Tribunal Judiciaire de Carcassonne, 1re chambre, 5 mars 2026, n° 24/01897

TJ Carcassonne 5 mars 2026

Arguments

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Rejeté
Violation des dispositions d'ordre public
La cour a estimé que la clause litigieuse ne contrevient pas aux dispositions d'ordre public, car le toit a été transformé en partie privative lors de la création du lot n°18.
Rejeté
Absence de mention de la clause dans le projet soumis à l'assemblée générale
La cour a constaté que le procès-verbal de l'assemblée générale mentionne clairement l'approbation de la clause litigieuse, qui a été votée à la majorité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Carcassonne, 1re ch., 5 mars 2026, n° 24/01897
Numéro(s) :	24/01897
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Camille WATTIEZ
Cabinet(s) :	FERMOND - LIMA
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis

Texte intégral

AUDIENCE DU 05 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 24/01897 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DP5R

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Madame [B] [M], demeurant 7 rue Henri Zo – 64100 BAYONNE

représentée par M^e Aude GASTOU, avocat postulant au barreau de CARCASSONNE, M^e Camille WATTIEZ, avocat plaidant au barreau de LILLE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 18 Place Carnot – Carcassonne, dont le siège social est sis 39 RUE JEAN BRINGER – 11000 CARCASSONNE

représentée par la SELARL FERMOND – LIMA, avocats au barreau de CARCASSONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 26 septembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 04 Décembre 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le CINQ MARS DEUX MIL VINGT SIX par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 27 septembre 2011, Mme [B] [M] a acquis auprès du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Carcassonne 18 place Carnot, figurant au cadastre sous les références suivantes section BM n°114, le lot n°18, résultant de la transformation en appartement de l’ancien local commun à usage séchoir au 4ème étage.

À la suite d’un entretien avec le syndic en avril 2024 concernant des travaux de démontage et remontage de lames de parquet sur la toiture en zinc de l’immeuble, Mme [M] conteste l’application de la clause figurant dans l’acte de vente définitif et le règlement de copropriété modifié mettant à sa charge exclusive les frais d’entretien, les réparations ou la réfection du toit zingué existant actuellement et devant être utilisé privativement.

Par acte du 8 octobre 2024, Mme [M] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Carcassonne 18 place Carnot devant le tribunal judiciaire de Carcassonne aux fins de voir réputer non écrite cette clause.

Par conclusions notifiées par RPVA le 11 août 2025, Mme [B] [M] demande, au visa des articles 26 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et 700 du code de procédure civile, de :

Débouter le syndicat des copropriétaires du 18 Place Carnot – 11000 Carcassonne de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,En conséquence,

Réputer non écrite la clause stipulant que « L’entretien, les réparations, ou la réfection du toit zingué existant actuellement, et devant être utilisé privativement par la propriétaire du lot 18, seront à la charge exclusive de ce dernier. » insérée dans le modificatif au règlement de copropriété de l’immeuble 18 Place Carnot à Carcassonne (11000) du 27 septembre 2011, publié le 6 octobre 2011,Réputer non écrite la clause stipulant que « L’entretien, les réparations, ou la réfection du toit zingué existant actuellement, et devant être utilisé privativement par la propriétaire du lot 18, seront à la charge exclusive de ce dernier. » insérée dans l’acte de vente du 27 septembre 2011 publié le 6 octobre 2011,Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble 18 Place Carnot à Carcassonne (11000), représenté par son syndic Citya Bastide, à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance,Dire que Mme [B] [M] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des condamnations prononcées et des frais de procédure.Mme [B] [M] soutient, en se référant au règlement de copropriété de l’immeuble que le toit en zinc constitue une partie commune et que la clause du modificatif au règlement de copropriété qui met à la seule charge du lot n°18 le coût des travaux d’entretien et de réfection contrevient aux dispositions d’ordre public édictées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait également valoir que le projet modificatif au règlement de copropriété dressé par Me [S], notaire, et soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires ne comporte pas la clause litigieuse.

En réponse à la fin de non recevoir tirée de la prescription de sa contestation, Mme [B] [M] indique qu’elle ne conteste pas la décision de l’assemblée générale mais demande uniquement de voir réputer non écrite une clause, cette action n’étant pas soumise à prescription.

Elle soutient que si la clause est réputée non écrite dans le règlement de copropriété, elle est supposée ne jamais avoir existé et doit également être réputée non écrite dans l’acte de vente, sans que cela ne soit sanctionné par la nullité de l’acte comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Enfin, elle considère que la résolution portant sur l’autorisation qui lui a été délivrée par l’assemblée générale de procéder à des travaux ne saurait être remise en cause, la résolution relative au modificatif du règlement de copropriété étant distincte.

Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 10 juin 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, sur le fondement des dispositions de l’article 1103 du code civil, des articles 26, 43 et 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, et l’article 18 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

A titre principal de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions de Mme [M] telles que dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du 18 Place Carnot comme étant infondées,A titre subsidiaire de : Si le tribunal venait à considérer que la clause des travaux de toiture figurant au modificatif du règlement de copropriété du 27 septembre 2011 devait être déclarée non écrite, alors,

Dire que la clause relative aux travaux de toiture figurant à l’acte de vente authentique du 27 septembre 2011 ne peut être réputée non écrite,Juger que les autres modificatifs du règlement de copropriété modificatif du 27 septembre 2011 doivent également être déclarés réputés non écrits et notamment la modification de l’usage, de la destination du lot cédé,En toute hypothèse :

Condamner Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires du 18 Place Carnot la somme totale de 2.400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens d’instance,Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir en application de l’article 514 du code de procédure civile.Le syndicat des copropriétaires soutient que Mme [B] [M] a signé devant notaire l’acte de vente contenant la clause litigieuse, de sorte que le contrat qu’elle a signé lui est opposable. Il fait également valoir que l’assemblée générale s’est bien prononcée favorablement en faveur de cette clause, que la résolution était suffisamment claire et précise, et qu’en tout cas la contestation de Mme [B] [M] est irrecevable pour être prescrite faute d’avoir été formée dans le délai de deux mois édicté par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

A titre subsidiaire, si le tribunal estimait non écrite la clause litigieuse, le syndicat des copropriétaires soutient que la sanction prévue par l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut trouver à s’appliquer dans l’acte de vente en raison de sa nature contractuelle, et que l’irrégularité d’un contrat tirée d’un vice du consentement est sanctionnée par la seule nullité du contrat. Le syndicat des copropriétaires estime qu’il appartiendrait alors au tribunal de tirer les conséquences d’une décision consistant à déclarer non approuvée la résolution sur les travaux en toiture, ce qui reviendrait à remettre en cause le changement de destination du local commun accordé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée le 26 septembre 2025 par ordonnance du 6 mai 2025 et l’affaire fixée à l’audience du 2 octobre 2025, à laquelle elle a été renvoyée au 4 décembre 2025 pour être plaidée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, et 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le caractère réputé non écrit de la clause

L’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Ces dispositions sont d’ordre public et toutes clauses contraires aux dispositions de l’article 10 précité sont réputées non écrites.

En l’espèce, le modificatif de règlement de copropriété intègre une clause placée à la suite de la description du lot n°18 créé par transformation du local commun à usage de séchoir en appartement rédigée comme suit : « L’entretien, les réparations ou la réfection du toit zingué existant actuellement et devant être utilisé privativement par le propriétaire du lot n°18, seront à la charge exclusive de ce dernier ».

Mme [B] [M] soutient que ce toit en zinc correspond à une terrasse donnant sur la place Carnot, commune à tous les propriétaires.

Si tel était le cas dans le règlement de copropriété en date du 29 juin 1982, le nouveau lot désigné aux termes du règlement modificatif est décrit comme : « La partie aujourd’hui commune et devant devenir partie privative, consiste aujourd’hui en une grande pièce, à usage de débarras et d’étendoir, entourée de terrasses extérieures (…).

Sa désignation après les travaux autorisés par le syndicat des copropriétaires sera la suivante :

LOT NUMERO DIX-HUIT : appartement situé sur la moitié est de l’unité foncière au quatrième étage, composé d’un séjour, d’une chambre, d’une cuisine, d’une salle de bains, d’un WC, d’un escalier, d’une mezzanine et d’une terrasse ».

Par conséquent, contrairement à ce que soutient Mme [B] [M], la terrasse toiture n’est pas restée commune à tous les copropriétaires après la création du lot n°18, la rédaction du modificatif de règlement de copropriété tendant au contraire à établir que la partie « terrasse » est devenue privative, dès lors qu’elle n’est plus affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires, ce qui est également corroboré par les plans versés aux débats démontrant que la terrasse en L se situe de part et d’autre du lot n°18.

Ce premier grief sera donc écarté.

Mme [B] [M] soutient dans un second temps que le projet modificatif au règlement de copropriété soumis au vote de l’assemblée générale du 8 juin 2011 ne comporte pas la clause litigieuse.

Il est constant que la modification du règlement de copropriété est soumise, pour pouvoir être adoptée, à la majorité qualifiée des copropriétaires réunis en assemblée générale, prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le procès-verbal d’assemblée générale du 8 juin 2011 mentionne au titre de sa résolution n°19 intitulée « APPROBATION DU MODIFICATIF AU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ ET DE L’ÉTAT DESCRIPTIF DE DIVISION » le projet de résolution suivant : « l’Assemblée Générale décide d’approuver le modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division joint à la convocation. » (…) Cette résolution est adoptée à la majorité. »

Or, le projet de modificatif du règlement de copropriété joint à la convocation de l’assemblée générale du 8 juin 2011, versé aux débats, comporte bien en page 7 la clause litigieuse rédigée comme suit : « L’entretien, les réparations ou la réfection du toit zingué existant actuellement et devant être utilisé privativement par le propriétaire du lot 18, seront à la charge exclusive de ce dernier. »

Par conséquent, et contrairement à ce que soutient Mme [B] [M], le modificatif du règlement de copropriété, comportant la clause litigieuse, a bien été voté en assemblée générale dans le cadre d’une résolution distincte et précise, de sorte que cette clause ne saurait être réputée non écrite.

Par voie de conséquence, elle ne saurait non plus être réputée non écrite dans l’acte de vente.

Tenant ce qui précède, Mme [B] [M] sera déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Sur les autres demandes

Mme [B] [M] qui succombe sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Carcassonne 18 place Carnot une indemnité pour frais de procès que l’équité commande de fixer à la somme de 1.800 €.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [B] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

Condamne Mme [B] [M] aux dépens,

Condamne Mme [B] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à Carcassonne 18 place Carnot la somme de 1.800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le CINQ MARS DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE