TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 21/14074 -

N° Portalis 352J-W-B7F-CVNLG

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Novembre 2021

JUGEMENT

rendu le 19 Mars 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. DYNAPTIM

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Thierry BENAROUSSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0100

DÉFENDERESSES

S.N.C. JOSEGODO

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Benjamin VAN GAVER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0438

S.A.S REMOVE

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Maxime BUCHET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0127

Décision du 19 Mars 2026

2ème chambre civile

N° RG 21/14074 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVNLG

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire BERGER, 1ere Vice-présidente adjointe

Madame Céline MARION, Vice-Présidente

Monsieur Robin VIRGILE, Juge

assistés de Madame Chloé GAUDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 08 Janvier 2026, présidée par Madame Claire BERGER et tenue en audience publique, rapport a été fait par Madame Céline MARION, en application de l’article 804 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 5 mars 2020, la SNC JOSEGODO a consenti à la SCI DYNAPTIM une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble situé [Adresse 4] à 75009 Paris, composé de deux bâtiments sur plusieurs étages pour un prix de 83 340 561,50 euros hors taxes (HT), soit 91 700 850,31 euros toutes taxes comprises (TTC), outre un complément de prix de 4 800 000 euros HT en cas de justification de l’obtention d’un agrément, définitif, de l’autorité administrative prévu à l’article L510-1 du code de l’urbanisme.

Le terme de la promesse de vente a été fixé au 29 mai 2020.

La SNC JOSEGODO s’était engagée à réaliser et supporter le coût de divers travaux, dont des travaux de « déplombage du bâtiment B et de partie du bâtiment A », confiés à la SAS REMOVE, selon devis du 23 janvier 2020 à hauteur de 283 007,73 euros HT.

La vente est intervenue par acte authentique en date du 24 avril 2020 et la somme de 163 376,16 euros HT a été séquestrée dans l’attente de l’achèvement des travaux de déplombage.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve, selon procès-verbal de réception du 30 juillet 2020, en présence de la SNC JOSEGODO, la SAS REMOVE et la SCI DYNAPTIM, et la somme séquestrée sur le prix de vente a été libérée.

Un diagnostic avant travaux établi les 23 et 26 avril 2021 par la société AGENDA DIAGNOSTIC, à la demande de la SCI DYNAPTIM, a mis en évidence la présence de plomb dans les bâtiments A et B.

Par lettre recommandée en date du 28 juin 2021, la SCI DYNAPTIM a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SNC JOSEGODO une mise en demeure en vue du règlement du différend.

Par acte d’huissier de justice en date du 4 novembre 2021, la SCI DYNAPTIM a fait assigner la SNC JOSEGODO devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Parallèlement, par acte de commissaire de justice du 17 mai 2022, la SNC JOSEGODO a fait assigner la SAS REMOVE aux fins d’intervention forcée et d’appel en garantie.

L’affaire a été enregistrée sous le RG numéro 22/06044. La jonction de cette instance avec la présente instance a été prononcée le 8 juin 2022.

Une mesure de médiation a été ordonnée par ordonnance du juge de la mise en état du 17 janvier 2024.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, la SCI DYNAPTIM demande au tribunal de :

« Se déclarer compétent pour connaître du litige exposé ;

Déclarer recevables et fondées les demandes de la société DYNAPTIM contre la société JOSEGODO au titre de l’acte authentique de vente du 24 avril 2020 au titre de la garantie des vices cachés ;

Condamner la société JOSEGODO à indemniser la société DYNAPTIM de la somme de 1.310.130,59€ TTC, sauf à parfaire, au titre du préjudice subi :

La société JOSEGODO, vendeur, n’a pas livré un immeuble exempt de déplombage conformément à ce qui était contractuellement prévu ; La société JESEGODO n’a pas assuré une information la plus complète possible à son acquéreur sur l’état du site, dont il ne pouvait pas ignorer l’état, en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux de dépollution ; Les clauses de non garanties prévues à l’acte de vente du 24 avril 2020 sont inopérantes;

Subsidiairement :

Condamner la société JOSEGODO à indemniser la société DYNAPTIM de la somme de 1.310.130,59€ TTC, sauf à parfaire, au titre du préjudice subi :

La société JOSEGODO, vendeur, n’a pas délivré l’immeuble en conformité avec l’usage auquel celui-ci avait été contractuellement destiné ; La société JOSEGODO, professionnel averti de l’immobilier, a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la chose vendue en livrant un immeuble entièrement contaminé par du plomb incompatible avec l’usage futur du projet de restructuration de la société DYNAPTIM ; Les clauses de non garanties prévues à l’acte de vente du 24 avril 2020 sont inopérantes ;

Très subsidiairement :

Condamner la société JOSEGODO à indemniser la société DYNAPTIM la somme de 1.310.130,59€ TTC, sauf à parfaire, au titre du préjudice subi :

L’obligation de contracter de bonne foi imposait à la société JOSEGODO d’informer loyalement et complètement son cocontractant des caractéristiques du bien et de l’opération de remise en état du site dans sa globalité ; En omettant toute référence au plomb non retiré du site, la société JOSEGODO, qui ne pouvait ignorer l’état environnemental de l’immeuble, a commis une réticence dolosive ayant vicié le consentement de la requérante ; Les clauses de non garanties prévues à l’acte de vente du 24 avril 2020 sont inopérantes

Dans tous les cas :

Dire que le remboursement par la société DYNAPTIM à la société JOSEGODO des sommes suivantes, sera compensé par le préjudice occasionné par le vendeur à l’acquéreur au titre de la présence de plomb non signalé à la vente :

79.323€ au titre de la redevance pour création de bureaux et commerces en Ile-de-France. 308.484 € au titre de la TVA sur la cession de commercialité.

Débouter la société JOSEGODO et la société REMOVE de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamner la société JOSEGODO à payer à la société DYNAPTIM la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens selon l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Thierry BENAROUSSE.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie. »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SNC JOSEGODO demande au tribunal de :

« A titre principal,

• JUGER mal fondée l’ensemble des demandes de la société DYNAPTIM ;

• DEBOUTER la société DYNAPTIM de toutes demandes, fins et conclusions, formées à l’encontre de la société JOSEGODO dans le cadre de la procédure ;

A titre subsidiaire,

• JUGER que la société REMOVE est seule responsable du préjudice allégué par la société DYNAPTIM ;

• JUGER que la société REMOVE doit relever indemne la société JOSEGODO de toutes les sommes au titre du préjudice réel que la société DYNAPTIM serait en capacité de démontrer du fait de l’inexécution ou la mauvaise exécution des Travaux de Déplombage ;

• CONDAMNER la société REMOVE à payer à DYNAPTIM l’ensemble des sommes auxquelles la société JOSEGODO serait tenue aux termes du jugement à intervenir dans la présente instance ;

A titre reconventionnel,

• ORDONNER la société DYNAPTIM à exécuter ses obligations prévues aux articles 29 et 26.3 de l’Acte de vente, et ainsi payer à la société JOSEGODO la somme de 79.323,00 euros au titre de la redevance pour la création de bureaux et de commerces en Ile-de-France et de la somme de 308.484 euros au titre du remboursement de la TVA sur la cession de commercialité augmenté d’un taux d’intérêt légal rétroactivement depuis le 30 mai 2022 jusqu’au complet règlement de ces sommes ;

En tout état de cause,

• CONDAMNER solidairement les sociétés DYNAPTIM et REMOVE à verser à la société JOSEGODO la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• CONDAMNER les sociétés DYNAPTIM et REMOVE aux entiers dépens ; »

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 20 janvier 2025, la SAS REMOVE demande au tribunal de :

— débouter la SNC JOSEGODO de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la SNC JOSEGODO aux dépens,

— condamner la SNC JOSEGODO au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions, lesquels sont présentés succinctement dans les motifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 29 janvier 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 8 janvier 2026.

À l’audience du 8 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la SCI DYNAPTIM

Sur la demande d’indemnisation du préjudice lié à la présence de plomb

La SCI DYNAPTIM demande au tribunal de condamner la SNC JOSEGODO au paiement de la somme de 1 310 130,59€ TTC, sauf à parfaire, au titre de son préjudice.

