N° du répertoire général : N° RG 25/00424 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JDXF

54G Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 21 Mai 2026

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son syndic en la personne de la SARL INVESTISSEMENTS LOISIRS – RCS [Localité 2] n°327 654 505 exerçant sous l’enseignement IMMOBILIERE MICHEL VAUTIER dont le siège social est situé [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, agissant par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

DEFENDEURS :

S.C.I. [Adresse 4] immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 820 106 391

dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par M^e Florence TOUCHARD, membre de l’AARPI TOUCHARD-TOUCAS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 65

INTERVENANT [Localité 3] :

Maître [T] [E] ès qualité de Mandataire judiciaire de la société DEMOTEC, en liquidation Judiciaire,

demeurant [Adresse 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Chloé BONNOUVRIER, Juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : O. MELLITI, présente lors des débats et de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 10 Mars 2026,

DÉCISION Réputée contradictoire, en premier ressort.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Dominique LECOMTE – 24, M^e Florence TOUCHARD – 65

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2026, date indiquée à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] [Localité 1] (ci-après le syndicat des copropriétaires) possède un ensemble immobilier cadastré section AN n° [Cadastre 1] situé à l’angle du [Adresse 7] et du [Adresse 8] à [Localité 4].

La SCI [Adresse 4] a obtenu l’autorisation d’édifier un ensemble immobilier sur une parcelle pour partie attenante (cadastrée section AN n° [Cadastre 2]).

Les travaux de construction ont débuté en mai 2021. Au mois de septembre 2021, le syndicat des copropriétaires a été alerté de diverses dégradations du mur extérieur du bâtiment à usage d’habitation au droit du lot n° 5. La SCI [Adresse 4] a proposé une reprise des désordres jugée insuffisante par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires a fait réaliser un procès-verbal de constat d’huissier en date du 14 décembre 2021.

À la suite de l’assemblée générale extraordinaire du 14 janvier 2022, le syndicat a obtenu mandat pour engager la procédure d’expertise et a donc saisi le juge des référés.

Par ordonnance de référé rendue le 7 avril 2022, Monsieur [O] [B] a été désigné en qualité d’expert et la suspension provisoire des travaux a été ordonnée.

Par ordonnance du juge des référés en date du 10 novembre 2022, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société H Architectures, à la société Qualiconsult, à la société [P] [L], à la société Quince, à la société NGE Fondations, à la société ITE et à leurs assureurs.

Monsieur [B] a déposé son rapport le 30 novembre 2023.

Par exploit du commissaire de justice en date du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI [Adresse 4] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de la voir condamner à lui payer le montant des travaux de reprise. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/00424.

Par exploit du commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, la SCI [Adresse 4] a assigné en intervention forcée Maître [T] [E] en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Demotec devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de jonction avec l’instance principale enrôlée sous le n° RG 25/00424 et de se voir garantir de toute éventuelle condamnation mise à sa charge. Cette affaire a été enrôlée sous le n° RG 25/03339.

Par avis du juge de la mise en état en date du 28 novembre 2025, les deux affaires ont été jointes sous le n° RG 25/00424.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 février 2026, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

– débouter purement et simplement la SCI [Adresse 4] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ;

– condamner la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme principale de 23 676,39 €, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2024 ;

– condamner la SCI [Adresse 4] au paiement de la somme de 7500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 ;

– la condamner aux entiers dépens, en ce compris ceux liés à la procédure de référé et à la procédure d’expertise.

Dans ses dernières conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 11 février 2026, la SCI [Adresse 4] demande au tribunal de :

– déclarer la société Démotec entièrement responsable des désordres ayant fait l’objet de la procédure introduite par le SDC La [Localité 1] ;

– fixer, en conséquence, la créance de la SCI [Adresse 4] au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Demotec « à la somme qui sera allouée à la SDC » par le jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens, il convient de se référer aux dernières conclusions des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée, Maître [T] [E] – ès qualités de mandataire judiciaire de la SARL Demotec – n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance en date du 11 février 2026 a clôturé l’instruction au 10 mars 2026 pour signification des conclusions de la SCI [Adresse 4] au mandataire judiciaire de la société Demotec.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la responsabilité de la SCI [Adresse 4].

L’article 1240 du Code civil dispose que «tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Aux termes de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

L’article 544 du Code civil dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Cette disposition permet de sanctionner les troubles anormaux du voisinage.

Il est constant que le propriétaire de l’immeuble auteur des nuisances et les constructeurs à l’origine de celles-ci sont responsables de plein droit vis-à-vis des voisins victimes, sur le fondement de la prohibition du trouble anormal de voisinage, les constructeurs étant, pendant le chantier, les voisins occasionnels des propriétaires lésés. Il est également établi que les désordres tels que les lézardes ou les fissures provoquées par un chantier en construction sont susceptibles de caractériser un trouble anormal du voisinage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SCI [Adresse 4] a obtenu l’autorisation de faire édifier un ensemble immobilier sur une parcelle attenante à celle possédée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] Parisienne. Cette partie dispose donc de la qualité de maître d’ouvrage.

Monsieur [B] a constaté les désordres suivants : « lézarde horizontale sur les 3/4 du pignon à 1,70 m de haut ainsi que fissure verticale au droit de la poutre partant de 1,70 m jusqu’au sol ouvertes 1,5 cm en moyenne. Des désaffleurements sont constatés et les lézardes sont traversantes. La structure du bâtiment est affectée ».

Il indique que « le pignon sud du lot n° 5, dont les fondations sont superficielles, a subi une décompression du terrain et une fragilisation du pignon qui s’est produit lors des opérations de démolition au droit du pignon : arrachage d’un arbre de haute tige proche, démolition des murs de clôture Sud et Ouest ».

Concernant l’imputabilité des désordres, il conclut « l’intervention du lot démolition entreprise Demotec, qui a réalisé les terrassements en masse sans protection, est à l’origine du désordre. Le désordre est consécutif au projet de la SCI Valentina » (page 13 du rapport d’expertise).

Le rapport d’expertise permet d’établir la réalité des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires d’autant que la structure du lot n° 5 est affectée.

Dans la mesure où la SCI [Adresse 4] à la qualité de maître de l’ouvrage et où les désordres sont démontrés, la défenderesse engage sa responsabilité au titre du trouble anormal du voisinage. D’ailleurs, dans le cadre de ses dernières écritures, cette dernière ne conteste pas les sommes dues au syndicat des copropriétaires mais sollicite que le montant de la créance soit fixé au passif de la société ayant réalisé les travaux.

Par conséquent, la SCI [Adresse 4] engage sa responsabilité au titre des troubles anormaux du voisinage.

II. Sur les demandes indemnitaires formées à l’encontre de la SCI [Adresse 4].

A. Sur le coût des travaux de reprise.

Monsieur [B] a chiffré les travaux de reprise sur la base des devis fournis par les parties. Ainsi, il indique concernant le devis de la société Quincé Construction pour un montant de 9374,52 € HT, soit 11 248,42 € TTC (TVA à 20 %) « le devis est conforme mais doit être complété suivant le programme de travaux réparatoires : en comprenant la reprise des fissures intérieures, reprise de dallage, reprise des tuiles de rive ». En l’absence de production de devis supplémentaire, il chiffre le complément à dire d’expert à la somme de 12 000 € HT soit 14 400€ TTC (TVA à 20 %).

Le syndicat des copropriétaires sollicite une indemnisation à hauteur de 17 609,62 € TTC comprenant la première partie du devis de la société Quincé construction pour un montant de 2674,68 € et la reprise intérieure retenue par l’expert pour une somme de 12 000 €.

Le syndicat des copropriétaires justifie de la somme dont il sollicite le paiement.

Par conséquent, la SCI [Adresse 4] sera condamnée à lui payer la somme de 17 609,62 € TTC au titre des travaux de reprise.

B. Sur les honoraires du syndic.

Est joint au dossier le procès-verbal d’assemblée générale qui s’est tenue le 14 décembre 2024 aux termes de laquelle la résolution n° 16 a été refusée. Or, cette résolution stipule « conformément à l’article 18 – 1 A de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale accepte que les honoraires du syndic pour la gestion financière, administrative et comptable des travaux votés s’élèvent à 3 % HT du montant des travaux HT soit la somme de 528,29 € TTC ».

Le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter une indemnisation d’une somme dont il n’est pas justifié du paiement. Il n’est pas davantage démontré que la somme de 592 € sollicitée au titre du suivi des expertises a effectivement été exposée.

Par conséquent, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires au titre des honoraires du syndic.

C. Sur le coût du procès-verbal de constat d’huissier.

Le syndicat des copropriétaires justifie que le procès-verbal de constat d’huissier qu’il a fait établir par la SELARL Leroy & Blais le 14 décembre 2021 s’élève à la somme de 320 € TTC.

Par conséquent, la SCI [Adresse 4] sera condamnée au paiement de cette somme.

D. Sur le coût de l’assignation et les frais d’expertise.

Si le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement du coût de l’assignation et des frais d’expertise, il convient de relever que ces sommes seront prises en compte au titre des dépens.

E. Sur le droit aux intérêts

L’article 1231 – 7 alinéa 1er du Code civil dispose que «en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que le point de départ des intérêts court à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2024. Or, les faits ne justifient pas qu’il soit dérogé à la disposition légale susmentionnée.

Par conséquent, les condamnations emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

III. Sur le recours en garantie à l’encontre de la société Demotec.

L’article 1231 – 1 du Code civil dispose que «le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » Cet article consacre la responsabilité contractuelle pour laquelle trois conditions cumulatives doivent être remplies : l’existence d’une faute en lien avec une obligation contractuelle, un préjudice et un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, l’expert a conclu que les désordres constatés et énoncés ci-dessus sont imputables « à l’intervention du lot démolition Entreprise Demotec qui a réalisé les terrassements en masse sans protection » et à la SCI [Adresse 4] dans la mesure où le désordre est consécutif à son projet.

La SCI [Adresse 4] fait valoir qu’elle n’a commis aucune faute et souhaite voir fixer au passif de la société Demotec le montant des sommes dues au syndicat des copropriétaires en raison du recours en garantie exercé. Toutefois, il convient de relever que la SARL Demotec n’était pas partie aux opérations d’expertise puisque ces dernières n’ont pas été étendues à elle. Cet élément n’est pas contesté par la société défenderesse qui soutient que cette mise en cause aurait retardé les opérations d’expertise. Ainsi, la SARL Demotec n’était ni présente ni représentée dans le cadre des opérations d’expertise.

En outre, la société défenderesse affirme, dans le cadre de ses dernières conclusions, que « il doit être constaté que la responsabilité contractuelle de la société Demotec est engagée à l’égard de la société concluante ». Or, elle ne justifie d’aucun contrat entre elle et la société Demotec (entreprise de démolition) dans le cadre de la présente instance.

En l’absence de preuve d’un lien contractuel entre les deux sociétés, il n’est pas possible d’engager la responsabilité contractuelle de la société Demotec.

Par conséquent, la SCI [Adresse 4] sera déboutée de son recours en garantie et conséquemment de sa demande tendant à voir fixer au passif de la SARL Demotec les sommes dues au syndicat des copropriétaires.

IV. Sur les autres demandes.

En application de l’article 696 du Code civil, la SCI [Adresse 4], partie perdante, sera condamnée à payer les entiers dépens de l’instance comprenant ceux liés à la procédure de référé dont le coût de l’assignation pour un montant de 54,38€ ainsi que les frais d’expertise judiciaire pour un montant de 4572,10 € d’après l’ordonnance de taxe du 8 janvier 2024.

La SCI [Adresse 4], qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal rappelle, qu’en vertu de l’article 514 du même code, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 17 609,62 € TTC au titre des travaux de reprise ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de ses demandes indemnitaires au titre des honoraires du syndic ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 320 € TTC au titre du coût du procès-verbal de constat d’huissier ;

DIT que les condamnations emportera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 4] de son recours en garantie à l’encontre de la SARL Demotec;

DEBOUTE la SCI [Adresse 4] de sa demande de fixation au passif de la SARL Demotec des sommes dues par elle au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer les entiers dépens de l’instance comprenant ceux de l’instance en référé dont le coût de l’assignation en référé pour un montant de 54,38 € ainsi que les frais d’expertise judiciaire qui s’élèvent à la somme de 4572,10 € ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 4] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé le vingt et un Mai deux mil vingt six, la minute est signée du Président et du Greffier.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

O. MELLITI C. BONNOUVRIER