TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02798 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JL3D

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 13 Février 2026

S.C.I. DE LA RESIDENCE DELPHINE

C/

[F] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. DE LA RESIDENCE DELPHINE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. DE LA RESIDENCE DELPHINE

M. [F] [O]

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. DE LA RESIDENCE DELPHINE – RCS CAEN 491 645 891, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [G] [R] (Gérant), M. [H] [S] (Gérante)

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [O]

né le 19 Juillet 2003 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Décembre 2025

Date des débats : 09 Décembre 2025

Date de la mise à disposition : 13 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 23 août 2021, la SCI De La Résidence Delphine a donné à bail à M. [F] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 454 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 57 euros.

Par acte extrajudiciaire du 5 février 2025, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 6 février 2025, la SCI De La Résidence Delphine a fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1 791 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 17 juillet 2025, la SCI De La Résidence Delphine a fait assigner M. [F] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti ;

– ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

– le condamner au paiement :

* de la somme de 4624,62 euros représentant les loyers, charges et frais impayés, arrêtés au 10 juin 2025, mois de juin 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail, majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir ;

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ;

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 9 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SCI De La Résidence Delphine, représentée par Mme [H] [U] et M. [G] [Y], sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 7384 euros.

Au soutien de ses demandes elle fait valoir qu’elle souhaiterait surtout que M. [F] [O] quitte les lieux et qu’il a été fait à ce dernier la proposition qu’il s’en aille en échange de la suppression de sa dette locative mais qu’il n’a pas donné suite et ne répond jamais aux sollicitations.

M. [F] [O] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné à comparaître par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement la société bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 23 août 2021 ;

– le commandement de payer du 5 février 2025, portant sur la somme en principal de 1791 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

– un décompte des sommes dues établi par commissaire de justice au 10 juin 2025 ;

– un décompte locatif actualisé au 8 décembre 2025, portant sur la période de décembre 2023 à décembre 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme totale de 7384 euros.

Il s’infère de ces pièces que, M. [F] [O] n’est pas à jour du règlement de ses loyers, charges et indemnités d’occupation et qu’il est débiteur d’une dette à ce titre qui s’élève à la somme de 7384 euros, selon décompte arrêté au 8 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus.

Par conséquent, M. [F] [O] sera condamné à payer à la SCI De La Résidence Delphine la somme de 7384 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 8 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4318 euros (au titre de la dette locative en principal, soit hors frais de commissaire de justice), à compter du 16 juillet 2025, date de l’assignation qui lui a été délivrée et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Un commandement de payer a bien été signifié à M. [F] [O], par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025 et portant sur la somme en principal de 1791 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de 2 mois.

En effet, dans ce délai de 2 mois, aucun règlement n’est intervenu..

En outre, le juge n’a pas, dans le délai de 2 mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 5 avril 2025.

Sur les conséquences de la résolution du bail

Sur l’expulsion

M. [F] [O], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 5 avril 2025, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, M. [F] [O] cause un préjudice à la SCI De La Résidence Delphine qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté de la provision mensuelle pour charges qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit à la somme de 511 euros (454 euros au titre du loyer et 57 euros au titre de la provision mensuelle pour charges) à compter du 5 avril 2025 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Cette indemnité n’est pas susceptible d’indexation ni de révision compte tenu de son caractère mixte indemnitaire et compensatoire. La demande formée de ce chef par la société bailleresse sera rejetée.

La part correspondant aux charges pourra toutefois être réajustée aux charges réelles justifiées comme il sera précisé au dispositif du jugement.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, la SCI De La Résidence Delphine ne démontre pas que le défaut de paiement des loyers et charges par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, la SCI De La Résidence Delphine ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [O], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à la SCI De La Résidence Delphine la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SCI De La Résidence Delphine la somme de 7384 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 8 décembre 2025, terme de décembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 4318 euros à compter du 16 juillet 2025 et sur le surplus à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 23 août 2021, entre d’une part, la SCI De La Résidence Delphine et d’autre part, M. [F] [O], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], à la date du 5 avril 2025, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que M. [F] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 5 avril 2025 ;

DIT que M. [F] [O] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L.412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, la SCI De La Résidence Delphine à faire expulser M. [F] [O] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L.412-6 du même code ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SCI De La Résidence Delphine une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 511 euros, à compter du 5 avril 2025, sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que les loyers et charges initiaux ;

DIT que la part de cette indemnité correspondant aux charges pourra être réajustée dans le cas où les charges réelles justifiées de l’année dépasseraient le montant des provisions versées ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par la SCI De La Résidence Delphine ;

DÉBOUTE la SCI De La Résidence Delphine de sa demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SCI De La Résidence Delphine ;

CONDAMNE M. [F] [O] au paiement des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la SCI De La Résidence Delphine la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION