Minute n°

N° RG 25/01029 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DLB7

S.C.I. G IMMO BUSIGNY

C/

[T] [B], [L] [U]

JUGEMENT DU 14 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. G IMMO BUSIGNY

25 rue du Progrès

59600 MAUBEUGE

comparante en la personne de M. [M] [F]

DÉFENDEURS :

Madame [T] [B]

27 rue du jeu de la paume

59137 BUSIGNY

comparante en personne

Madame [L] [U]

40 rue Emile Zola

59127 WALINCOURT-SELVIGNY

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 19 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 14 Août 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : SCI G IMMO BUSIGNY

Copie certifiée conforme le :

à : Mme [U] [T]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2020, la SCI G IMMO BUSIGNY, venant aux droits de la SCI SAINT-MEDARD, a loué à Madame [T] [U] un local à usage d’habitation situé 27 rue du jeu de paume à BUSIGNY (59137), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros hors charges.

Un acte de caution solidaire a été établi le même jour selon lequel Madame [L] [U] se porte caution solidaire et indivisible des engagements souscrits par Madame [T] [U].

Par acte d’huissier du 6 juin 2024, la SCI G IMMO BUSIGNY a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 159 euros au titre des loyers et charges échus, mois mars 2024 inclus.

Ce commandement a été dénoncé à Madame [L] [U], la caution, par acte d’huissier de justice en date du 19 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 11 juin 2024.

Par actes d’huissier en date des 25 mars 2025, la SCI G IMMO BUSIGNY a fait assigner Madame [T] [U] et Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 3 526 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2025,

— condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner solidairement le locataire et la caution à payer une indemnité de 300 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement le locataire et la caution à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 26 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 19 juin 2025.

A cette audience, la SCI G IMMO BUSIGNY sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 560 euros, au titre des loyers et charges échus, terme du mois de juin 2025 inclus.

Citée par acte délivré à étude, Madame [T] [U], présente, ne conteste pas la demande, en son principe, mais elle précise qu’elle ne veut pas rester dans les lieux, qu’elle a trouvé un autre logement et qu’elle sera partie fin septembre. Elle indique pouvoir payer 100 euros par mois en plus.

Citée par acte délivré à étude, Madame [L] [U] est absente.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions reçues le 14 avril 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 14 août 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 11 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 19 juin 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI G IMMO BUSIGNY verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 19 juin 2025, la dette locative de Madame [T] [U] s’élève à la somme de 5 056 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025 inclus.

Il résulte du dernier alinéa de l’article 22-1 de loi du 6 juillet 1989 précitée que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Le premier alinéa de l’article 2297 du code civil énonce qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Force est de constater que l’acte de caution solidaire ne comporte pas les mentions obligatoires des dispositions impératives précitées, ce dont il résulte que l’acte de caution solidaire signé par Madame [L] [U] est irrégulier.

Il s’ensuit qu’elle ne peut être tenue à condamnation solidaire.

Il convient donc de condamner seulement la locataire au paiement de la somme de 5 056 euros et de débouter la SCI G IMMO BUSIGNY de ses demandes dirigées contre la caution.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 6 juin 2024 pour la somme de 1 159 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 6 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Ce commandement étant resté infructueux pendant une durée de deux mois à compter de sa signification, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, étant précisé que tant la bailleresse que la locataire s’accordent sur cette date.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants

Pour autant, compte tenu de l’accord des parties intervenu à l’audience, il convient d’accorder à la locataire un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant ou des indemnités d’occupation, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

L’expulsion de Madame [T] [U] sera ordonnée également, quand bien même celle-ci ayant affirmé qu’elle quitterait les lieux loués fin septembre.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Madame [T] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La bailleresse sollicite la somme de 300 euros sur ce fondement. Toutefois, il ne démontre ni la mauvaise foi des locataires, ni l’existence d’un préjudice distinct de l’absence de paiement de loyers.

Elle sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [T] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SCI G IMMO BUSIGNY les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2020 entre la SCI G IMMO BUSIGNY, d’une part, et Madame [T] [U], d’autre part, concernant le logement situé au 27 rue du jeu de paume à BUSIGNY (59137) sont réunies à la date du 7 août 2024 ;

CONSTATE que Madame [T] [U] a indiqué quitter les lieux loués à la fin du mois de septembre ;

ORDONNE en conséquence à Madame [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quarante-cinq jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI G IMMO BUSIGNY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [U] à verser à la SCI G IMMO BUSIGNY la somme de 5 056 euros (décompte arrêté au 19 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 6 juin 2024 sur la somme de 1 159 euros euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [T] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré et des indemnités d’occupation, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

DÉBOUTE la SCI G IMMO BUSIGNY du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [T] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,