TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01865 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JI32

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

[I] [X]

C/

[Y] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [Y] [N]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [X]

né le 29 Septembre 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [N]

né le 06 Juin 2002 à [Localité 11], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Date des débats : 06 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date des 19 et 23 décembre 2024, M. [I] [X] a donné à bail à M. [Y] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7] – lot. [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 580 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Par acte extrajudiciaire du 13 mars 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 14 mars 2025, M. [I] [X] a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 022,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le même jour, M. [I] [X] a fait assigner M. [Y] [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 1 684,39 euros, arrêtée au 25 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, au titre des loyers, charges et frais impayés, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, M. [I] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 519,69 euros, selon décompte arrêté au 5 novembre 2025.

M. [Y] [N], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée, M. [I] [X] transmet l’avis de taxe foncière pour 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En application de l’article 7 g) de la loi précitée, le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’État, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

– le contrat de bail des 19 et 23 décembre 2024 ;

– le commandement de payer du 13 mars 2025, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 2 022,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, portant sur la période de février à mars 2025 inclus ;

– l’avis de taxe foncière pour l’année 2025 ;

– un décompte actualisé des sommes dues, établi par commissaire de justice, portant sur la somme en principal de 519,60 euros, arrêtée au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, M. [Y] [N] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation

Toutefois, plusieurs sommes mises au débit du compte locatif ne sont pas justifiées aux débats.

En effet, tout d’abord, il ressort du décompte locatif inclus dans le commandement de payer qu’une somme supplémentaire de 11,59 euros a été mise au débit du compte locatif à chaque échéance correspondant à « assurance privilège » ; cependant, il n’en est pas justifié dans la mesure où il n’est ni produit un accord entre les parties selon lequel le bailleur contracte une assurance contre les risques locatifs pour le compte du locataire, ni que ce dernier malgré une mise en demeure de remettre l’attestation d’assurance ne l’a pas produite, qui justifierait que le bailleur souscrive une assurance pour le compte du locataire, conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 ; au surplus, aucun contrat d’assurance pour le compte du locataire n’est produit aux débats.

Par ailleurs, la somme de 173 euros mise au débit du compte au motif « taxe ordures ménagères 2024 » n’est pas non plus justifiée. En effet, bien qu’il faille lire 2025 et non 2024, eu égard à l’avis de taxe foncière 2025 produit aux débats, la mise au débit locatif de cette somme n’est pas justifiée compte tenu de la provision mensuelle pour charges de 45 euros prévue au bail et mise au débit du compte à chaque échéance et ce, en l’absence de production d’un décompte de régularisation annuelle des charges et de la justification de l’ensemble des charges réelles récupérables, conformément à l’article 23 précité. De sorte que, cette somme ne doit pas être prise en compte au titre de la dette locative.

Aussi, dans la mesure où le décompte établi par le commissaire de justice ne détaille pas les sommes mises au débit du compte locatif à chaque échéance (telles que loyers, charges, frais…), que le montant des échéances est supérieur au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et que celui-ci fluctue sur plusieurs échéances (entre les sommes de 636,59 euros, 637,63 euros et 644,13 euros) sans que le bailleur ne s’en explique, il convient de recalculer les échéances courantes au débit du compte locatif à partir de la somme de 625 euros (580 euros au titre du loyer et 45 euros au titre de la provision mensuelle pour charges prévue au bail).

Dès lors la dette locative doit être recalculée comme suit :

(519,69 euros – ((11,59 euros [assurance injustifiée] x 11 mois [de janvier à novembre 2024 inclus]) + 173 euros [TEOM 2025 non justifiée eu égard à la provision mensuelle pour charges] + (7,54 euros + 1,04 euros + 1,04 euros + 1,04 euros + 1,04 euros [correspondant aux sommes supplémentaires mises au débit du compte locatif et non justifiées)).

De sorte qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que, M. [Y] [N] est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 207,50 euros selon décompte locatif arrêté au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [Y] [N] sera condamné à payer à M. [I] [X] la somme de 207,50 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer a bien été signifié à M. [Y] [N] par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 2 022,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de six semaines.

En effet, bien que le locataire ait effectué, durant ce délai de six semaines, 2 règlements en date des 12 mars et 9 avril 2025 et portant chacun sur la somme de 600 euros, ceux-ci n’ont pas permis d’apurer l’arriéré locatif augmenté des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de six semaines, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 25 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

Occupant sans droit ni titre depuis la résolution du bail au 25 avril 2025, M. [Y] [N] devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux depuis la résolution du contrat, soit le 25 avril 2025, M. [Y] [N] cause un préjudice à M. [I] [X] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 625 euros (580 euros au titre du loyer et 45 euros au titre de la provision mensuelle pour charges), à compter du 25 avril 2025, après déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par le bailleur sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [I] [X] ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, M. [I] [X] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [N], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à M. [I] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à M. [I] [X] la somme de 207,50 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation dus au 5 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu en date des 19 et 23 décembre 2024 entre d’une part M. [I] [X] et d’autre part, M. [Y] [N] portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] – 1er étage – lot. [Adresse 4], à la date du 25 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [Y] [N] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 25 avril 2025 ;

DIT que M. [Y] [N] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, M. [I] [X] à faire expulser M. [Y] [N] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que celle-ci ne pourra pas être pratiquée pendant le sursis dit de la trêve hivernale ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à M. [I] [X] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 625 euros, à compter du 25 avril 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées à l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par M. [I] [X] ;

DÉBOUTE M. [I] [X] de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par les parties ;

CONDAMNE M. [Y] [N] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [Y] [N] à payer à M. [I] [X] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION