TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00738 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZPBH

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Mme [M] [L] épouse [B]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alexandra BAPTISTA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. WE DISPLAY

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 27 Mai 2025

ORDONNANCE du 24 Juin 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 23 juillet 2020, Mme [M] [L] épouse [B] a consenti à la SASU We Display un bail commercial, portant sur des locaux à usage d’activité et de bureaux d’une surface de 131,05 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 6] (59), pour une durée de neuf années à compter de la réalisation de l’état des lieux d’entrée moyennant le paiement d’un loyer annuel de 8400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions trimestrielles pour charges de 185 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 1400 euros.

Suivant acte sous seing privé du 15 octobre 2021, Mme [M] [L] épouse [B] a consenti à la SAS We Display un bail civil portant sur un entrepôt d’environ 24 m2 au rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 6] (59), pour une durée d’un an à compter du 15 octobre 2021, renouvelable par tacite reconduction par période de 12 mois, moyennant un loyer annuel de 1545 euros HT, outre provision annuelle pour charges de 144 euros et versement d’un dépôt de garantie de 257,50 euros.

Les loyers étant impayés, Mme [B] a fait signifier le 11 février 2025 à la SASU We Display des commandements de payer les loyers visant les clauses résolutoires insérées aux baux, puis par actes du 24 avril 2025, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, aux fins de :

Vu le bail commercial et le bail civil liant les parties,

Vu les commandements de payer visant la clause résolutoire du 11/02/2025,

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Vu les articles L.143-2, L.145-17 et -41 du code de commerce,

Vu les articles 1728,1224,1228 et 1229 du code civil,

Vu les articles 595 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

— Juger Mme [M] [B] recevable et bien fondée en toutes ses demandes ;

S’agissant du bail commercial du 23/07/2020,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail commercial liant Madame [M] [B] à la société WE DISPLAY, portant sur le local commercial d’une surface de 131,05 m2, sis à [Adresse 7] et ce, depuis le 12/03/2025,

— Dire et juger en conséquence, que le bail commercial se trouve résilié à compter du 12/03/2025 ;

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société WE DISPLAY et de tout occupant de son chef du local commercial d’une surface de 131,05 m2, sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société We Display à titre provisionnel, à verser à Madame [M] [B] la somme de 6 421,82 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges/régularisations de charges échus et restés impayés, selon décompte arrêtée au 04/02/2025, augmentée des intérêts au taux légal, notamment en vertu de la clause pénale insérée au bail, à compter du commandement de payer du 11/02/2025 ;

— Condamner la société We Display, à titre provisionnel, à payer à Madame [M] [B] une indemnité d’occupation correspondant au double du dernier loyer mensuel, soit la somme de 1 892,12 euros par mois, à compter du 12/03/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

— Dire et juger que le montant total du dépôt de garantie réajusté de 1 452,76 euros restera acquis à Madame [M] [B] en application des stipulations du bail commercial, à titre d’indemnisation forfaitaire et irréductible du seul préjudice résultant de la résiliation, sans préjudice de tous autres dus ou dommages et intérêts en réparation du dommage résultant des agissements de la société We Display ayant ou non provoqué cette résiliation,

S’agissant du bail civil du 15/10/2021,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail civil liant Madame [M] [B] à la société We Display, portant sur le local à usage d’entrepôt d’une surface de 24 m2, sis à [Adresse 7] et ce, depuis le 12/03/2025 ;

— Dire et juger en conséquence, que le bail civil se trouve résilié à compter du 12/03/2025 ;

— Ordonner en conséquence, l’expulsion de la société We Display et de tout occupant de son chef du local à usage d’entrepôt d’une surface de 24 m2, sis à [Adresse 7], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Dire que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner la société We Display, à titre provisionnel, à verser à Madame [M] [B] la somme de 882,23 euros correspondant aux loyers, provisions pour charges/régularisations de charges échus et restés impayés, selon décompte arrêtée au 04/02/2025, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer du 11/02/2025 ;

— Condamner la société We Display, à titre provisionnel, à payer à Madame [M] [B] une indemnité d’occupation correspondant au dernier loyer mensuel, soit la somme de 194,60 euros par mois, à compter du 12/03/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs,

En tout état de cause,

— Condamner la société We Display au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société We Display à régler les entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire des 11/02/2025 et de la signification de la présente assignation, outre tous autres dépens à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 mai 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, Mme [B] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, la SASU We Display n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, soit déclarée inopposable au créancier inscrit, qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.Mme [B] justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce, suivant acte du 25 avril 2025.

Sur l’acquisition des clauses résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

— sur la clause résolutoire du bail commercial

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 26 page 18 du contrat).

Le commandement de payer la somme en principal de 6257,25 euros, délivré le 11 février 2025 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 11 mars 2025, ce qu’il convient de constater.

— sur la clause résolutoire du bail civil

En application de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.»

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail civil contient une clause résolutoire (pièce n°3).

Le commandement de payer la somme en principal de 799,25 euros, délivré le 11 février 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 11 mars 2025, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir les demandes d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement des indemnités d’occupation

— sur l’indemnité d’occupation des locaux commerciaux

Le maintien dans les lieux de la SASU We Display après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à Mme [B], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SASU We Display au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

— sur l’indemnité d’occupation de l’entrepôt

Le maintien dans les lieux de la SASU We Display après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à Mme [B], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SASU We Display, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur les demandes de condamnations provisionnelles

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

— la demande de provision à valoir sur l’arriéré du bail commercial

Après déduction des sommes de 164,57 euros, au titre du commandement de payer et de 2121,15 euros pour la régularisation des charges 2022-2023 et 351,86 euros pour la régularisation de charges 2024, non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 3784,24 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La SASU We Display sera en conséquence condamnée à payer à Mme [B] la somme provisionnelle de 3784,24 euros, correspondant aux loyers et charges, terme de février 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

— la demande de provision à valoir sur l’arriéré du bail civil

Après déduction des sommes de 82,98 euros, au titre du commandement de payer et de 11,97 euros pour la régularisation des charges 2022-2023 et 8,88 euros pour la régularisation de charges 2024, non justifiées par une quelconque pièce, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 778,40 euros, qui constitue une créance non sérieusement contestable.

La SASU We Display sera en conséquence condamnée à payer à Mme [B], la somme provisionnelle de 778,40 euros, correspondant aux loyers et charges, terme de février 2025 inclus. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes de conservation des dépôts de garantie

Mme [B] sollicite la conservation des dépôts de garantie prévus au bail commercial et au bail civil conclus avec la SASU We Display.

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence, ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur les dépens et frais irrépétibles

La SASU We Display qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant les coûts des commandements de payer du 11 février 2025 et de l’assignation.

Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [B] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 11 mars 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 23 juillet 2020, portant sur les locaux à usage d’activité et de bureaux d’une surface de 131,05 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 6] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU We Display et de tout occupant de son chef des locaux à usage d’activité et de bureaux d’une surface de 131,05 m2 situés [Adresse 5] à [Localité 6] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2025,

Condamnons à titre provisionnel la SASU We Display au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la SASU We Display à payer à Mme [M] [L] épouse [B] la somme provisionnelle de 3784,24 euros (trois mille sept cent quatre-vingt-quatre euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, terme de février 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer,

Constatons l’acquisition à effet du 11 mars 2025, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 15 octobre 2021, portant sur les locaux d’entrepôt d’environ 24 m2 au rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 6] (59),

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU We Display et de tout occupant de son chef des locaux d’entrepôt d’environ 24 m2 au rez-de-chaussée, situé [Adresse 5] à [Localité 6] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 mars 2025,

Condamnons à titre provisionnel la SASU We Display au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

Condamnons la SASU We Display à payer à Mme [M] [L] épouse [B] la somme provisionnelle de 778,40 euros (sept cent soixante-dix-huit euros et quarante centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, terme de février 2025 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale et de conservation des dépôts de garantie,

Condamnons la SASU We Display à payer à Mme [M] [L] épouse [B] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SASU We Display aux dépens, y incluant les frais de commandements de payer du 11 février 2025,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET