N° du répertoire général : N° RG 23/03286 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IPEE

74D Demande relative à un droit de passage

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

Madame [P] [V] née [F]

demeurant [Adresse 29]

Madame [GC] [N] née [F]

divorcée [N]

demeurant [Adresse 17]

Madame [TY] [Y] née [F]

demeurant [Adresse 2]

Madame [HL] [VT] née [F]

demeurant [Adresse 12]

Madame [L] [SO] née [F]

demeurant [Adresse 16]

Madame [A] [K] née [F]

demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Marion AUDAS, membre de l’AARPI LBA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 106

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [W]

né le 26 octobre 1987 à [Localité 25]

demeurant [Adresse 3]

Madame [E] [RR]

née le 23 septembre 1985 à [Localité 25]

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés par M^e Carine FOUCAULT, membre de la SCP LEBLANC-de BREK- FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 44

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Marion AUDAS – 106, M^e Carine FOUCAULT – 44

Madame [M] [S]

née le 20 février 1996 à [Localité 28]

demeurant [Adresse 13]

Monsieur [U] [UJ]

né le 14 avril 1996 à [Localité 25]

demeurant [Adresse 13]

Tous deux représentés par M^e Carine FOUCAULT, membre de la SCP LEBLANC-de BREK- FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 44

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 25 septembre 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le quinze janvier deux mil vingt six, après prorogation du délibéré fixé initialement au 12 décembre 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Z] [ET] et son épouse Mme [T] [B] ont été propriétaires jusqu’au 19 février 2024 d’une parcelle située à [Adresse 24], cadastrée section AB n° [Cadastre 18].

Suivant acte notarié du 4 juillet 2018, M. [U] [UJ] et Mme [M] [S] sont propriétaires à [Adresse 24] ou [Adresse 22], des parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 15] et [Cadastre 20] (anciennement [Cadastre 8]). Ils détiennent également des droits indivis à hauteur de la quotité de la moitié sur la parcelle située à [Adresse 24] cadastrée section AB n° [Cadastre 21] (anciennement [Cadastre 9]) d’une contenance de 47 ca. L’acte contenant promesse unilatérale de vente au profit de M. [UJ] et de Mme [S] régularisé le 13 avril 2018 mentionne en page 13, à la rubrique “Servitudes”, que le promettant déclare :

“3°/ S’agissant des parcelles à extraire de la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 7]

Il semblerait que la parcelle à extraire provisoirement cadastrée section AB numéro [Cadastre 9], objet des présentes, soit grevée d’une servitude de passage qui profitera à la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 6].”

Après l’acquisition de leur propriété, les consorts [UJ]-[S] ont construit un mur de chaque côté de la cour présente au sud de la maison. Le mur édifié le long de la ligne séparative d’avec la parcelle indivise cadastrée AB [Cadastre 4] est muni d’un portillon ouvrant sur cette parcelle AB [Cadastre 21].

Suivant acte notarié du 11 juillet 2019, M. [H] [W] et Mme [E] [RR] sont propriétaires à [Adresse 24] de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 19]. Ils ont également acquis à cette occasion des droits indivis à hauteur de la quotité de la moitié sur la parcelle située à [Adresse 24] cadastrée section AB n° [Cadastre 21]. Le titre de propriété de M. [W] et Mme [RR] mentionne en page 16, à la rubrique “Servitudes”, que le vendeur déclare qu’à sa connaissance, “outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux et environnementale du BIEN, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autres que celle relatées ci-après :

(…)

1/ Au regard des dispositions qui viennent d’être relatées et du plan de division établi par le géomètre demeuré ci-annexé, il semblerait que la parcelle AB [Cadastre 19], objet des présentes, soit grevée d’une servitude de passage pédestre qui profite à la parcelle voisine cadastrée section AB numéro [Cadastre 6].

3°/ Le VENDEUR déclare que la parcelle cadastrée section AB numéro [Cadastre 21], objet des présentes, est grevée d’une servitude de passage pédestre profitant à la parcelle voisine cadastrée section AB numéro [Cadastre 6]”.

Suite au décès de [G] [F] survenu le 11 février 2008, la parcelle de terre sise commune d'[Localité 23] lieudit [Adresse 27], cadastrée section AB n° [Cadastre 6] pour une contenance de 5a 30 ca, appartient en indivision aux six filles du défunt, à savoir Mme [P] [F] divorcée [V], Mme [GC] [F] épouse [N], Mme [TY] [F] épouse [Y], Mme [HL] [F] épouse [VT], Mme [L] [F] épouse [SO] et Mme [A] [F] épouse [K] (ci-après les consorts [F]), chacune des soeurs étant titulaire du bien à concurrence d'1/6ème en pleine propriété.

Le 31 mai 2018, les consorts [F] ont déposé une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour la construction d’une habitation au lieudit [Adresse 27] à [Localité 23] sur la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 6] en indiquant sur les plans et la notice descriptive du projet qu’il était prévu une servitude de passage d’une largeur de 3, 25 mètres le long de la parcelle AB [Cadastre 7].

Le 30 août 2018, la mairie de la commune d'[Localité 23] a délivré un certificat d’urbanisme dont l’article 1er précise que “ Le terrain objet de la demande peut être utilisé pour la réalisation de l’opération envisagée sous réserve de l’obtention d’une servitude de passage (voirie et réseaux) sur la parcelle AB [Cadastre 7].”

Par la suite, les consorts [F] ont sollicité chaque année la prorogation du certificat d’urbanisme opérationnel délivré, la dernière prorogation justifiée ayant été accordée par arrêté du 16 octobre 2024 pour une année supplémentaire à compter du 31 janvier 2025.

Fort du certificat d’urbanisme opérationnel délivré, les consorts [F] ont mis en vente la parcelle AB [Cadastre 6] comme étant constructible.

Suivant acte contenant promesse unilatérale de vente reçu le 9 novembre 2021 par Maître [UV] [D], notaire à [Localité 26], les consorts [F] ont consenti à M. [RF] [R] et à Mme [X] [J] – qui ont déclaré entendre affecter l’immeuble à l’habitation – la faculté d’acquérir jusqu’au 30 juin 2022 à 16 heures le terrain non viabilisé cadastré section AB n° [Cadastre 6] pour un montant de 44 100 euros sous réserve de la réalisation de diverses conditions suspensives dont celles suivantes:

— obtention par le bénéficiaire d’un permis de construire avant le 10 mars 2022 pour la construction d’une maison à usage d’habitation de plain-pied d’une surface approximative de 113 m2,

— obtention, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente, de l’accord des propriétaires des parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 18], [Cadastre 19] et [Cadastre 21] à [Localité 23] pour la constitution au profit de la parcelle AB [Cadastre 6]:

✳ de servitudes de passage de divers réseaux – parcelles concernées : AB [Cadastre 21] et AB [Cadastre 19];

✳ de servitudes de passage “en tout temps et heure et avec tout véhiculé” sur une largeur de 3, 25 mètres – parcelles concernées : AB [Cadastre 21] et AB [Cadastre 19];

✳ de servitudes de passage de canalisation des eaux usées – parcelle concernée AB [Cadastre 18] propriété des époux [ET].

Le permis de construire sollicité par M. [R] et Mme [J] a été refusé le 15 février 2022 en raison de l’absence de desserte en eau potable du terrain d’assiette de l’opération. Ce refus a été maintenu le 16 mai 2022 à la suite d’un recours gracieux formulé les 16 et 23 mars 2022. La vente de la parcelle AB [Cadastre 6] au profit de M. [R] et Mme [J] a donc achoppé.

Le 14 novembre 2022, Maître [WR] [O], notaire à [Localité 25] mandaté par les consorts [F], a pris l’attache des époux [ET] afin d’obtenir leur accord pour la création d’une servitude de réseaux sur leur parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 18] au profit de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 6] à l’effet de permettre sa viabilisation. Le même jour, ce notaire a également pris l’attache des consorts [W]-[RR] à l’effet d’obtenir leur accord pour la création d’une servitude de voitures/piétons et de réseaux sur leur parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 19] au profit de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 6]. Une lettre similaire a été adressée aux consorts [UJ]-[S] concernant la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 21].

Par lettre du 13 janvier 2023, Maître [O] a avisé Mme [N] de ce que l’un des propriétaires voisins sollicités en vue d’obtenir leur accord pour la constitution d’une servitude de réseaux avait communiqué son refus.

Le 15 janvier 2023, les consorts [F] ont directement pris attache auprès de M. [W] et Mme [RR] afin d’obtenir leur accord pour la création d’une servitude de passage en voiture et de raccordement aux réseaux (électricité, eau potable, égout, téléphonie) sur leur parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 19] au profit de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 6], considération prise que cette dernière parcelle “se trouve en situation dite “enclavé” en vertu de l’article 682 du code civil”. La lettre s’achevait de la sorte : “Nous attendons donc votre accord par un courrier le stipulant qui devra parvenir dans les mains de notre notaire Maître [O] (…) dans un délai raisonnable de quinze jours”.

Le 19 janvier 2023, les consorts [F] ont également contacté par écrit M. [UJ] et Mme [S] d’une part et les époux [ET] d’autre part afin d’obtenir leur accord pour la création d’une servitude de passage et de raccordement aux réseaux sur leurs parcelles respectives cadastrées section AB n° [Cadastre 21] et n° [Cadastre 18] au profit de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 6], se prévalant de l’article 682 du code civil, la parcelle AB [Cadastre 18] n’étant concernée que par le raccordement au réseau public d’assainissement.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception expédiée le 3 février 2023, les consorts [UJ]-[S] ont apporté à Maître [O] la réponse suivante:

“Nous ne sommes pas contre votre demande, simplement nous aimerions avoir des plans ainsi que des précisions sur les travaux envisagés.

Dans l’hypothèse où nous accepterions votre demande, nous voudrions signer des clauses bien spécifiques sur le droit de passage, de stationnement etc… car je travaille à mon domicile et j’ai besoin que le passage ne soit jamais bouché par le stationnement incessant de camions, poids lourds, voiture dans l’allée. Merci pour votre retour”.

Par lettre non datée mais postérieure à la réception de la lettre des consorts [F] du 15 janvier 2023, M. [W] et Mme [RR] ont apporté à Maître [O] la réponse suivante:

“Avant de prendre une quelconque décision quant à l’obtention de notre accord pour le passage des réseaux, nous souhaiterions connaître les parcours et natures des différents réseaux sur la servitude de notre parcelle AB[Cadastre 19] afin de mesurer l’ampleur de l’aggravation de celle-ci.

Concernant l’entrée de la servitude, nous avons fait part de notre inquiétude aux propriétaires de la parcelle AB[Cadastre 6] quant à l’étroitesse de l’accès permettant de desservir les trois parcelles s’il y avait 3 pavillons. Comment peuvent-ils garantir qu’une voiture sortant de la parcelle AB[Cadastre 6] puisse s’insérer dans l’allée remontant à l’impasse de la [Adresse 30] sans risque de collision avec un autre véhicule ou un piéton qui descendrait cette même allée ?

(…)

L’article 682 du code civil prévoit aussi le principe du versement d’une indemnité proportionnée au dommage que le passage peut occasionner.

N’y a-t-il pas une autre possibilité de désenclavement plus arrangeante que de passer par notre parcelle selon les difficultés de circulation évoquées ci-dessus ?”

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023 (enrôlement sous le n° de RG 23/03286), les consorts [F] ont assigné M. [W] et Mme [RR] devant le tribunal judiciaire de CAEN au visa des articles 682 et 1240 du code civil à l’effet, à titre principal, de voir :

— consacrer l’existence d’une servitude du fait de l’homme bénéficiant à la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] et grevant le fond servant cadastré section AB [Cadastre 19] ;

— fixer l’assiette du droit de passage et de canalisations profitant au fonds cadastré section AB n°[Cadastre 6] sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 19] ;

— autoriser l’indivision successorale [F] à faire réaliser par toutes entreprises de son choix l’installation d’une canalisation d’eau et la pose de réseaux électrique et téléphonique sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 19].

Dans leur acte introductif d’instance, les consorts [F] ont indiqué être contraints de saisir la juridiction de céans “aux fins de faire constater l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] et de consacrer la servitude conventionnelle existante ou à défaut la servitude légale inhérente à l’état d’enclave”.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice en date du 20 juillet 2023 (enrôlement sous le n° de RG 23/03287), les consorts [F] ont assigné M. [UJ] et Mme [S] devant le tribunal judiciaire de CAEN au visa des mêmes articles du code civil à l’effet, à titre principal, de voir :

— consacrer l’existence d’une servitude du fait de l’homme bénéficiant à la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] et grevant le fond servant cadastré section AB [Cadastre 21] ;

— fixer l’assiette du droit de passage et de canalisations profitant au fonds cadastré section AB n°[Cadastre 6] sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 21] ;

— autoriser l’indivision successorale [F] à faire réaliser par toutes entreprises de son choix l’installation d’une canalisation d’eau et la pose de réseaux électrique et téléphonique sur la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 21].

Vu les deux jeux de conclusions N°2 notifiées par la voie électronique le 20 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles les consorts [F] demandent à ce tribunal de :

A titre principal,

— consacrer l’existence d’une servitude du fait de l’homme bénéficiant à la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] et grevant les fonds servants cadastrés section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21] ;

— fixer l’assiette du droit de passage (piétons et motorisés) et de canalisations profitant au fonds cadastré section AB n°[Cadastre 6] sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21];

— autoriser l’indivision successorale [F] à faire réaliser par toutes entreprises de son choix l’installation d’une canalisation d’eau et la pose de réseaux électrique et téléphonique sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21];

A titre subsidiaire,

— consacrer l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] sis sur le territoire de la commune d'[Localité 23] au lieudit [Adresse 27] ;

— consacrer l’existence de la servitude légale profitant au fonds cadastré section AB [Cadastre 6] et grevant les fonds cadastrés section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21] ;

— fixer l’assiette du droit de passage (piétons et motorisés) et de canalisations profitant au fonds cadastré section AB n°[Cadastre 6] sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21] ;

En toutes hypothèses,

— autoriser l’indivision successorale [F] à faire réaliser par toutes entreprises de son choix l’installation des canalisations d’eau potable, la pose de réseaux électrique et téléphonique sur les parcelles cadastrées section AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21];

— joindre les procédures n° 23/03286 et n° 23/03287 entre elles et avec celle n° 23/03288 pendante devant la juridiction initiée par l’indivision successorale [F] dans laquelle est également sollicitée la fixation d’une servitude de canalisations sur la parcelle AB [Cadastre 18] appartenant aux époux [ET] ;

— fixer l’indemnisation à revenir à M. [W] et Mme [RR] pour création d’une servitude de passage (piétons et motorisés) et de canalisations sur les parcelles AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21] (en indivision avec [UJ]/[S]) à la somme d’un euro ;

— fixer l’indemnisation à revenir à M. [UJ] et Mme [S] pour création d’une servitude de passage (piétons et motorisés) et de canalisations sur la parcelle AB [Cadastre 21] (en indivision avec [W]/[RR]) à la somme d’un euro ;

— enjoindre à M. [UJ] et Mme [S] de justifier, de quelque manière que ce soit, l’extinction de la servitude pédestre qu’ils ont clôturé de parpaings ;

— condamner M. [W] et Mme [RR] à verser à l’indivision successorale [F] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

— condamner M. [UJ] et Mme [S] à verser à l’indivision successorale [F] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 1240 du code civil;

— condamner M. [W] et Mme [RR] à verser à l’indivision successorale [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— condamner M. [UJ] et Mme [S] à verser à l’indivision successorale [F] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile:

— condamner M. [W] et Mme [RR] ainsi que M. [UJ] et Mme [S] aux entiers dépens.

Vu les conclusions N° 3 notifiées par la voie électronique le 13 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [W] et Mme [RR] demandent à la juridiction de céans de :

A titre principal,

— débouter l’indivision successorale [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

A titre subsidiaire,

— fixer l’assiette du droit de passage et de canalisations profitant au fonds AB [Cadastre 6] sur la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 18] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que les travaux d’aménagement de la servitude de passage pédestre existante seront entièrement à la charge de l’indivision successorale [F] ;

— condamner l’indivision successorale [F] au paiement d’une indemnité à leur profit sur le fondement de l’article 682 du code civil qui sera calculée selon la superficie de l’assiette du passage sur le fonds servant après travaux réalisés par l’indivision successorale [F] avec la valeur estimée du terrain au mètre carré ;

En tout état de cause,

— condamner l’indivision successorale [F] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner l’indivision successorale [F] à leur verser la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Vu les conclusions N° 3 notifiées par la voie électronique le 13 juin 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [UJ] et Mme [S] formulent des prétentions strictement identiques à celles de M. [W] et Mme [RR] susmentionnées.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 18 juin 2025, tant dans l’affaire RG 23/03286 que dans celle RG 23/03287.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de jonction

Le lien qui existe entre les instances enrôlées au répertoire général sous les n° 23/03286 et 23/03287 est tel, s’agissant du même litige, qu’il est de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les juger ensemble.

Il convient donc de joindre les instances n° 23/03286 et 23/03287 entre elles sous le n°23/03286.

En revanche, aucune jonction ne peut être prononcée avec l’instance n° 23/03288 initiée le 20 juillet 2023 par les demanderesses à l’encontre des époux [ET], propriétaires jusqu’au 19 février 2024 de la parcelle cadastrée section AB n° [Cadastre 18] située à [Localité 23]. En effet, cette procédure a donné lieu à un incident soulevé par les époux [ET] le 22 janvier 2024. Or, aux termes d’une ordonnance en date du 6 novembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré les consorts [F] irrecevables en leurs demandes dirigées contre les époux [ET] pour défaut d’intérêt à agir et a débouté les consorts [F] de leur demande de sursis à statuer. L’instance n° 23/03288 est donc éteinte.

Sur les demandes principales des consorts [F]

A titre principal, les consorts [F] demandent au tribunal de consacrer l’existence d’une servitude du fait de l’homme bénéficiant à la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] et grevant les fonds servants AB [Cadastre 19] (propriété des consorts [W]/[RR]) et AB [Cadastre 21] (objet d’une indivision entre M. [W], Mme [RR], M. [UJ] et Mme [S]); de fixer l’assiette “du droit de passage (piétons et motorisés) et de canalisations” sur lesdits fonds servants et de les autoriser à faire réaliser les travaux d'“installation d’une canalisation d’eau et la pose de réseaux électrique et téléphonique” sur les parcelles AB [Cadastre 19] et AB [Cadastre 21].

A l’appui de ces prétentions, les consorts [F] font notamment valoir :

— qu'“au terme de l’acte de bornage du géomètre, Monsieur [I], un trait légendé comme étant une clôture traverse la parcelle AB [Cadastre 19] (anciennement cadastrée section AB [Cadastre 7])” ;

— qu’aux termes d’un courrier du 18 mai 2023 relatif à l’entretien de la parcelle AB [Cadastre 6], M. [W] et Mme [RR] ont indiqué ceci : “Suite au passage de la personne qui entretient votre terrain, Mercredi 10 mai, il semblerait qu’il ait oublié de couper les herbes le long de la clôture mitoyenne à nos 2 parcelles. (…) Nous tenons à vous rappeler que notre servitude est “pour le moment” réservée à un usage exclusivement piétonnier et que jusqu’à maintenant nous ne disons rien lorsque cette personne se déplace avec son véhicule pour effectuer son travail” ; que M. [W] et Mme [RR] actent donc “de l’existence d’une servitude de passage sur leur fonds” ; que la servitude n’est donc pas uniquement pédestre ; que “dans la mesure où la servitude de passage profite à la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 6] pour l’entretien de la parcelle, il est évident que cette servitude grève également la parcelle cadastrée section AB [Cadastre 21] qui constitue la seule voie de passage vers la voie publique” ;

— qu’aux termes d’une attestation en date du 21 juin 2023, M. [C] [YA] a reconnu avoir “toujours vu des gens passer devant la maison” de ses parents, voire des charrettes de foin ainsi que des motoculteurs, et a ajouté que “Monsieur [F] passait avec sa voiture pour aller la mettre au garage sur son petit terrain sur la parcelle AB [Cadastre 6]” ; que “l’existence de la servitude sur les parcelles AB [Cadastre 19] et [Cadastre 21] est donc avérée” ;

— qu’ “un courrier daté du 17 juillet 1999, pour faire valoir ce que de droit quant à la vente concernant le pré anciennement cadastré n°[Cadastre 5] fait état de l’existence d’un droit de passage, bénéficiant notamment à la parcelle appartenant à feu Monsieur [F] avec un véhicule sur les parcelles “n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7]”, ainsi qu’un droit de passage à pied sur la parcelle n°[Cadastre 14], puisque la parcelle est enclavée” ; qu’il “est manifeste que Monsieur feu [F] a renoncé au droit de passage à pied bénéficiant à sa parcelle uniquement sur les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 14], laissant subsister le droit de passage par véhicule grevant la parcelle anciennement cadastrée n°[Cadastre 7], ayant fait l’objet d’une division et donc aujourd’hui cadastrée AB [Cadastre 19] et [Cadastre 21] appartenant aux défendeurs” ;

— qu’il résulte du rapport MyGéo établi le 18 novembre 2021 que la parcelle AB [Cadastre 6] supportait une construction édifiée entre les années 1955 et 1964 et démolie en 1972 ; qu’il s’agissait “d’un auvent sous lequel M. [F] garait son véhicule” ;

— qu’à la création du lotissement en 1975 la [Adresse 30] a été ouverte sur le “passage commun” permettant ainsi au propriétaire de la parcelle AB [Cadastre 7] d’emprunter cette [Adresse 30], “ce qui d’ailleurs explique que feu Monsieur [F] ait renoncé, le 17 juillet 1999, aux précédentes servitudes qu’il tenait de son acte de vente pour ne conserver que la servitude pédestre et motorisée dont son fonds bénéficiait et bénéficie toujours sur la parcelle anciennement cadastrée AB n°[Cadastre 7] aujourd’hui cadastrée AB [Cadastre 19] et [Cadastre 21]”;

— que l’existence d’une servitude de passage pédestre et véhiculée grevant les parcelles AB [Cadastre 19] et [Cadastre 21] et bénéficiant à la parcelle cadastrée AB [Cadastre 6] appartenant à la succession [F] est donc incontestable ;

— que c’est à tort que M. [UJ] et Mme [S] soutiennent que leur parcelle ne serait grevée que d’une servitude de passage pédestre ; que “la servitude de passage grevant la parcelle de Monsieur [UJ] et de Mme [S] n’est pas seulement pédestre mais également pour les véhicules motorisés” ; que l’acte de vente des consorts [UJ]/[S] ne contient en effet aucune précision sur le caractère pédestre ou non de la servitude mentionnée en son sein ;

— qu’il “est constant que l’assiette du chemin sur lequel s’exerce le droit de passage peut être utilisée par le propriétaire du fonds enclavé pour la pose des canalisations nécessaires à la satisfaction des besoins de la construction édifiée sur sa propriété (Civ 3è, 14 décembre 1977, n° 76-11 254)” ;

— que M. [W] et Mme [RR] “bénéficient eux-mêmes d’une servitude de passage des gaines permettant l’alimentation en électricité et télécom notamment par la parcelle AB [Cadastre 21]” ; qu'“ il n’y aurait donc pas aggravation alors que l’indivision successorale profiterait de la servitude de passage de canalisations et de gaines grevant d’ores et déjà le terrain AB [Cadastre 21]”, “ce d’autant plus qu’il a été reconnu judiciairement que le bénéficiaire de la servitude est en droit d’en obtenir l’élargissement lorsque la largeur du passage est devenue insuffisante du fait des progrès techniques réalisés dans les modes de transport” ;

— qu’ils ne perçoivent pas l’aggravation évoquée par les défendeurs.

