TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04754 – N° Portalis DBW5-W-B7K-JR6O

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 29 Mai 2026

S.C.I. A 3

C/

[Q] [H]

[W] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [Q] [H]

Mme [W] [S]

M^e Thomas LECLERC – 31

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. A 3

RCS [Localité 2] 438 298 895, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31 substitué par M^e Ilyess ZRITA, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [Q] [H]

née le 23 Mai 1964 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Madame [W] [S]

née le 27 Avril 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition en présence de Messieurs [U] [J] et [F] [I], auditeurs de justice

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Mars 2026

Date des débats : 24 Mars 2026

Date de la mise à disposition : 29 Mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 février 2022, la Société Civile Immobilière A3 (ci-après « la SCI A3 »), représentée par l’agence immobilière [R], a donné à bail à Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] à compter du 1er février 2022 un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1000 euros.

Le 14 août 2025, la SCI A3 a fait signifier à Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme totale de 3 566,39 euros, arrêtée au 1er août 2025.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, remis à étude, la SCI A3 a fait assigner Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de CAEN, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de location à leurs torts ; Ordonner l’expulsion de Madame [Q] [H] et Madame [W] [S], ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Ordonner que faute par elles de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] à payer :* la somme de 2 390,65 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3 408,81 euros ;

* la somme de 72,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 090,63 euros ;

* la somme de 72,47 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 1 090,63 euros ;

* la somme de 256 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au titre des loyers et charges impayés échus à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

* la somme correspondant aux loyers et charges impayés du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

* une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

* la somme de 1 500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;

Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] aux dépens ;Condamner solidairement Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’audience du 24 mars 2026, la SCI A3 comparait représentée par son avocat. Elle sollicite le bénéfice de son assignation en actualisant sa créance au jour de l’audience.

Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] comparaissent en personne. Elles indiquent qu’elles s’acquittent tous les mois du loyer de leur logement et que les prétendus impayés invoqués par la SCI A3 correspondent à des révisions annuelles du loyer qu’elles contestent. A ce titre, elles précisent que lesdites revalorisations ne leur ont pas été valablement notifiées par l’agence [R], mandataire de la SCI A3.

Elles ajoutent que le logement présente un problème d’infiltration d’eau, ce dont elles ont informé le propriétaire sans que ce dernier ne mette en œuvre les diligences nécessaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au Représentant de l’État dans le Département du Calvados par voie électronique le 31 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience à laquelle l’affaire a été appelée.

La saisine de la CAF valant saisine de la CCAPEX a été effectuée le 20 août 2025.

L’assignation est donc recevable.

Sur les demandes de résiliation, de paiement des loyers et charges impayés et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable au présent bail, précise que « I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.(..) »

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit :

« Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. »

L’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions susvisées sont également applicables aux logements meublés.

L’article 1219 du Code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges, le bail pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par exploit du 14 août 2025, le bailleur a fait commandement au locataire d’avoir à payer la somme de 3 566,39 euros, arrêtée au 1er août 2025.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89/462 du 6 juillet 1989.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a réduit ce délai de 2 mois à 6 semaines à compter du commandement de payer pendant lequel le locataire peut régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire.

Toutefois, ce nouveau délai de 6 semaines n’est pas applicable aux baux conclus antérieurement à l’entrée en vigueur de la nouvelle loi.

Si les locataires disposaient bien d’un délai de deux mois à compter du commandement de payer pendant lequel ils pouvaient régler leur dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire, il résulte des éléments versés aux débats par le bailleur que les locataires n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

En l’espèce, la SCI A3 verse aux débats le contrat de bail, un relevé de compte arrêté au 23 mars 2026 ainsi que le commandement de payer susvisé.

Il apparait qu’aucune régularisation totale n’a eu lieu dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Par ailleurs, il est établi par le relevé de compte que les locataires ne sont pas à jour de leurs loyers et charges. Le décompte fourni permet d’établir une dette de loyer de 2 814,22 euros, déduction faite des frais de relance de 77 euros.

Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] affirment que les révisions du loyer au titre des années 2023, 2024 et 2025 ne leur ont pas été valablement notifiées et que, par voie de conséquence, la SCI A3 ne saurait se prévaloir desdites révisions pour justifier sa demande en paiement. Toutefois, elles versent au débat trois courriers datés respectivement des 26 septembre 2023, 26 janvier 2024 et 28 janvier 2025 dans lesquels l’agence [R], agissant pour le compte de la SCI A3, leur notifie son intention de procéder à la révision du loyer à compter de la date anniversaire du contrat de bail, à savoir le 1er février. Dans la mesure où ces courriers sont produits par les défenderesses elles-mêmes, il y a lieu de considérer que ces dernières ont été dûment informées des révisions de loyer contestées.

Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] affirment également que la révision de loyer au titre de l’année 2023 leur a été notifiée le 26 septembre 2023 pour une application au 1er février 2023, ce qui est selon elles contraire à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989. S’il est exact que la disposition susvisée fait interdiction au bailleur de procéder à une hausse rétroactive du loyer, il n’en demeure pas moins que cette dernière ne saurait trouver à s’appliquer dans le cas d’espèce. En effet, il ressort du décompte actualisé daté du 23 mars 2026 produit par l’agence [R] et de la mention « annulation révision de loyer » y figurant que cette dernière a procédé à une régularisation en date du 1er octobre 2023 et à un remboursement du trop-perçu correspondant à l’indexation indue du loyer sur une période de huit mois entre février et septembre 2023.

Par la suite, les révisions de loyer ont été valablement notifiées aux locataires avant la date anniversaire du contrat de bail, conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989. Elles peuvent donc bien être invoquées par la SCI A3 pour appuyer sa demande en paiement.

Pour justifier le non-paiement d’une fraction des sommes mises à leur charge au titre du loyer, Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] invoquent également un problème d’infiltration d’eau dans leur logement. Toutefois, les éléments qu’elles produisent, à savoir quatre photographies dont la résolution ne permet pas de discerner avec précision ce qu’elles représentent, ne permettent pas d’établir la réalité des désordres allégués et, partant, de justifier l’exception d’inexécution invoquée par les locataires.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 14 octobre 2025 et de condamner Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] au paiement de la somme de 2 814,22 euros, suivant décompte arrêté au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code Civil.

En outre, conformément aux dispositions de l’article 24 VII. de la Loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le juge, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, peut suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées, et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce, les circonstances particulières du présent litige, qui a trait à des révisions annuelles de loyer et non au paiement du loyer en lui-même, mais également la continuité des versements depuis le mois de février 2022 et l’évolution de la relation entre les parties du fait de l’intervention de l’agence [R], cette dernière ayant pu légitimement susciter des interrogations dans l’esprit des locataires, justifient l’octroi de délais de paiement.

Ainsi, Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] seront autorisées à s’acquitter de leur dette par le versement de 35 mensualités de 75 euros et une 36ème du reliquat selon les modalités reprises dans le dispositif de la présente décision.

Si Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] respectent strictement les modalités de paiement prévues au dispositif, les effets de la clause résolutoire visée au commandement seront suspendus, et celle-ci sera réputée ne pas jouer. Il n’y aura donc pas lieu à expulsion et le bail continuera à régir les relations entre les parties.

Si les locataires ne respectent pas les modalités ainsi définies ou ne procèdent pas au paiement d’un loyer courant, la clause résolutoire retrouvera immédiatement son plein effet, le bail sera résilié et les locataires devront alors quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui leur sera délivré.

Dans ce cas, les débitrices se trouveront sans droit ni titre dans le logement et devront payer au demandeur une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail.

Faute pour elles de quitter les lieux, Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] pourront être expulsées, ainsi que tout occupant de leur chef, avec l’aide de la force publique si nécessaire.

Elles pourront toutefois, si leur relogement s’avère difficile, former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, sur le fondement des articles L.613-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation, et/ou saisir la Commission du DALO, en application de l’article L. 441-2-3 du même Code.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa troisième du Code civil disposent que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la SCI A3 invoque à l’appui de sa demande de dommages et intérêts la résistance abusive et injustifiée dont auraient fait preuve Madame [Q] [H] et Madame [W] [S]. Toutefois, elle ne produit aucun élément susceptible de démontrer que le comportement de Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] relève de la mauvaise foi et non simplement d’une appréhension différente du présent litige et de sa potentielle issue. Elle ne démontre pas davantage l’existence d’un quelconque préjudice.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI A3 sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [Q] [H] et Madame [W] [S], qui succombent à l’instance, seront condamnées aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Madame [Q] [H] et Madame [W] [S], condamnés aux dépens, devront payer à la SCI A3, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’assignation délivrée par la Société Civile Immobilière A3 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 3 février 2022, portant sur un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6], à compter du 14 octobre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] à payer à la Société Civile Immobilière A3 la somme de 2 814,22 euros, suivant décompte arrêté au 23 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 29 octobre 2025 ;

SURSOIT à l’exécution des poursuites et AUTORISE Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] à se libérer de leur dette, à compter du 30ème jour suivant la signification de la présente décision, par le versement de 35 mensualités de 75 euros, et une 36ème du reliquat ;

RAPPELLE que les effets de la clause résolutoire du bail se trouvent suspendus durant ce délai et que le bail retrouvera son plein effet une fois la dette payée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou d’un loyer courant, l’intégralité de la dette pourra redevenir immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouvera immédiatement et automatiquement résilié ;

AUTORISE dans ce cas, la Société Civile Immobilière A3, à faire expulser Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] ou tout occupant de leur chef, deux mois après leur avoir notifié un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est ;

CONDAMNE dans ce cas Madame [Q] [H] et Madame [W] [S], à payer à la Société Civile Immobilière A3, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due prorata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la Société Civile Immobilière A3 ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’Exécution, Saisir, sous certaines conditions, la Commission du DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission du DALO, [Adresse 7]), en remplissant le formulaire CERFA n°15036*01, à retirer en préfecture ou à télécharger sur le site « service-public.fr » ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 août 2025 ;

CONDAMNE in solidum Madame [Q] [H] et Madame [W] [S] à payer à la Société Civile Immobilière A3 la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION