MINUTE N°25/03169

DOSSIER N° RG 25/00731 – N° Portalis DB2W-W-B7J-NCDL

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2025

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DEMANDERESSE :

S.C.I. LES NARCISSES

13 rue Henry

76500 ELBEUF

Représentant : M^e Fabrice LEGLOAHEC, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDERESSE :

Mme [F] [Y]

13 Rue Henrry

76500 ELBEUF

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 10 Octobre 2025

JUGE : Emeline GUIBON-BONIN

GREFFIÈRE : Marion POUILLE

Le présent jugement a été signé par Madame Emeline GUIBON-BONIN, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Céline JOINT, Greffière, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 octobre 2016, la SCI MMS a donné à bail à Madame [F] [Y] un appartement situé 13 rue Henry à ELBEUF (76500), pour un loyer mensuel de 365 euros et 40 euros de provisions sur charges.

Aux termes d’un acte notarié en date du 26 février 2024, la SCI LES NARCISSES a acquis la propriété de l’immeuble sis 13 rue Henry à ELBEUF (76500), comprenant notamment le logement donné à bail à Madame [F] [Y].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2024, la SCI LES NARCISSES, venant aux droits de la SCI MMS, a fait signifier à Madame [F] [Y] un commandement de payer dans un délai de six semaines visant la clause résolutoire pour un montant de 576 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 juin 2024, la SCI LES NARCISSES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, la SCI LES NARCISSES a fait assigner Madame [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de Rouen aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail au titre des manquements aux obligations contractuelles résultant des troubles de voisinage causés par la défenderesse;

— ordonner l’expulsion sans délai de Madame [F] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— condamner Madame [F] [Y] au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 1.028 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, outre revalorisation légale ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation, du recueil des témoignages et de ses suites et le cas échéant, les frais d’expulsion ;

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Maritime le 24 avril 2025.

À l’audience du 10 octobre 2025, la SCI LES NARCISSES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 1.319 euros selon décompte arrêté au 3 octobre 2025.

La SCI LES NARCISSES soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [F] [Y] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 19 juin 2024.

À titre subsidiaire, elle fait valoir que le comportement de sa locataire, qui cause des troubles importants du voisinage, constitue un manquement de cette dernière à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil.

Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI LES NARCISSES s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de une reprise du paiement du loyer courant.

Madame [F] [Y], régulièrement citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [F] [Y], citée à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 24 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SCI LES NARCISSES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI LES NARCISSES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes principales

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 7 octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 19 juin 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 576 euros de loyers et charges impayés.

La locataire ne s’étant pas acquittée de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 20 août 2024.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société bailleresse fait état que sa locataire trouble le voisinage et produit en ce sens une pétition de la part des voisins de l’immeuble en date du 15 janvier 2024 dans laquelle les habitants de l’immeuble se plaignent « de harcèlement verbal » et de nuisances sonores de la part de [O] [Y].

Elle produit aussi un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 octobre 2024 dans lequel 5 voisins de Madame [Y] ont témoigné auprès du commissaire de justice se plaignant qu’elle cause des problèmes et a pu également les insulter ou les menacer.

Il apparaît que ces troubles sont quotidiens et perdurent, la SCI LES NARCISSES versant également des mails adressés par les locataires dans lesquels début octobre 2025, les autres résidants dans l’immeuble continuaient de se plaindre de ce comportement.

Au vu de ce comportement qui démontre une certaine mauvaise foi de la part de Madame [F] [Y], qui si elle semble présenter des troubles psychiatriques ne justifie pas ses agissements et le fait que d’autres en pâtissent, il y a lieu d’ordonner la suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 20 août 2024, Madame [F] [Y] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [F] [Y] à son paiement à compter du 20 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SCI LES NARCISSES produit le bail en date du 7 octobre 2016 ainsi qu’un décompte actualisé, en date du 3 octobre 2025, faisant état d’une dette locative de 1.319 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [Y] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 1.319 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 3 octobre 2025, mois octobre 2025 compris, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI LES NARCISSES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Si les troubles de voisinage causés par Madame [F] [Y] ont pu avoir pour conséquence des préjudices pour le gérant de la SCI LES NARCISSES, comme cela est démontré par le dépôt de plainte produit en date du 30 mai 2024, il n’y a pas lieu d’octroyer à la SCI, elle-même, des dommages et intérêts.

Par conséquent, la demande de dommages et intérêts formée par la SCI LES NARCISSES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [Y] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, le coût de l’assignation, de la notification à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [F] [Y] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant notamment le procès-verbal de constat du commissaire de justice relatif aux troubles du voisinage.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SCI LES NARCISSES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 7 octobre 2016 entre la SCI LES NARCISSES d’une part, et Madame [F] [Y] d’autre part, concernant les locaux situés 13 rue Henry à ELBEUF (76500), sont réunies à la date du 20 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, sans délai, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [F] [Y] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [F] [Y] à compter du 20 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 1.319 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 octobre 2025 échéance octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SCI LES NARCISSES l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 3 octobre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SCI LES NARCISSES ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] à payer à la SCI LES NARCISSES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [F] [Y] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 19 juin 2024, le coût de l’assignation, de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX ;

DEBOUTE la SCI LES NARCISSES de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE