AUDIENCE DU 30 Avril 2025

DOSSIER : N° RG 23/01294 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DJCD

MINUTE : 25/00120

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

S.C.I. KARINAT, dont le siège social est sis 5 route de Villemoustaussou – 11600 CONQUES SUR ORBIEL

représentée par M^e Aude DENARNAUD, avocat au barreau de CARCASSONNE

ET

S.A.R.L. CARCASSONNE THERMOLAQUAGE, dont le siège social est sis ZI DE L’ESTAGNOL – 2 Riue Joachim Estrade – ZI de l’Estagnol – 11000 CARCASSONNE

représentée par M^e Gilles BIVER, avocat au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 21 Mai 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Eléonore LE BAIL-VOISIN,Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Sofia WEBER, lors des débats et Emmanuelle SPILLEBOUT lors du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 09 Janvier 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, puis prorogée au 30 avril 2025.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ par Eléonore LE BAIL-VOISIN, qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI KARINAT est propriétaire d’un bâtiment à usage industriel situé sur la commune de CARCASSONNE au 12 rue Charles Portal, Zone Industrielle La Bouriette. Selon contrat de bail commercial en date du 28 octobre 2019, la SCI KARINAT a mis en location ce local au profit de la SARL CARCASSONNE THERMOLAQUAGE.

Dans la nuit du 12 au 13 février 2022, le local commercial a été sinistré par un incendie. Le 14 février 2022, la SARL CARCASSONNE THERMOLAQUAGE a adressé une déclaration de sinistre à son assureur.

Le 12 avril 2022, la SCI KARINAT a notifié à la SARL CARCASSONNE THERMOLAQUAGE que le contrat de bail était résilié de plein droit à compter du 13 février 2022.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 juillet 2023, la SCI KARINAT a assigné la SARL CARCASSONNE THERMOLAQUAGE devant le tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins de voir cette dernière condamnée au paiement de divers sommes.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 14 mai 2024 par RPVA, la SCI KARINAT sollicite, aux visas des articles 1101,1102, 1104 et 606 du Code Civil, de :

DEBOUTER la partie adverse de la totalité de ses demandes ; CONSTATER que la fosse a été créée sans l’autorisation du bailleur ; CONSTATER que la fosse a été créée par la main de l’homme et non par l’incendie ; DECLARER inopposable la clause de non recours ; CONDAMNER la SARL CARCASSONNE THERMOLOQUAGE à la somme de 8658 euros au titre de la réparation de la fosse et de la somme de 1100 euros au titre du nettoyage effectué ; CONDAMNER la SARL CARCASSONNE THERMOLOQUAGE au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; ORDONNER l’exécution provisoire.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 12 mars 2024 par RPVA, la SARL CARCASSONNE THERMOLOQUAGE sollicite, aux visas des articles 1101 et suivants du Code civil, de :

Déclarer irrecevables et en tous cas mal fondées les demandes de la SCI KARINAT et les rejeter,En tant que de besoin, débouter la SCI KARINAT de toutes ses demandes,Condamner la SCI KARINAT à payer à la SARL THERMOLAQUAGE la somme de 2000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SCI KARINAT aux entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été fixée au 21 mai 2024 avec fixation à l’audience de plaidoirie du 9 janvier 2025. Après débats à l’audience du 9 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe, avec prorogation au 30 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat.

MOTIFS

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater » qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ». Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Le preneur à bail est tenu de deux obligations principales : user raisonnablement de la chose louée et payer le prix aux termes convenus. L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Selon l’article 6 du code de procédure civile, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le bail commercial en date du 28 octobre 2019 contient une clause n°9 selon laquelle : « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien locatif, et le rendra à sa sortie en bon état desdites réparations.

La charge des dépenses d’entretien, de remplacements, d’amélioration, d’embellissement, de réparations et de travaux :

liés à l’usure normale,à la vétusté,rendues nécessaires par la faute d’un tiers,rendues nécessaires par son propre fait,incombe dans leur intégralité au preneur, à l’exception des dépenses relatives aux grosses réparations limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil ».

Le contrat de bail contient également une clause n°13 relative aux assurances et recours qui prévoit notamment que l’assurance de l’immeuble en qualité de propriétaire non occupant est souscrite par le bailleur et que le preneur assure personnellement le bien notamment contre l’incendie.

La clause prévoit ensuite : « le bailleur et ses assureurs renoncent à tout recours envers le preneur et ses assureurs, qui s’engage à titre de réciprocité à renoncer et à faire renoncer ses assureurs à tout recours contre le bailleur et ses assureurs pour quelque cause que ce soit ».

Cette clause de renonciation réciproque à recours vise « quelque cause que ce soit ».

Si l’obligation de délivrance de la chose louée par le bailleur a été reconnue d’ordre public par la jurisprudence constante de la Cour de cassation, en tant qu’obligation fondamentale et essentielle du bail, et que le bailleur ne peut donc s’en exonérer par une clause contractuelle, la clause de renonciation réciproque à recours est opposable au bailleur qui sollicite la prise en charge par le preneur des frais de réparations locatives suite à son départ des lieux. En effet, les dispositions générales du Code civil (règles de droit commun) qui s’appliquent aux contrats de bail (contrats de louage de chose) sont supplétives, sauf si elles précisent elles-mêmes qu’elles sont impératives. L’article 1732 susvisé ne mentionne pas son caractère d’ordre public. Dès lors, conventionnellement, les parties pouvaient prévoir une renonciation réciproque applicable à une disposition, qui n’est pas d’ordre public, concernant l’exécution du contrat de bail commercial.

La clause de renonciation à recours étant opposable au demandeur, celui-ci est débouté de ses demandes d’indemnisation au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI KARINAT, qui succombe, est condamnée aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI KARINAT, qui succombe est condamnée à verser la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

DECLARE la clause réciproque de renonciation à recours opposable à la SCI KARINAT ;

DEBOUTE la SCI KARINAT de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI KARINAT à payer à la SARL CARCASSONNE THERMOLAQUAGE la somme de 1500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI KARINAT aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Copie M^e Gilles BIVER, M^e Aude DENARNAUD