MINUTE N° : 26/00076

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00216 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C4SC

NAC : 30B

AFFAIRE : [N] [D], [P] [Y], [C] [D] C/ S.A.R.L. [Q] A SOIE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSES

Mme [N] [D]

née le 27 Novembre 1976 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Julien SOUBIRAN, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

Mme [P] [Y], [C] [D]

née le 04 Mai 1969 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Julien SOUBIRAN, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Q] A SOIE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Loïc ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

Clôture prononcée le : 25 septembre 2025

Débats tenus à l’audience du : 26 Mars 2026

Jugement mis à disposition au greffe le 22 Mai 2026,

Le

ccc + grosse Avocats

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [D] et Madame [N] [D] sont propriétaires en indivision d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Cet immeuble a été donné à bail commercial à la Société [Q] A SOIE, par acte sous seing privé du 21 mai 2001, dont le gérant est aujourd’hui Monsieur [A], propriétaire du fonds de commerce du bar [Q] A SOIE, situé au bas de l’immeuble loué.

Monsieur [O] [A] est devenu associé unique de la SARL [Q] A SOIE par suite d’une cession de parts sociales intervenue le 20 avril 2011.

Par ordonnance sur requête en date du 13 octobre 2022. la SELARL TGGV. Huissier de Justice à [Localité 2] a été désignée afin de réaliser un constat de l’état de ces lieux.

Soutenant que les locaux litigieux ont fait l’objet de multiples travaux dont l’aménagement d’un studio sans droit dans un local loué à des fins purement commerciales et soulignant une négligence de Monsieur [A] tant sur l’hygiène que sur l’entretien de l’immeuble, Madame [P] [D] et Madame [N] [D] ont, suivant acte du 13 janvier 2024, fait assigner la SARL [Q] A SOIE devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [A], gérant de la SARL [Q] A SOIE et d’expulsion de ce dernier.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 23 septembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Madame [P] [D] et Madame [N] [D] formulent les demandes suivantes :

— DEBOUTER la SARL [Q] A SOIE de ses fins, moyens et prétentions ;

— PRONONCER la résiliation du bail commercial liant Mesdames [D] [P] et [N] à la SARL [Q] A SOIE situé sis [Adresse 5] [Localité 3], aux torts exclusifs du preneur, Monsieur [A], gérant de la présente SARL ;

— ORDONNER à la SARL [Q] A SOIE de libérer les lieux après la signification du présent Jugement ;

— AUTORISER, à défaut de libération volontaire des lieux son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ASSORTIR l’obligation par la SARL [Q] A SOIE de libérer les lieux d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1171 euros correspond au montant du loyer versé, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [A] ;

— CONDAMNER la SARL [Q] A SOIE à verser à Mesdames [D] [P] et [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DIRE qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la SARL [Q] A SOIE aux entiers dépens, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Julien SOUBIRAN sur son office de droit ;

Dans ses dernières conclusions signifiées le 6 juin 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SARL [Q] A SOIE formule les demandes suivantes :

A titre principal,

Vu les articles 1224 et 1728 du code civil,

Débouter les demanderesses de toutes leurs demandes.

A titre reconventionnel,

Vu l’article 1103 du code civil,

Vu l’article 4.2.1 du contrat de bail commercial du 21 mai 2001,

Condamner les demanderesses à effectuer les réparations nécessaires afin de faire cesser les infiltrations d’eau dans les lieux loués, sous astreinte de 5.000 € par infraction constatée après l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

En toutes hypothèses,

Condamner les demanderesses au paiement d’une indemnité de procédure de 5.000 €, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 25 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 octobre 2025.

Suivant jugement du 28 novembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et a invité Madame [P] [D] et Madame [N] [D] à justifier du respect de la formalité imposée par l’article L.143-2 du code de commerce, à savoir la dénonciation aux créanciers inscrits de la demande de résiliation du bail commercial.

Le 30 janvier 2026, Madame [P] [D] et Madame [N] [D] ont fait signifier la dénonciation de la procédure de résiliation judiciaire du bail aux créanciers inscrits.

Le dossier a été rappelé à l’audience de juge unique du 26 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

Il convient d’examiner en premier lieu la demande reconventionnelle présentée par le preneur avant de statuer sur la demande de résiliation présentée par le bailleur.

Sur la demande reconventionnelle de réalisation des travaux par le bailleur.

Le bailleur est tenu d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée en application de l’article 1719 2° du code civil et il doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent s’avérer nécessaires autres que locatives.

Le contrat signé entre les parties précise par ailleurs en son article 4.2.1 que « le bailleur s’oblige à tenir les lieux loués clos et couverts, selon l’usage ».

La SARL [Q] A SOIE soutient que les locaux qu’elle loue sont régulièrement affectés par des infiltrations d’eau, ce qui la conduit à solliciter la condamnation des bailleurs à effectuer les travaux de réparation nécessaires pour faire cesser les infiltrations.

Au soutien de ses prétentions, le preneur fait état de vidéos qui n’ont pas été produites au débat.

Il justifie en revanche avoir adressé une mise en demeure au bailleur le 20 mai 2025 soit après l’introduction de la présente instance et il a fait dresser un constat le même jour. Le commissaire de justice a constaté lors de sa visite l’inondation du rez-de-chaussée et la présence d’humidité au plafond.

Il résulte des pièces versées aux débats par Mesdames [D] que ces dernières ont déclaré le sinistre à leur assureur dès le 4 juin 2025 et que celui-ci a invité le locataire à faire de même. La société [Q] A SOIE ne justifie pas cependant avoir déclaré le sinistre à son assureur de sorte que le dossier a été clôturé par l’assureur du bailleur.

Il convient de relever que le preneur n’a jamais mis en demeure le bailleur de réaliser les travaux de remise en état et il ne s’est pas prononcé dans le cadre de la présente instance sur les démarches entreprises auprès de son propre assureur.

Faute de connaître les circonstances et les causes du sinistre du mois de mai 2025, il n’est pas possible de conclure que le bailleur a manqué à ses obligations d’entretien.

La demande présentée par la SARL [Q] A SOIE tendant à enjoindre les bailleresses de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations sera rejetée.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

En vertu des dispositions de l’article 1224 du Code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1227 du même Code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1728-1° du Code civil, le preneur est tenu « d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ».

Les bailleurs ont en l’espèce consenti au preneur un bail commercial en précisant que les lieux sont destinés à l’exploitation de tous commerces.

Il a été également précisé en son article 4.1.4 :

« Travaux, Réparations, Embellissements » que « Le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction, ni démolition, ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et écrit du bailleur ».

Les locaux loués à la SARL [Q] A SOIE sont ainsi décrits dans le bail commercial :

Un local principal de 180 m ;

— Un bureau à gauche de 15m 2 environ ;

— Une petite pièce derrière le bureau de 12m 2 environ ;

— Une réserve à gauche de 12m 2 environ ;

— Une pièce (cuisine) à droite de 20 m 2 ;

— Une pièce de 10m attenante à la cuisine ;

— Une pièce de 12m 2 environ au fonds à droite de la salle principale ;

— Deux réserves de 15 m 2 environ derrière la cuisine ;

— Un escalier donnant accès à l’étage ;

— Une pièce à l’étage de 12 m 2 ;

— Une deuxième pièce à l’étage de 20 m 2 (réserve).

Il résulte du constat d’huissier en date du 25 novembre 2025 que Monsieur [A] gérant de la SARL [Q] A SOIE a aménagé à l’étage sur une mezzanine accessible par un escalier suspendu une chambre ainsi que des sanitaires (douche à l’italienne, lavabo et WC) et qu’il y a installé un jacuzzi. Cet aménagement réalisé dans le grenier a nécessairement supposé une démolition d’une partie du plafond et des murs ainsi que la construction de cloisons.

Par l’installation de cette mezzanine, le preneur a contrevenu tant à l’interdiction de réaliser des travaux sans l’autorisation écrite du propriétaire qu’à l’obligation de respecter la destination contractuelle des locaux.

Monsieur [A] soutient qu’il n’a utilisé qu’occasionnellement ce studio avec son époux. Cependant, les photographies intégrées au constat du commissaire de justice révèle que ce lieu est régulièrement occupé à titre d’habitation comme l’atteste la présence de vêtements, de produits d’hygiène, d’un téléviseur et même d’un jacuzzi. Il ne s’agit donc pas de la simple installation d’un lit d’appoint dans cette pièce utilisée pour les périodes de confinement ainsi que très ponctuellement lorsqu’il ne peut rejoindre son lieu de domicile à [Localité 4]. Monsieur [A] qui prétend effectuer les allers-retours entre [Localité 4] et [Localité 5], villes distantes de plus de 200 kms, n’a cependant pas démontré qu’il dispose d’une équipe de salariés capables de gérer l’activité du bar restaurant pendant ses absences.

En tout état de cause, le changement de destination du local loué est à l’évidence caractérisé sans qu’il soit nécessaire d’établir que Monsieur [A] a occupé de manière permanente le studio aménagé.

Ce changement de destination du local et sa transformation en partie en un local à usage d’habitation est d’autant plus grave qu’il a été accompagné des travaux d’ampleur qui auraient exigé en vertu du contrat l’autorisation écrite du bailleur.

Dans ces conditions, au regard de la gravité des manquements du preneur, le fait que Monsieur [A] ait pris avec son époux un logement à bail à [Localité 6] à compter du 1er décembre 2024 ne peut permettre de régulariser la situation.

Il convient dans ces conditions de considérer que les manquements du bailleur sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail à ses torts.

La société [Q] A SOIE sera tenue de verser à titre d’indemnité d’occupation la somme mensuelle de 1171 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, la SARL [Q] A SOIE sera condamnée aux entiers dépens outre la somme de 2000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette la demande présentée par la SARL [Q] A SOIE tendant à enjoindre les bailleresses de procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations ;

Prononce la résiliation du bail commercial conclu entre Madame [P] [D] et Madame [N] [D] et la SARL [Q] A SOIE aux torts du preneur ;

Ordonne l’expulsion de la SARL [Q] A SOIE qui devra quitter les lieux dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance et dit qu’à défaut, elle pourra y être contrainte ainsi que tout occupant de son chef avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Condamne la SARL [Q] A SOIE à payer à Madame [P] [D] et Madame [N] [D] la somme mensuelle de 1171 euros à titre d’indemnité d’occupation à compter du présent jugement et jusqu’à la complète libération des lieux ;

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la SARL [B] VER A SOIE à payer à Madame [P] [D] et Madame [N] [D] la somme de 2000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SARL [B] VER A SOIE aux dépens de l’instance, ces derniers pouvant être recouvrés directement par Maître Julien SOUBIRAN sur son office de droit ;.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Juge