L’article 686 du code civil relatif aux servitudes établies par le fait de l’homme dispose

“Il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public.

L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue à défaut de titre, par les règles ci-après.”

L’article 688 du même code précise :

“Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.

Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.”

L’article 690 du code civil prévoit que “Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.”. Quant à l’article 691 du même code, il prévoit que “Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s’établir que par titres.

La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu’on puisse attaquer aujourd’hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s’acquérir de cette manière.”

L’article 695 du code civil ajoute : “Le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi.”

Enfin, l’article 702 du code civil prévoit que “celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.” Ainsi, le propriétaire du fonds dominant est soumis à la règle de la fixité de la servitude qui lui interdit d’apporter à l’état des lieux des modifications entraînant une aggravation de la charge grevant le fonds servant. Par ailleurs, il est constant qu’un changement dans l’assiette d’une servitude affecte la servitude elle-même et non seulement son exercice. En conséquence, le propriétaire du fonds dominant ne saurait y procéder sans autorisation du propriétaire du fonds assujetti ni justifier un tel changement en alléguant l’absence d’aggravation.

En l’espèce, les consorts [F] sollicitent des servitudes continues non apparentes (droit d’installer des canalisations souterraines d’alimentation et de branchement en eau, électricité et téléphone), ainsi qu’une servitude discontinue (droit de passage en véhicule terrestre à moteur au-delà du droit de passage à pied non contesté par les défendeurs).

Pour statuer, eu égard aux termes de l’article 691 du code civil, le tribunal doit impérativement disposer des titres de propriété de tous les défendeurs.

Or, si le tribunal dispose du titre de propriété de M. [W] et de Mme [RR] (cf leur pièce n°1), il ne dispose en revanche pas du titre de propriété de M. [UJ] et de Mme [S]. En effet, la pièce n° 1 des consorts [UJ]/ [S] (dénommée acte de vente du 13 avril 2018) et celle n° 12 des consorts [W]/[RR] (dénommée acte de vente [UJ]-[S]) correspondent uniquement à la promesse unilatérale de vente du 13 avril 2018 et non à l’acte authentique de vente du 4 juillet 2018 évoquée dans l’attestation notariée du même jour produite au débat.

Il résulte des articles 8 et 13 du code de procédure civile que le juge peut inviter les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige.

Par suite, il convient d’ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture du 18 juin 2025 et d’inviter M. [UJ] et Mme [S] à produire l’acte authentique de vente qu’ils ont signé le 4 juillet 2018.

L’affaire est renvoyée à l’audience de mise en état électronique du mercredi 4 février 2026 à 9 heures pour ladite production et éventuel dépôt de nouvelles conclusions des parties, avant nouvelles clôture et fixation à une audience de plaidoirie.

Dans l’attente, il est sursis à statuer sur toutes les prétentions des parties et le sort des dépens est réservé.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et avant dire droit :

ORDONNE la jonction des instances n° 23/03286 et n° 23/03287 entre elles sous le n°23/03286;

DEBOUTE Mme [P] [F] divorcée [V], Mme [GC] [F] épouse [N], Mme [TY] [F] épouse [Y], Mme [HL] [F] épouse [VT], Mme [L] [F] épouse [SO] et Mme [A] [F] épouse [K] de leur demande de jonction avec l’instance n° 23/03288 ;

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 juin 2025 ;

ENJOINT à M. [U] [UJ] et Mme [M] [S] de produire l’acte authentique de vente qu’ils ont signé le 4 juillet 2018 ;

RENVOIE le dossier à l’audience de mise en état électronique du mercredi 4 février 2026 à 9 heures pour ladite production et éventuel dépôt de nouvelles conclusions des parties, avant nouvelles clôture et fixation à une audience de plaidoirie ;

SURSOIT à statuer sur toutes les prétentions des parties ;

RESERVE les dépens.

Ainsi jugé le quinze janvier deux mil vingt six, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Mélanie Hudde