TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02311 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JKOA

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

E.P.I.C. [Z]

C/

[M] [V] [N] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. [Z]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. [Z]

Mme [M] [V] [N] [F]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Z] – RCS [Localité 10] 780 705 703

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Madame [P] [U] régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [V] [N] [F]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 27 Novembre 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2024, l’OPH [Z] a donné à bail à Mme [M] [V] dit [F] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 9] [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 417,45 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 267,35 euros.

Par acte extrajudiciaire du 6 mars 2025, l’OPH [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 2 639,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

La situation d’impayés de loyer et charges de la locataire a été signalée le 10 mars 2025 à la CCAPEX qui en a accusé réception par courriel daté du même jour.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 6 juin 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le même jour, l’OPH [Z] a fait assigner Mme [M] [V] dit [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater, ou à, défaut prononcer, la résiliation du bail ;

– ordonner, en conséquence, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

– dire que les loyers exigibles au jour du jugement ainsi que l’indemnité d’occupation porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

– la condamner au paiement :

* de la somme de 2 639,84 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte sui sera fourni lors des débats ;

* des sommes représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir ;

* d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour de l’assignation, indemnité révisable selon les dispositions contractuelles, de la date du jugement à intervenir jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa notification via EXPLOC au représentant de l’État et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur ses biens et valeurs mobilières.

À l’audience du 27 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH [Z], représenté par Mme [P] [U] dûment munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 868,56 euros au 25 novembre 2025.

Mme [M] [V] dit [F], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur au soutien de sa demande en paiement produit notamment aux débats :

– le contrat de bail du 18 avril 2024 ;

– le commandement de payer du 6 mars 2025, portant sur la somme en principal de 2 639,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus ;

– le décompte locatif inclus dans le commandement de payer, depuis l’origine du bail et arrêté au terme de février 2025 inclus ;

– le décompte de régularisation des charges réelles récupérables au titre de l’année 2024 ;

– les avis d’échéances des termes de novembre 2024 à novembre 2025 inclus ;

– un décompte locatif actualisé au 25 novembre 2025, portant sur la période de janvier à novembre 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 868,56 euros.

Il s’infère de ces pièces que, Mme [M] [V] dit [F] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation.

Toutefois, il ressort également de l’ensemble de ces éléments que, plusieurs sommes non justifiées ont été mises au débit du compte locatif, au motif « frais de procédure » ; en effet, les sommes de 197,71 euros, 93,66 euros et 421,48 euros ont été mises au débit du compte locatif pour ce motif en sus du montant des échéances courantes de loyers et charges des termes d’avril, juillet et octobre 2025, sans qu’il n’en soit justifié aux débats ; étant rappelé que, le coût des actes de commissaire de justice doit être inclus dans les dépens, si ces actes sont justifiés et que tel est le cas des sommes de 197,71 euros et 93,66 euros correspondant respectivement au coût du commandement de payer et au coût de l’assignation ainsi que de sa notification. De sorte que, l’intégralité des sommes mises au débit du compte locatif au motif « frais de procédure » seront déduites du solde locatif.

Dès lors, Mme [M] [V] dit [F] est débitrice d’une somme s’élevant à 155,71 euros, calculée comme suit : (868,56 euros – (197,71 euros + 93,66 euros + 421,48 euros)) au titre des loyers et charges impayés au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [M] [V] dit [F] sera condamnée à payer à l’OPH [Z] la somme de 155,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à Mme [M] [V] dit [F], par acte de commissaire de justice en date du 6 mars 2025 et portant sur la somme en principal de 2 639,84 euros au titre des loyers et charges impayés au 28 février 2025, terme de février 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 6 semaines.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé produit aux débats que, durant ce délai de 6 semaines aucun règlement n’a été effectué par la locataire ou pour son compte ; de sorte qu’à l’issue du délai de 6 semaines, la dette locative s’élève à 4 187,87 euros, terme d’avril 2025 inclus.

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 6 semaines, été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 18 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Mme [M] [V] dit [F], occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 18 avril 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupante sans droit ni titre des lieux, Mme [M] [V] dit [F] cause un préjudice à l’OPH [Z] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 18 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [M] [V] dit [F], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’à payer à l’OPH [Z] la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [V] dit [F] à payer à l’OPH [Z] la somme de 155,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 18 avril 2024 entre d’une part, l’OPH [Z] et d’autre part, Mme [M] [V] dit [F] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 8]. [Adresse 4], à la date du 18 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

[N] que Mme [M] [V] dit [F] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 18 avril 2025 ;

[N] que Mme [M] [V] dit [F] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, l’OPH [Z] à faire expulser Mme [M] [V] dit [F] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Mme [M] [V] dit [F] à payer à l’OPH [Z] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer éventuellement révisé augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’elle aurait réglé à défaut de résolution du bail, à compter du 18 avril 2025 sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

[N] que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par l’OPH [Z] ;

CONDAMNE Mme [M] [V] dit [F] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Mme [M] [V] dit [F] à payer à l’OPH [Z] la somme de 50 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

[N] que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION