N° RG : 25/02057 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DMRR

S.C.I. SCI [R] C/ S.A.S. CASH FLOW POSITIF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

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LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI a, dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

LA SOCIETE [R]

société civile immobilière (SCI) immatriculée au registre du commerce et des sociétés de BORDEAUX sous le numéro 898 639 497,

20 Rue Georges Mandel – 33700 MERIGNAC

représentée par M^e Alexiane POTEL, avocat au barreau de CAMBRAI, postulant, M^e Céline PENHOAT, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant,

A :

DEFENDERESSE

LA SOCIETE CASH FLOW POSITIF

société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 882 823 339,

34 Avenue des Champs Elysées – 75008 PARIS

N’AYANT PAS CONSTITUE AVOCAT

rendu le jugement réputé contradictoire, en premier ressort, dont la teneur suit, par sa mise à disposition au greffe ce jour, 07 Mai 2026, comme cela a été indiqué lors de l’audience de plaidoirie,

après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Mars 2026, devant Madame Carole DOTIGNY, Juge, Magistrat siégeant en Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 813 du Code de procédure civile,

assistée de Monsieur Christian DELFOLIE, Greffier,

et qu’il en a été délibéré conformément à la loi.

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 mars 2021, Monsieur [F] [N] et Madame [J] [N] ont signé un mandat de recherche de bien immobilier de type locatif au prix maximim de 325 000 euros avec la SAS CASH FLOW POSITIF, pour une période de trois mois, renouvelable tacitement par période de un mois, dans la limite d’un an.

Le 26 avril 2021, Monsieur et Madame [N] ont constitué la société civile immobilière (SCI) [R] dans l’objectif de réaliser leur projet d’investissement locatif.

Le 3 mai 2021, la SAS CASH FLOW POSITIF a présenté à la SCI [R] un immeuble situé au 1, rue de la Gare à CAUDRY (59540), comportant sept lots faisant état de la rentabilité de l’opération immobilière, comprenant une analyse du marché locatif et une estimation du montant des travaux de rénovation.

Le 25 novembre 2021, la SCI [R] a fait l’acquisition de cet immeuble moyennant un emprunt auprès de la banque LCL.

Se plaignant d’une hypothèse de business plan initial non réaliste et d’une mauvaise évaluation de l’état de l’immeuble par la SAS CASH FLOW POSITIF, par courriel en date du 17 juillet 2024, Monsieur [N] a sollicité de cette dernière la prise en charge d’une partie des travaux à hauteur de 20 000 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 janvier 2025, et par l’intermédiaire de son conseil, la SCI [R] a mis en demeure la SAS CASH FLOW POSITIF de prendre en charge une partie des travaux à hauteur de 30 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2025, la SCI [R] a assigné la SAS CASH FLOW POSITIF devant le tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins d’indemnisation de ses préjudices en raison des manoeuvres dolosives de la défenderesse.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour constitution de la défenderesse.

La défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2026.

L’audience de plaidoiries s’est tenue le 12 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DE LA SCI [R]

Aux termes de son acte introductif d’instance notifié au greffe de la juridiction le 16 septembre 2025, la SCI [R] demande au tribunal de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son action ;

En conséquence,

— condamner la SAS CASH FLOW POSITIF à lui payer la somme de 89 344 euros au titre de la réparation de ses préjudices matériels décomposés comme suit :

—  44 344 euros correspondant au gain dont elle a été privée ;

—  35 000 euros correspondant au montant des travaux dissimulés lors de l’acquisition de l’immeuble et engagés en 2025 ;

—  10 000 euros correspondant à la perte de chance de réaliser un investissement locatif plus rentable ;

— condamner la SAS CASH FLOW POSITIF à payer à la SCI [R] la somme de 10 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral ;

— condamner la SAS CASH FLOW POSITIF à payer à la SCI [R] une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS CASH FLOW POSITIF aux entiers dépens de l’instance ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Au soutien de ses prétentions et en application des dispositions des articles 1130,1137, 1139,1231-1 et 1231-2, 1991 et 1992 du code civil, la SCI [R] fait valoir que Monsieur et Madame [N] ont spécifiquement confié à la SAS CASH FLOW POSITIF la mission de rechercher un bien immobilier en vue d’un investissement locatif qui serait réalisé par l’intermédiaire d’une SCI spécialement créée à cette fin. Le rendement locatif brut devait être supérieur à 8 % et le prix d’achat devait être limité à 325 000 euros. Elle expose que dans ce cadre, la société a proposé à la SCI [R] une opportunité d’achat sis 1 rue de la Gare à CAUDRY (59540), comportant sept lots devant générer, selon estimation de la SAS CASH FLOW POSITIF, un rendement brut de 10,7 %. Le coût d’achat a été évalué à 318 460 euros, comprenant 10 000 euros de travaux et 26 460 euros d’honoraires pour l’entreprise. Elle soutient qu’après en avoir fait l’acquisition, cet investissement s’est révélé particulièrement déficitaire et qu’elle a dû faire face à de nombreuses dépenses non anticipées par la SAS CASH FLOW POSITIF de sorte qu’il est manifeste qu’il existe une différence substantielle entre l’estimation de rentabilité par la SAS CASH FLOW POSITIF et la réalité. Elle estime que loin d’être une simple erreur sur la rentabilité de l’investissement locatif, la SCI [R] a été trompée par le mandataire qui lui a présenté une simulation de gain fiscal en amont de la vente pour la convaincre d’acheter, présentation qui a largement sous-estimé les conditions de location de l’immeuble, gonflé les rendements et sous-estimé les travaux à prévoir.

Comme les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile l’y autorisent, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé.

MOTIFS

Il convient de rappeler que le tribunal n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “voir constater”, “dire et juger” ou “déclarer” qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions.

Sur les conséquences de la non comparution de la SAS CASH FLOW POSITIF

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du même code précise que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l’espèce, la décision étant susceptible d’appel, et la SAS CASH FLOW POSITIF ayant été assignée par acte signifié à étude, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire.

Sur l’existence d’un dol

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1131 du code civil prévoit que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Le dol suppose la réunion d’un élément matériel qui se caractérise par des manœuvres (mensonges, tromperies, silence) et un élément intentionnel, en l’occurrence la volonté de tromper l’autre partie pour déterminer son consentement.

En l’espèce, il ressort de la pièce n°1 de la demanderesse intitulée “mandat de recherche du bien immobilier du 6 mars 2021" que les parties ont convenu que la SAS CASH FLOW POSITIF s’engageait à :

— “rechercher un bien immobilier de type immeuble générant un rendement locatif brut supérieur à 8% ;

— que le prix du bien recherché ne devra pas excéder 325 000 euros” ;

Pour caractériser l’élément matériel du dol, il est nécessaire de démontrer l’engagement de l’auteur à garantir une rentabilité ou une opportunité à l’issue de la transaction.

Or, le document de présentation versé aux débats par la demanderesse en pièce n°3 intitulée “présentation d’opportunité d’achat” porte expressément mention en page 3 du document sous la rubrique “simulation CASH FLOW” que le document “ne constitue en aucun cas un engagement ou une garantie de la part de CASH FLOW POSITIF mais une évaluation du fonctionnement du bien en prenant en compte les hypothèses détaillées dans le modèle”.

Il ne peut donc être déduit de ce seul document non contractuel que la SAS CASH FLOW POSITIF s’est engagée sur la rentabilité de l’opération immobilière, l’analyse du marché locatif, le rendement brut de la transaction, le gain fiscal, le montant des travaux à prévoir de nature à caractériser des éléments déterminants de nature à tromper l’acquéreur et l’inciter à acquérir l’immeuble.

C’est encore en raison du caractère non contractuel de cette présentation, qu’aucune manoeuvre intentionnelle ne peut être retenue contre la SAS CASH FLOW POSITIF.

Si en sa qualité de mandataire immobilier, la SAS CASH FLOW POSITIF a nécessairement fait une présentation favorable de l’investissement, il appartenait toutefois à l’acquéreur de ne pas s’arrêter à cette seule présentation et de prendre par lui- même un minimum de renseignements complémentaires sur le potentiel locatif de la ville de CAUDRY, commune rurale isolée, ainsi que sur la rentabilité de la transaction nécessairement corrélée au dynamisme économique de la ville.

De même aucun élément suffisant n’est rapporté quant à un engagement de la SAS CASH FLOW POSITIF sur la nature et le montant des travaux à prévoir.

Il en résulte que la preuve des manœuvres dolosives alléguées à l’encontre de la SAS CASH FLOW POSITIF n’est pas rapportée par la SCI [R].

Par voie de conséquence, elle sera déboutée de ses demandes formées contre cette dernière sur le fondement du dol et partant de ses demandes indemnitaires subséquentes.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI [R], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI [R], condamnée aux dépens, sera déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [R] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI [R] aux dépens ;

DEBOUTE la SCI [R] de ses demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER, LA PRESIDENTE.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice à ce requis de pourvoir à l’exécution de la présente décision, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.

Le Greffier.