TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06230 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GTK

N° MINUTE : 9/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

S.A. d’HLM AXIMO, [Adresse 2],

représentée par M^e Sébastien MENDES GIL, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6], Toque P0173

DÉFENDEUR

Monsieur [T], [F] [V], demeurant [Adresse 5], représenté par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque G0013, aide juridictionnelle n° C-75056-2024-019473 du 31 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06230 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5GTK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2017, la société SA [Adresse 7] a consenti un bail d’habitation à M. [T] [F] [X] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9]

3 ème étage porte 0307, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 719,40 euros et d’une provision pour charges de 66,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5381,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [F] [X] le 27 mars 2024.

Par assignation du 11 juin 2024, la société SA D’HLM AXIMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [F] [X] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-7113,27 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 juin 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, la société SA [Adresse 7] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 18 décembre 2024, s’élève désormais à 8812,11 euros. La société SA D’HLM AXIMO considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [T] [F] [X] ne conteste pas le montant de la dette. Il expose avoir eu des graves problèmes de santé, devoir prochainement bénéficier d’un rappel d’APL et sollicite un moratoire de 24 mois, puis un délai de 12 mois pour régler la dette sollicitant la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [F] [X] a indiqué avoir déposé un dossier de surendettement et fait valoir que la commission de surendettement a déclaré son dossier de surendettement recevable par décision en date du 22 novembre 2024 indiquant orienter son dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société SA [Adresse 7] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5381,76 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 mai 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Il ressort des éléments du dossier que M. [T] [F] [X] justifie de graves problèmes de santé. Il a été déclaré recevable par décision en date du 22 novembre 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, dans l’attente de la décision de la commission de surendettement et du rétablissement de la situation de M. [T] [F] [X], il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 06/07/89 modifié par la loi du 23/11/2018 , selon les modalités fixées au dispositif.

Il est rappelé aux parties que :

En application de l’article 24 VI de la loi du 06/07/89, ces délais de paiement sont applicables selon les cas jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire ou toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

En application de l’article L714-1 du code de la consommation, si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés, des dispositions particulières étant prévues en cas de moratoire de paiement de la dette locative .

En tout état de cause, en cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, selon les modalités ci-dessus rappelées, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder au séquestre des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de M. [X], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution .

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société SA D’HLM AXIMO verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 18 décembre 2024, M. [T] [F] [X] lui devait la somme de 8812,71 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [F] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [F] [X] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par M. [T] [F] [X], il convient, afin de préserver les intérêts du bailleur, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [T] [F] [X] au paiement de celle-ci.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [F] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 50 euros à la demande de la société SA [Adresse 7] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 novembre 2017 entre la société SA D’HLM AXIMO, d’une part, et M. [T] [F] [X] , d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] [Adresse 3] ème étage porte 0307 est résilié depuis le 27 mai 2024,

CONDAMNE M. [T] [F] [X] à payer à la société SA [Adresse 7] la somme de 8812,71 euros (huit mille huit cent douze euros et soixante et onze centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 18 décembre 2024,

ACCORDE un délai moratoire de 12 mois à M. [T] [F] [X] ;

AUTORISE à M. [T] [F] [X] à se libérer de sa dette, en réglant, à l’issue du délai moratoire de 12 mois, chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 350 euros (trois cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [F] [X] ,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

RAPPELLE que ces délais de paiement sont applicables selon les cas:

— jusqu’à approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant des mesures ,

— jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou avec liquidation judiciaire

— toute autre décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement .

RAPPELLE que si le bailleur est avisé de nouveaux délais et modalités de paiement de la dette fixés par la Commission de Surendettement pendant le cours des délais de paiement accordés par la présente décision, ces délais et modalités se substituent à ceux accordés,

En cas de non -respect des délais accordés par la présente décision ou dans le cadre de la procédure de surendettement :

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 27 mai 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [F] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [T] [F] [X] sera condamné à verser à la société SA D’HLM AXIMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [F] [X] à payer à la société SA [Adresse 7] la somme de 50 euros (cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [F] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 mars 2024 et celui de l’assignation du 11 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge