qu’il aura choisi et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] à payer à M. [W] [F] et Mme [U] [F] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 438,85 euros, à compter de la résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective du logement ;

DISONS que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] aux dépens, en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été délivrés ;

CONDAMNONS M. [Y] [O] à payer à M. [W] [F] et Mme [U] [F] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,