La SNC JOSEGODO conclut au rejet de la demande.

Sur la responsabilité

Sur la garantie des vices cachés

La SCI DYNAPTIM indique que l’action en garantie des vices cachés est recevable, l’existence de plomb dans les bâtiments ayant été découverte à l’occasion du diagnostic de repérage du plomb du 23 et 26 avril 2021.

Elle soutient, au visa des articles 1641, 1642 et 1645 du code civil que la venderesse est tenue de la garantie des vices cachés affectant l’immeuble et que la clause d’exonération de garantie ne s’applique pas.

En premier lieu, elle indique que la pollution découverte constitue un vice caché, d’autant que son ampleur rend l’immeuble impropre à sa destination. Elle précise à ce titre que le vendeur n’a pas livré un immeuble exempt de déplombage conformément à ce qui était contractuellement prévu. Elle rappelle que l’immeuble devait être délivré déplombé, dans un état compatible avec le projet de restructuration, raison pour laquelle la SNC JOSEGODO a fait procéder à des travaux de dépollution. Elle relève qu’alors que les résultats des tests effectués après réception des travaux de la SAS REMOVE concluaient à la dépollution du site, elle a découvert la présence de plomb, à un taux de concentration non réglementaire, dans les zones dépolluées, rendant l’immeuble impropre à sa destination, ce qui ressort des diagnostics de repérage du plomb avant travaux de la société AGENDA DIAGNOSTICS du 23 et 26 avril 2021, confirmés par les constats d’huissier des 3 et 11 juin 2021. Elle ajoute que le vendeur, professionnel, ne pouvait ignorer la pollution du site et que la découverte du plomb après réalisation des travaux de la SAS REMOVE caractérise un vice caché qui lui est imputable.

En second lieu, elle estime que la clause de non-garantie des vices cachés contenue dans l’acte de vente est inopposable au vendeur professionnel qui n’a pas assuré une information la plus complète possible à son acquéreur sur l’état du site, qu’il ne pouvait ignorer, en sa qualité de maître d’ouvrage des travaux de dépollution.

En réponse à l’argumentation adverse, elle ne conteste pas avoir été informée de la présence de plomb à l’occasion de la lettre d’intention du 15 janvier 2020, mais souligne que l’acquisition a justement été faite avec l’engagement du vendeur d’effectuer le déplombage de l’immeuble avant la vente, ce document mentionnant que l’immeuble serait entièrement déplombé. Elle relève que les travaux de déplombage ont été minorés par la SNC JOSEGODO, qui après un devis initial du 11 septembre 2019 de 370 250 euros HT, a fait diminuer le prix et réaliser les travaux selon un deuxième devis moins cher du 23 janvier 2020, et qui a sciemment caché à l’acquéreur que du plomb subsisterait dans l’immeuble après les travaux effectués par la SAS REMOVE. Elle rappelle qu’elle n’est pas un professionnel de la construction et pensait contracter dans les mêmes conditions que le devis initial du 11 septembre 2019. Elle ajoute que la clause de renonciation à recours est inapplicable en cas de défaillance du vendeur professionnel.

La SNC JOSEGODO conclut au rejet des demandes au titre de la garantie des vices cachés.

Elle rappelle, au visa de l’article 1103 du code civil, que son engagement contractuel était clairement délimité dans les accords conclus entre les parties, soit la réalisation de travaux de déplombage de l’immeuble selon devis de la SAS REMOVE du 23 janvier 2020, la communication d’un précédent devis du 11 septembre 2019, étant sans incidence. Elle indique que les travaux contractuellement prévus consistaient à un déplombage partiel portant sur des parties des bâtiments A et B et non à un déplombage de l’ensemble de l’immeuble. Elle ajoute que la SCI DYNAPTIM, professionnel de l’immobilier et des opérations d’acquisition et de construction ou rénovation avait la possibilité d’analyser le devis et qu’elle avait donc parfaite connaissance de l’étendue des travaux et de la technique employée. Elle estime que l’action de la demanderesse, hors des obligations contractuelles doit être rejetée.

