TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00287 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JEKF

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[W] [U]

[T] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Maître [Y] [X] – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :Maître [Y] [X] – 93

Mme [T] [U]

M^e Bénédicte GUILLEMONT – 120

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL – RCS PARIS 552 046 484, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Franck THILL de la SELARL THILL-MINICI-LEVIONNAIS & ASSOCIES, avocats au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substituée par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [U], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2025/4389 du 01/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représenté par M^e Bénédicte GUILLEMONT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 120, substituée par M^e LARONCHE, avocat au Barreau de CAEN

Madame [T] [U], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 24 Juin 2025

Date des débats : 27 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 30 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 mai 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] un logement situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 445,32 euros, et 249.89 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2134,06 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre du 3 octobre 2024 la SA CDC HABITAT SOCIAL a informé la caisse d’allocations familiales d’une situation d’impayé locatif.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 3491.07 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal ;

* la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, avec indexation

* la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

* les dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation

— dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Calvados le 17 janvier 2025.

À l’audience du 27 novembre 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3582,33 euros arrêtée au 25 novembre 2025, loyer du mois d’octobre inclus, sans intérêt. Elle est opposée à la demande de sursis à statuer.

La SA CDC HABITAT SOCIAL soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2024. En outre, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, elle invoque que les locataires que n’ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

L’intervention de la décision de recevabilité de la commission de surendettement est sans incidence sur les effets du commandement dès lors que le délai de mise en demeure est échu.

S’agissant des demandes reconventionnelles de Monsieur [U], il ne peut invoquer avoir subi un préjudice de jouissance alors qu’il est occupant sans droit ni titre du logement. Par ailleurs, il ne démontre pas l’existence du préjudice qu’il invoque.

Monsieur [W] [U], représenté, demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal,

— ordonner un sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive de réamnéagement des dettes de Monsieur [U] par la commission de surendettement des particuliers du Calvados ;

A titre subsidiaire,

— Débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes ;

— Octroyer à Monsieur [U] des délais de paiement pour une durée de trois années pour le règlement de la dette locative, en lui permettant d’effectuer des versements mensuels de 100 euros ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire

En tout état de cause,

— Débouter la SA CDC HABITAT SOCIAL de ses demandes

— Enjoindre à la SA CDC HABITAT SOCIAL à réaliser les travaux nécessaires au sein du bien afin de satisfaire à son obligation de délivrance d’un logement décent, et au besoin sous astreinte de 100 euros par jour à compter du prononcé du jugement ;

— Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à payer à Monsieur [Z] [U] la somme de 3000 euros au titre de son préjudice de jouissance ;

— Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL à payer à Monsieur [Z] [U] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SA CDC HABITAT SOCIAL aux entiers dépens.

Il expose que la commission de surendettement des particuliers du Calvados a rendu une décision de recevabilité le 27 juin 2025 avec une orientation vers des mesures imposées. Dans l’attente, il convient d’ordonner un sursis à statuer. D’ailleurs, une reprise des loyers est intervenue.

S’agissant de l’assurance, il verse une attestation d’assurance en date du 18 septembre 2025. Sa bonne foi ne peut pas être remise en cause car il a régularisé sa situation dès que sa situation financière le lui a permis.

Bénéficiant maintenant d’un salaire moyen de 2300 euros hors prime, il peut désormer s’acquitter de son loyer. Il verse actuellement la somme de 100 euros en plus du loyer pour s’acquitter de son arriéré. Une procédure de surendettement est en cours et il ne peut pas s’acquitter de ses dettes antérieures.

Aucune résistance abusive de sa part n’est démontrée.

Il verse des photographies démontrant que son logement est affecté de plusieurs zones de moisissures et que le carrelage en faïence du mur de la salle de bain se décolle. Il a sollicité des intervention de la société CDC HABITAT SOCIAL qui n’a jamais répondu. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été respecté.

Madame [T] [U], régulièrement assignés, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de sursis à statuer

Conformément aux articles L.722-2 et L.722-5 du code de la consommation, dès lors que la décision de recevabilité de la commission de surendettement est intervenue postérieurement au délai laissé par le commandement de payer ou de justifier d’une assurance, cette décision est sans effet sur le mécanisme de la clause résolutoire.

Ainsi, la demande de sursis à statuer apparaît infondée et sera rejetée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA CDC HABITAT SOCIAL le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non-écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 mai 2022, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que la SA CDC HABITAT SOCIAL rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 375,88 euros imputée pour des frais indemnisés au titre des dépens ou prohibés.

Le solde réclamé n’est pas contesté par Monsieur [U], assisté de son conseil.

Conformément à la clause 4 du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 206,45 euros au titre des sommes dues au 25 novembre 2025, échéance d’octobre incluse.

Il sera rappelé que, s’agissant de Monsieur [W] [U], cette condamnation devra s’exécuter conformément aux dispositions du code de la consommation encadrant la procédure de surendettement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux (article 7 des conditions particulières).

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 20 mai 2022 a été signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

Les locataires n’ont pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance. En effet, Madame [T] [U] est défaillante et Monsieur [W] [U] produit une attestation d’assurance de la société générale selon laquelle le contrat d’assurance a pris effet au 18 septembre 2025, soit bien après le délai accordé par le commandmeent du 28 octobre 2024. Il est acquis en jurisprudence que si la preuve de l’assurance peut être apportée ultérieurement, la régularisation a postériori de l’obligation d’assurance en remet pas en cause l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, l’existence d’une procédure de surendettement est sans effet sur l’acquisition d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 mai 2022, à compter du 29 décembre 2024.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2024, Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à son paiement à compter de 29 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de délai de paiement de Monsieur [W] [U]

Monsieur [W] [U] fonde sa demande de délai de paiement sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant l’hypothèse de l’examen de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers.

Cependant, en l’espèce la clause résolutoire acquise est relative à un défaut d’assurance. Cette disposition est sans effet sur ce cas.

Monsieur [W] [U] demeure débiteur d’une dette locative. Néanmoins, la proposition effectuée par lui, soit 100 euros par mois en plus de son loyer, n’est pas opportune dès lors qu’elle suppose le maintien du paiement du loyer courant, Monsieur [U] se fondant sur la demande d’une suspension de la clause résolutoire.

La capacité de remboursement de Monsieur [U] est nécessairement différente en l’absence de la charge locative en raison de l’expulsion.

Dès lors, sa proposition d’apurement, telle que formulée, ne pourra qu’être rejetée.

Monsieur [U] devra donc s’acquitter de sa dette, dans le respect des mesures prévues par la procédure de surendettement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes à l’encontre de la SA CDC HABITAT SOCIAL :

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L.173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

De plus, le bailleur est obligé :

— D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

— D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Dès lors que les preneurs sont occupant sans droit ni titre du logement, ils ne sont pas bienfondés à invoquer un préjudice résultant de l’occupation du bien. Néanmoins, la situation alléguée par Monsieur [U] est antérieure à l’acquisition de la clause résolutoire car il est évoqué une difficulté rencontrée en octobre 2022.

Toutefois, pour démontrer l’existence des désordres qu’il allègue, Monsieur [V] ne produit que des photographies non-datées et non-circonstanciées, prises dans des conditions inconnues de la juridiction. Rien ne permet d’établir que ces photographies émanent effectivement du logement litigieux. Ces photographies sont donc dénuées de toute force probante. Les messages adressés à CDC HABITAT ne sont pas davantage probants car ils ne sont corroborés par aucune pièce. Par ailleurs, ces messages font apparaître qu’au contraire, la situation aurait été prise en compte par le bailleur.

Dès lors, les demandes reconventionnelles ne pourront qu’être rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] in solidum aux dépens de l’instance.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉBOUTE Monsieur [W] [U] de sa demande de sursis à statuer ;

DÉCLARE recevable la demande de la SA CDC HABITAT SOCIAL aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 mai 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 9], sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à compter du 29 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 206,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025 échéance d’octobre incluse ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;

REJETTE la demande de délai de Monsieur [W] [U] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts et de condamnation sous astreinte de Monsieur [W] [U] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [T] [U] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION