TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 28 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 26/01201 – N° Portalis DB3Q-W-B7K-RPUW

NAC : 72I

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par son Syndic en exercice le cabinet KALLIA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital social de 10 000,00 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au RCS d'[Localité 1]-[Localité 2] sous le numéro 893 667 659

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [B] [I] demeurant [Adresse 4]

non comparant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 24 Février 2026,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Avril 2026 et mise en délibéré au 28 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [I] est propriétaire des lots numéros 6, 28, 57 et 88 au sein de la résidence en copropriété [Localité 4] sise [Adresse 5] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet Kallia immobilier, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, M. [B] [I] devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes aux fins de voir :

— Condamner M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6], sis [Adresse 5] à [Localité 3], la somme de 4 135,43 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2026 inclus,

— Condamner M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 4], sis [Adresse 5] à [Localité 3] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 733,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du règlement de copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du contrat type),

— Condamner M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code civil,

— Condamner M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6], sis [Adresse 5] à [Localité 3] la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Condamner M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8], sis [Adresse 5] à [Localité 3] des intérêts au taux légal à compter du 13/06/2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code civil,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner M. [B] [I] aux entiers dépens.

A l’audience du 9 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [B] [I], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 juin 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à M. [B] [I], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement dans le délai de 30 jours de la somme de 1 053,86 euros correspondant aux appels de provisions et de fonds de travaux loi Alur des 1er et 2ème trimestres 2025 et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un relevé de compte du syndic arrêté au 1er janvier 2026, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, charges courantes 2026 – appel n° 1/4 01/01 et fonds travaux – appel n°1/4 01/01 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 4 688,43 euros,

— les appels de fonds des années 2024 et 2025 et du 1er trimestre 2026,

— le décompte individuel de charges de l’exercice 2023,

— les mises en demeure et relance du syndic des 23 mai 2024, 12 mars 2025 et 29 juillet 2025,

— les échanges de mails entre le syndic et le défendeur relatifs à un échéancier,

— l’appel de fonds exceptionnel du 13 décembre 2024,

— la proposition de médiation conventionnelle civile d’Essonne Médiation Arbitrage en date du 27 août 2025,

— l’attestation de tentative de médiation du 25 septembre 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 22 mai 203, 2 juillet 2024, et 28 mai 2025,

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

. A l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2025, il apparaît que la résolution n° 4 relative à l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 a été rejetée dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de cette résolution, il est précisé ce qui suit :

“L’assemblée demande à ce que l’appel de fonds exceptionnel de 5 000,00 euros, appelé le 13 décembre 2024 en clé de charges générales, soit intégré dans la clôture des comptes de l’exercice 2024 (allant du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024).

Un contrôle complet de la comptabilité sera effectué à partir de l’année 2022, afin de permettre la ratification des comptes 2024 et 2025 lors de la prochaine assemblée générale.”

Il ressort également de la résolution n°7 du procès-verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2025 que quitus n’a pas été donné au syndic pour sa gestion de l’exercice arrêté au 31/12/2024.

Il en résulte que le caractère certain, liquide et exigible des appels de charges de 501,84 euros et appels de fonds travaux de 65,25 euros et 25,09 euros des 4 trimestres de l’exercice 2024 ainsi que de l’avance exceptionnelle du 13 décembre 2024, d’un montant de 281,50 euros, n’est pas démontré et que leur montant total doit être déduit de la somme de 4 135,43 eutros réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Concernant l’exercice 2025, il n’y a pas lieu de remettre en cause les appels de charges et fonds travaux, le budget prévisionnel prévu par l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ayant été approuvé, ainsi qu’il ressort de la résolution n°11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 2 juillet 2024 versé aux débats, et le délai de 6 mois à compter de la clôture de l’exercice précédent, prévu par la loi du 10 juillet 1965 pour l’approbation des comptes, n’étant pas expiré.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, charges courantes 2026 – appel n° 1/4 01/01 et fonds travaux – appel n°1/4 01/01 inclus, en ce non compris les appels de provisions et fonds travaux loi Alur de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et l’appel de fonds exceptionnel du 13 décembre 2024 de 281,50 euros, s’élève à la somme de 1 625,73 euros (= 4 135,43€-501,84€-65,25€-501,84€-65,25€-501,84€-65,25€–501,84€-25,09€-281,50€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 053,86 euros à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 24 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [B] [I], laquelle ne se présume pas.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6] de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6] réclame une somme de 733,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “SDC C/[I] – OUVERTURE DOSSIER/MIORINI-HONORAIRES” de 168,00 euros et “Honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice” de 150,00 euros ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer sa créance.

Les frais de relance du 12 mars 2025 n’apparaissent pas bien fondés, les modalités d’envoi en recommandé avec avis de réception n’étant pas justifiées.

Les honoraires de représentation de médiation de 180,00 euros font partie des dépens..

Les frais de la mise en demeure du 23 mai 2024, d’un montant de 30,00 euros correspondant à la tarification du contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

De même les honoraires de médiateur de l’association Essonne Médiation Arbitrage d’un montant de 175,00 euros, débités le 1er août 2025, sont justifiés.

M. [B] [I] sera donc condamné au paiement de la somme de 205,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M. [B] [I], partie perdante au sens de l’article 696 du Code de procédure pénale, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Localité 5] [Adresse 6] la somme de 1 625,73 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, sur la période du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026, charges courantes 2026- appel n° 1/4 01/01 et fonds travaux – appel n°1/4 01/01 inclus, en ce non compris les appels de provisions et fonds travaux loi Alur de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024 et l’appel de fonds exceptionnel du 13 décembre 2024 de 281,50 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 053,86 euros à compter du 13 juin 2025, date de la mise en demeure, et sur le surplus à compter du 24 février 2026, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] [Adresse 8] la somme de 205,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE M. [B] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 5] [Adresse 6] la somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [B] [I] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT HUIT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,