Elle soutient que sa responsabilité ne peut être engagée au titre des vices cachés en raison de la clause d’exonération de responsabilité, stipulée tant dans la promesse de vente que dans l’acte de vente, qui est valable entre professionnels. Elle ajoute qu’elle n’avait aucune obligation d’alerter la SCI DYNAPTIM quant à la teneur des travaux.

Elle indique que les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés des articles 1641 et suivants du code civil ne sont pas réunies et que l’action ne peut prospérer. A ce titre, elle rappelle que la SCN JOSEGODO a informé la SCI DYNAPTIM de la présence de plomb dans l’immeuble dès la lettre d’intention du 15 janvier 2020, puis dans la promesse de vente du 5 mars 2020 et dans l’acte de vente du 24 avril 2020 et dans les tests effectués par la SAS REMOVE le 15 mai 2020, si bien que la présence de plomb dans l’immeuble ne peut constituer un vice caché. Elle ajoute que la mise en jeu de la responsabilité a été exclue par les parties par la clause de non-garantie des vices cachés, applicable entre professionnels de même spécialité.

Sur ce,

Aux termes de de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou l’aurait acquise à moindre prix.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Selon l’article 1644 du même code, l’acheteur a la possibilité en ce cas de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il découle de ces textes qu’il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve de l’existence d’un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que son caractère caché.

En l’espèce, il apparaît que le diagnostic de repérage des matériaux et produits contenant du plomb avant réalisation de travaux, établi les 23 et 26 avril 2021 par la société AGENDA DIAGNOSTICS, a mis en évidence la présence de matériaux et produits contenant du plomb à une concentration supérieure à 1mg par cm² dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1], objet de la vente du 24 avril 2020.

Il ressort toutefois des différents contrats conclus entre les parties que la présence de plomb dans l’immeuble vendu par la SNC JOSEGODO à la SCI DYNAPTIM avait été signalée avant la vente. En effet, les diagnostics préalables à la vente, établis par la même société AGENDA DIAGNOSTICS, les 6 et 14 novembre 2019, annexés à la promesse de vente et à l’acte de vente relèvent un risque immédiat d’exposition au plomb dans les bâtiments. De même, les pré-rapports réalisés avant travaux à la demande de la SNC JOSEGODO les 8 février et 12 juillet 2019 font apparaître la présence de plomb.

Il résulte de ces éléments que la présence de matériaux contenant du plomb dans les bâtiments, signalée par les diagnostics obligatoires préalables à la vente et mentionnée dans l’ensemble des contrats liant les parties, a un caractère apparent et ne peut donc constituer un vice caché au sens des textes précités.

En outre, le vendeur s’était engagé à réaliser des travaux de déplombage partiel, à sa charge, mentionnés dans la promesse de vente, selon le devis établi par la SAS REMOVE en date du 23 janvier 2020, annexé à la promesse de vente, qui prévoyait un « déplombage partiel » portant sur certaines parties des deux bâtiments.

Il n’était pas mis à la charge du vendeur des travaux de déplombage de l’ensemble de l’immeuble.

Décision du 19 Mars 2026

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Ainsi, les travaux de déplombage partie à la charge du vendeur n’a pas pour incidence de faire disparaitre le caractère apparent de la présence du plomb, antérieure à la vente et connue des parties.

Dès lors, les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies.

Il convient en conséquence, de rejeter les demandes de la SCI DYNAPTIM d’indemnisation des préjudices au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la garantie de conformité

A titre subsidiaire, la SCI DYNAPTIM soutient que l’action en garantie de conformité est recevable. Elle indique, au visa de l’article 1603 du code civil que la responsabilité du vendeur est engagée en raison du manquement à l’obligation de délivrance conforme de l’immeuble qui n’est pas conforme aux caractéristiques mentionnées dans l’acte de vente. A ce titre, elle relève la présence de plomb dans les bâtiments, dans les zones qui devaient faire l’objet de travaux de dépollution par le vendeur, ce qui constitue une défaillance du vendeur dans son obligation contractuelle de dépollution. Elle estime que la SNC JOSEGODO, professionnel de l’immobilier, a manqué à son obligation de délivrance et de garantie de la chose vendue en livrant un immeuble entièrement contaminé par du plomb, incompatible avec l’usage futur du projet de restructuration. Elle ajoute que les clauses de non garantie sont inopérantes

En réponse à l’argumentation adverse, elle souligne que le vendeur s’était engagé à faire réaliser des travaux afin de délivrer le bien dans un état compatible avec le projet de restructuration sans que des techniques particulières entrainant des surcoûts ne soient nécessaires, et que la délivrance du bien se matérialisait par la réalisation de travaux de déplombage et la garantie de l’absence de plomb. Elle indique avoir découvert la présence de plomb dans les zones acquises comme dépolluées et que le vendeur a intentionnellement fait diminuer le prix du devis de travaux qui a eu pour conséquence de modifier la teneur des travaux et de rendre la chose non conforme à ses caractéristiques contractuelles.

La SNC JOSEGODO conclut au rejet des demandes au titre de la garantie de non-conformité.

Elle indique que le défaut de conformité résultant de l’article 1604 du code civil provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée. Elle soutient que le vendeur ne s’est jamais engagé à délivrer un immeuble sans plomb, et que son obligation au titre des travaux de déplombage a été exécutée selon les termes du contrat, les travaux ayant été acceptés, sans réserve et les tests « lingette » de vérification ayant été effectués. Elle ajoute que sa responsabilité ne peut être engagée au du défaut de conformité en raison de la clause d’exonération de responsabilité, qui est valable entre professionnels, sans avoir à rechercher s’ils sont de la même spécialité.

Sur ce,

Il résulte des articles 1603 et 1604 du code civil que le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur une chose conforme aux spécifications convenues entre les parties.

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Conformément à l’article 1353 du code civil, s’il appartient au vendeur d’établir qu’il a rempli son obligation de délivrance, la preuve de la non-conformité du bien incombe à l’acquéreur qui soulève cette exception.

En l’espèce, il ressort de la promesse de vente du 5 mars 2020 que la SNC JOSEGODO avait pour obligation contractuelle prévue dans le paragraphe « 18. Engagements du vendeur », la réalisation de divers travaux à sa charge, dont des travaux prévus à la clause 18.3 de « déplombage bâtiment B (hors menuiseries extérieures) et partie du bâtiment A (hors menuiseries extérieures) », « conformément au devis de travaux n°1907047-6B (phase 1) établi par REMOVE pour un montant de 283 007,73 euros HT » lesquels étant « considérés comme dument exécutés par la remise (i) des tests lingette établis par l’entreprise REMOBE, ayant réalisé les travaux, ainsi que (ii) du procès-verbal de réception sans réserve (ou du procès-verbal de réception avec réserves accompagné de la justification de la levée des réserves) signé par l’entreprise ayant réalisé les travaux, le vendeur et l’acquéreur au plus tard pour la date de réalisation de la vente ».

L’obligation contractuelle de la SNC JOSEGODO portait donc sur la délivrance de l’immeuble tel que décrit dans les actes authentiques, avec réalisation préalable des travaux définis dans ces actes.

Or, d’une part, ni la promesse de vente, ni l’acte de vente ne font état d’un immeuble dépourvu de matériau ou produits contenant du plomb.

Au contraire, les diagnostics établis en novembre 2019 mentionnent le repérage de matériaux ou produits contenant du plomb dans les deux bâtiments.

D’autre part, les seuls travaux de déplombage que le vendeur devait réaliser, mentionnés dans la promesse de vente, sont ceux prévus au devis de la SAS REMOVE.

Il apparaît que le devis établi par la SAS REMOVE en date du 23 janvier 2020, annexé à la promesse de vente, prévoyait un « déplombage partiel » portant sur certaines parties des deux bâtiments. Il n’était pas mis à la charge du vendeur des travaux de déplombage de l’ensemble de l’immeuble.

L’obligation contractuelle du vendeur consistait donc en la délivrance de l’immeuble, au sein duquel la présence de plomb avait été repérée, et à la réalisation préalable de travaux de déplombage partiel, circonscrits par le devis du 23 janvier 2020.

Les travaux prévus ont été réalisés et ont fait l’objet d’un procès-verbal de réception sans réserve le 30 juillet 2020 par la SNC JOSEGODO, en présence de la SCI DYNAPTIM

Il est justifié de la réalisation des tests lingette par la société BJL les 15 mai, 26 mai et 2 juillet 2020, indiquant soit l’absence de plomb, soit la présence à un seuil inférieur aux concentrations autorisées.

Il s’ensuit que les travaux à la charge de la SNC JOSEGODO, prévus au contrat, ont donc été exécutés selon les termes du contrat.

Par ailleurs, les diagnostics établis par la société AGENDA DIAGNOSTIC le 23 et 26 avril 2021 portent sur l’ensemble de l’immeuble, incluant toutes les parties des bâtiments A et B, et pas seulement sur les parties objet des travaux réalisés par la SAS REMOVE. Les analyses effectuées ont permis d’identifier les matériaux et produits contenant du plomb, dans l’ensemble de l’immeuble, sans toutefois mettre en évidence la mauvaise exécution par la SAS REMOVE des travaux de déplombage partiel réalisés sur certaines parties. Aucun élément ne permet de remettre en cause la bonne exécution des travaux, laquelle n’est en outre pas alléguée par la SCI DYNAPTIM qui soutient n’avoir pas été informée que les travaux finalement réalisés ne supprimeraient pas le plomb.

Ainsi, en l’absence d’engagement du vendeur à procéder à un déplombage total de l’immeuble, et compte tenu de l’exécution conforme des travaux contractuellement prévus, résultant du procès-verbal de réception et des tests lingette, la SNC JOSEGODO établit l’exécution de son obligation de délivrance conforme de l’immeuble et il n’est donc pas démontré de manquement à cette obligation. Il convient de rejeter les demandes à ce titre.

Sur le dol

A titre très subsidiaire, la SCI DYNAPTIM soutient, au visa de l’article 1137 du code civil que les diagnostics avant travaux de la société AGENDA DIAGNOSTIC des 23 et 26 avril 2021 révèlent la présence de plomb dans l’immeuble qui n’avait pas été signalée à l’acquéreur par le vendeur, celui-ci ayant prétendu avoir fait réaliser des travaux de déplombage, ce qui illustre la transmission d’informations inexactes à l’acquéreur, et caractérise une réticence dolosive qui a vicié son consentement.

En réponse à l’argumentation adverse, elle souligne que le vendeur a intentionnellement fait diminuer le prix du devis de travaux pour des raisons économiques, ce qui a eu pour conséquence de modifier la teneur des travaux, sans pour autant informer l’acheteur que ces travaux n’élimineraient pas totalement le plomb dans l’immeuble. Elle ajoute qu’elle n’aurait pas contracté aux conditions fixées si elle avait été informée de cette manœuvre, qui entraine des coûts supplémentaires à prendre en charge pour mener son projet.

La SNC JOSEGODO conclut au rejet des demandes au titre de la réticence dolosive.

Elle soutient que la présence de plomb dans l’immeuble n’a jamais été dissimulée par la SNC JOSEGODO, l’ensemble des écrits échangés dans le cadre de la vente en faisait état, de même que les diagnostics annexés à l’acte de vente. Elle relève qu’elle n’a jamais été informée d’une présence de plomb résiduel qui n’aurait pas été traitée par la SAS REMOVE. Enfin, elle ajoute que la preuve d’une dissimulation intentionnelle n’est pas démontrée.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que l’étendue et la nature des travaux que la SNC JOSEGODO devait réaliser était précisée dans le devis de travaux, connus des parties, annexé à la promesse de vente du 5 mars 2020.

Il n’est établi ni l’existence d’une réticence dolosive, l’ensemble des informations ayant été communiquées dans le cadre de la promesse de vente et de la vente, et la SCI DYNAPTIM ayant participé aux opérations de réception des travaux de la SAS REMOVE et ayant eu connaissance des résultats des tests « lingette » mentionnant la présence résiduelle de plomb.

Il n’est pas non plus établi l’existence de manœuvres qui l’auraient déterminée à contracter avec la croyance que l’immeuble serait exempt de plomb après réalisation des travaux les termes tant des contrats que du devis de travaux étant clairs, aucune dissimulation n’étant établie quant à l’étendue et la teneur des travaux.

Enfin, force est de constater que la modification du premier devis proposé par la SAS REMOVE en septembre 2019 par un devis du 23 janvier 2020 mentionné dans la promesse de vente du 5 mars 2020, et annexé, ne constitue pas une dissimulation d’information, la SCI DYNAPTIM en ayant pleine connaissance et disposant de toutes les informations nécessaires pour apprécier l’étendue et la portée sur les travaux de l’engagement du vendeur.

Au surplus, les mentions de la lettre d’intention du 15 janvier 2020 émise par SWISS LIFE ASSET MANAGERS, pour le compte du futur acquéreur, qui mentionne que l’immeuble « sera entièrement déplombé préalablement à l’acquisition aux frais et charges exclusifs du vendeur », et renvoyant à une liste de travaux à effectuer dont des travaux de déplombage des bâtiments A et B pour 283 330,76 euros, qui n’a aucune valeur contractuelle entre les parties, ne peut caractériser des manœuvres destinées à faire croire destinées à faire croire à la réalisation de travaux d’ampleur différente.

En conséquence, il n’est pas démontré l’existence d’un dol. Il convient de rejeter les demandes à ce titre.

Sur la demande de la SNC JOSEGODO à l’encontre de la SAS REMOVE

La SNC JOSEGODO demande au tribunal de condamner la SAS REMOVE à payer à la SCI DYNAPTIM l’ensemble des sommes auxquelles la SNC JOSEGODO serait tenue aux termes du jugement.

Elle soutient, au visa des articles 1179, 1217 et 1231-1 du code civil qu’à titre subsidiaire, la SAS REMOVE qui a réalisé les travaux selon devis annexé à la promesse de vente est la seule responsable de mauvaise exécution des travaux, si bien qu’elle devra garantir la SNC JOSEGODO des sommes qui seraient mises à sa charge au profit de la SCI DYNAPTIM qui prétend avoir subi des préjudices résultant des travaux de déplombage.

La SAS REMOVE conclut au rejet des demandes.

Elle soutient, au visa des articles 1103, 1353 et 1643 du code civil, que sa responsabilité ne peut être engagée. Elle indique d’abord que la vente étant intervenue entre professionnels de l’immobilier, la responsabilité du vendeur, et par suite, la sienne ne peut être recherchée au titre de la garantie des vices cachés, compte tenu de la clause d’exonération de garantie insérée dans l’acte, valable s’agissant de professionnels de même spécialité, dans l’immobilier.

Elle soutient ensuite que les travaux qui lui ont été confiés consistaient en une opération de déplombage partiel sur certaines zones du bâtiment, selon des moyens techniques définis en lien avec le maitre d’ouvrage, permettant à une entreprise de travaux d’intervenir en sécurité, et ne concernaient pas tout l’immeuble. Elle précise que les travaux s’étendaient aux cages d’escalier latérales des bâtiments A et B. Elle souligne que le diagnostic établi après la vente, qui concerne un périmètre plus large a pu mettre en évidence du plomb aux endroits où la SAS REMOVE n’est pas intervenue, ce qui ne remet pas en cause la bonne exécution de ses travaux.

Elle relève qu’aucune faute dans l’exécution de sa mission n’est démontrée, les tests effectués après la réalisation des travaux ne mettant pas en évidence le plomb dans les peintures et ouvrages conservés. Elle ajoute qu’il n’est pas établi que les traces de plomb décelées par l’audit ultérieur n’étaient pas visibles lors de la réception des travaux.

Enfin, elle indique que le devis de déplombage de la société RB Dépollution du 3 mai 2021, communiqué par la SCI DYNAPTIM, concernant des travaux sur des surfaces distinctes de celle où elle a effectué ses travaux, si bien que le préjudice ne peut lui être imputé.

Sur ce,

En l’espèce, au regard des développements qui précèdent et de l’absence de condamnation en paiement de dommages et intérêts, la demande en garantie est devenue sans objet.

Sur la demande reconventionnelle de la SNC JOSEGODO

La SCN JOSEGODO demande la condamnation de la SCI DYNAPTIM à lui payer les sommes de 79 323 euros au titre de la redevance pour la création de bureaux et de commerces en Ile-de-France et de 308 484 euros au titre du remboursement de la TVA sur la cession de commercialité avec intérêt au taux légal à compter du 30 mai 2022.

Elle soutient que la SCI DYNAPTIM n’a pas respecté les obligations de paiement qui lui incombent en exécution du contrat, au titre des articles 29 et 26.3 de l’acte de vente, malgré plusieurs relances. Elle estime que la compensation ne peut s’appliquer en l’absence de créance certaine de la SCI DYNAPTIM à son égard. Elle souligne que les pièces justificatives de la perception de la taxe sur les bureaux ont été communiquées.

La SCI DYNAPTIM ne s’oppose pas au versement des sommes de 79 323 euros au titre de la différence sur la redevance pour la création de bureaux et de 308 484 euros au titre de la TVA, mais estime qu’elles doivent être compensées avec celles lui étant dues au titre du s préjudice causé par la présence de plomb,, au visa de l’article 1348 du code civil.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment obtenir une réduction du prix et demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Aux termes des articles 1347 et 1347-1 du code civil, la compensation visant à l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies et n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

En l’espèce, les parties s’accordent sur l’obligation de la SCI DYNAPTIM au paiement des sommes de 308 484 euros au titre du remboursement de la TVA sur la cession de commercialité intervenue entre la SNC JOSEGODO et la SCCV [Localité 1] TRUDAINE, conformément à l’article 26.3 de l’acte de vente du 24 avril 2020 et de 79 323 euros au titre de la redevance pour la création de bureaux et de commerces en Ile-de-France conformément à l’article 26.3 de l’acte de vente du 24 avril 2020.

En l’absence de fixation par le tribunal dans le cadre de la présence instance d’une créance de la SCI DYNAPTIM à l’encontre de la SNC JOSEGODO, il n’y a pas lieu à compensation.

Il convient en conséquence de condamner la SCI DYNAPTIM à payer à la SNC JOSEGODO les sommes de 79 323 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022, date de la mise en demeure, et de 308 484 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022, date de la mise en demeure, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner SCI DYNAPTIM aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SNC JOSEGODO les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCI DYNAPTIM à payer à la SNC JOSEGODO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, la demande de la SNC JOSEGODO au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SAS REMOVE sera rejetée.

La demande de la SAS REMOVE au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la SNC JOSEGODO sera rejetée.

Il convient enfin de rejeter les demandes de la SCI DYNAPTIM, partie perdante, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de même que la demande de distraction des dépens au profit de son avocat.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de la SCI DYNAPTIM à l’encontre de la SNC JOSEGODO en paiement de la somme de 1 310 130,59 euros toutes taxes comprises au titre de la garantie des vices cachés,

REJETTE la demande de la SCI DYNAPTIM à l’encontre de la SNC JOSEGODO en paiement de la somme de 1 310 130,59 euros toutes taxes comprises au titre de l’obligation de conformité,

REJETTE la demande de la SCI DYNAPTIM à l’encontre de la SNC JOSEGODO en paiement de la somme de 1 310 130,59 euros toutes taxes comprises au titre du dol,

DIT que la demande de la SNC JOSEGODO aux fins de garantie de la SAS REMOVE est sans objet,

CONDAMNE la SCI DYNAPTIM à payer à la SNC JOSEGODO la somme de 308 484 euros au titre du remboursement de la TVA sur la cession de commercialité intervenue entre la SNC JOSEGODO et la SCCV PARIS TRUDAINE, avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2022,

CONDAMNE la SCI DYNAPTIM à payer à la SNC JOSEGODO la somme de 79 323 euros au titre de la redevance pour la création de bureaux et de commerces en Ile-de-France, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2022,

DIT n’y avoir lieu à compensation,

CONDAMNE la SCI DYNAPTIM à payer à la SNC JOSEGODO la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SNC JOSEGODO à l’encontre de la SAS REMOVE au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS REMOVE à l’encontre de la SNC JOSEGODO au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes de la SCI DYNAPTIM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SNC JOSEGODO aux dépens de l’instance,

REJETTE la demande de distraction des dépens au profit de l’avocat de la SCI DYNAPTIM,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 19 Mars 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE