TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04469 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JCDH

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 30 Juillet 2025

Association ASSOCIATION CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABI TAT DES JEUNES

C/

[E] [R]

[S] [T] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion BILLY – 82

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marion BILLY – 82

Mme [E] [R]

M. [S] [T] [G]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

ASSOCIATION CALVADOSIENNE POUR L’ACCUEIL ET L’HABITAT DES JEUNES, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Marion BILLY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 82 substitué par M^e Maud MARCHAND, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 82

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R]

née le 11 Avril 2002 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [S] [T] [G]

né le 02 Décembre 2002 à [Localité 9] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Mai 2025

Date des débats : 20 Mai 2025

Date de la mise à disposition : 30 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2023, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes (ACAHJ) a donné en sous-location à Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 478,70 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 113,84 euros.

Par acte extrajudiciaire du 6 septembre 2024, notifié par voie électronique à la CCPAEX le 9 septembre 2024, l’ACAHJ a fait délivrer aux sous-locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 177,04 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, terme de juillet 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 15 novembre 2024, l’ACAHJ a fait assigner Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour voir :

– constater la résolution du bail qui leur a été consenti le 2 octobre 2023 ;

– prononcer leur expulsion, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, du logement sis [Adresse 7] et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir ou de sa signification ;

– dire que faute pour eux de ce faire, ils pourront y être contraints par toutes voies et tous moyens de droit notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soumise aux mêmes variations, jusqu’au départ des locataires et de tous occupants de leur chef, à compter du 19 octobre 2024 ;

– les condamner à payer :

* la somme de 1 597,91 euros correspondant au montant des arriérés de loyer et charges impayés au 18 octobre 2024 ;

* l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;

* la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience du 20 mai 2025, au cours de laquelle l’ACAHJ, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 294,38 euros, terme de mai 2025 inclus.

Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G], comparant en personne, reconnaissent l’existence de la dette locative et son montant et sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que leur soit accordé des délais de paiement afin d’apurer leur dette.

Ils expliquent avoir réglé 150 euros par mois en sus des échéances courantes de loyer et charges à partir d’octobre 2024, puis depuis deux mois, la somme de 50 euros en plus.

Au soutien de leurs demandes, ils évoquent avoir connu quelques difficultés financières, ainsi que le départ du logement de monsieur à partir du 20 février 2025. Madame explique bénéficier pour seules ressources du RSA, des APL et de la PAJE.

Le juge met dans le débat que, le contrat litigieux est un contrat de sous-location. Il n’est dès lors par soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 mais au droit commun posé par les dispositions du code civil.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

Par note en délibéré autorisée, Mme [E] [R] a transmis aux débats une attestation de paiement émise par la CAF pour la période de janvier 2024 à avril 2025.

Par note en délibéré autorisée, l’ACAHJ a transmis son acceptation quant à la proposition de Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] d’apurer la dette locative par le biais d’un échelonnement de cette dernière à hauteur de 50 euros mensuels en sus du paiement du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est, notamment, tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 294,38 euros, l’ACAHJ produit aux débats :

– le contrat de sous-location du 2 octobre 2023 ;

– le commandement de payer du 6 septembre 2024 portant sur la somme en principal de 1 177,04 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, terme de juillet 2024 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 294,38 euros.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges et qu’ils sont débiteurs de la somme de 294,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] seront condamnés à payer à l’ACAHJ la somme de 294,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Sur la demande en résolution du bail

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte de l’article 1728 du code civil que, le preneur est notamment tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 poursuit en indiquant que, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 1229 continue en indiquant que, la résolution met fin au contrat. Elle prend effet selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des pièces introduites aux débats que le contrat de bail contient une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires à leur échéance ou à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, le contrat sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire, nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. » ; que, Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] n’ont pas respecté leur obligation de paiement des loyers et charges ; que, par commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail, en date du 6 septembre 2024, ils ont été mis en demeure de payer la somme en principal de 1 177,04 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, terme de juillet 2024 inclus et ce, dans un délai de 6 semaines ; et enfin que, dans ce délai de 6 semaines, les causes du commandement de payer n’ont pas été régularisées dans leur intégralité.

En conséquence, il convient de constater, en application des dispositions précitées ainsi que de la clause résolutoire stipulée au bail que, les conditions d’acquisition de cette dernière étaient réunies à la date du 21 octobre 2024 (soit 6 semaines après la délivrance du commandement de payer).

Sur les demandes reconventionnelles de délais

Conformément à l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1343-5 dudit code prévoit que, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Dans ce cas, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire, ainsi que leur soit accordé des délais de paiement, à hauteur de 50 euros mensuels, afin d’apurer leur dette locative.

La bailleresse se montre favorable quant à l’octroi de délais de paiement en leur faveur ainsi que, quant à la suspension des effets de la clause résolutoire durant ces délais.

Par ailleurs, il ressort des débats que la dette locative a considérablement diminué et que le paiement des échéances courantes a été repris.

Dès lors, il convient d’accorder à Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] des délais de paiement, à charge pour eux de régler leur dette par le biais de 5 mensualités de 50 euros et la 6ème du solde de la dette, intérêts et frais ainsi que, de suspendre durant ce délai les effets de la clause résolutoire du contrat de sous-location conclu entre les parties le 2 octobre 2023 et celle-ci sera réputée ne pas avoir joué si la locataire se libère selon les délais et modalités fixés par le juge, même d’office.

Toutefois, à défaut de règlement d’une échéance des loyers et des charges dûment justifiées ou de l’arriéré, la clause résolutoire du bail reprendra immédiatement ses effets.

Dans ce cas, Mme [E] [R] devra alors libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler dans ce cas que, par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée ni avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, ni pendant le sursis dit de la trêve hivernale.

Mme [E] [R] devra dans ce cas payer à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer révisé et à la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 21 octobre 2024, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G], partie succombante au présent litige, seront condamnés aux dépens de la présente instance.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] à payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes la somme de 294,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus ;

ACCORDE à Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] des délais de paiement à charge pour eux de s’acquitter de leur dette en 5 mensualités de 50 euros, dont la première est exigible dans le mois suivant la présente décision et la 6ème du solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DIT qu’à défaut de respect de cet échéancier, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra de plein droit immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

CONSTATE la résolution du contrat de sous-location conclu le 2 octobre 2023 entre d’une part, l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes et d’autre part, Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6], à la date du 21 octobre 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNE la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au contrat de sous-location permettant la continuation du contrat ;

RAPPELLE qu’en tout état de cause, Mme [E] [R] reste tenue du paiement des loyers et charges courants en intégralité ;

DIT qu’à défaut de versement d’une seule mensualité majorée (loyers, provision pour charges et recouvrement de la dette), à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire produira son plein effet ;

RAPPELLE qu’en toute hypothèse, les délais accordés n’entraînant pas la suspension du contrat, en cas de non-paiement des loyers et charges courants à leur échéance, la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

EN CAS DE MISE EN ŒUVRE DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

DIT que, dans cette hypothèse, le bail se trouvera automatiquement et immédiatement résilié et que Mme [E] [R] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire dans ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [E] [R] et à celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

DIT que Mme [E] [R] devra dans ce cas payer à l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 octobre 2024, date de résolution du bail, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes des parties ;

CONDAMNE Mme [E] [R] et M. [S] [T] [G] au paiement des dépens ;

DÉBOUTE l’Association Calvadosienne pour l’Accueil et l’Habitat des Jeunes de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DIT que la présente décision sera notifiée à la préfecture du Calvados ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION