Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02669 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2MR

S.A. NOV’HABITAT

C/

[T] [K]

JUGEMENT DU 15 Décembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. NOV’HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 5]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

en présence de Maéna GBADOE, Auditrice de Justice

DEBATS :

Audience publique du : 28 Octobre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 14 novembre 2023, la SA NOV’HABITAT a donné à bail à Madame [T] [K] un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 243,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, la SA NOV’HABITAT a fait signifier à Madame [T] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 694,44 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 19 novembre 2024.

Par notification électronique du 21 novembre 2024, la SA NOV’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025 signifié à étude, la SA NOV’HABITAT a fait assigner Madame [T] [K] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [T] [K] au paiement des sommes suivantes:

◦1482,68 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

◦fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

◦350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

◦les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 29 juillet 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 28 octobre 2025.

A l’audience du 28 octobre 2025, la SA NOV’HABITAT représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [T] [K] procède à des règlements partiels et irréguliers, le dernier remontant début septembre 2025 pour un montant de 100 euros. Elle actualise sa créance à la somme de 1672,02 euros, échéance de septembre incluse. Les paiements n’étant repris que de manière aléatoire et partielle, la SA NOV’HABITAT s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [K], présente sans être assistée d’un avocat reconnaît le montant de la dette. Elle propose de s’acquitter de sa dette en procédant à des versements de 50 euros en plus du loyer courant. Elle déclare travailler à la semaine par des contrats d’intérim et percevoir le SMIC. Elle souhaite demander un acompte à son employeur pour procéder au paiement du loyer courant.

Un rapport de diagnostic social et financier (DSF) a été transmis à la juridiction le 24 octobre 2025. Il fait état que Madame [T] [K] est séparée, mère d’un enfant âgé de 9 ans qu’elle a à sa charge, que ses seules ressources se composent des APL pour un montant de 156,94 euros. Madame [T] [K] aurait déjà bénéficié d’un plan pour apurer sa dette locative, plan qu’elle aurait respecté jusqu’en septembre 2024, date de sa démission.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 29 juillet 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 28 octobre 2025.

Par ailleurs, la SA NOV’HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et six semaines après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA NOV’HABITAT justifie avoir signifié à la locataire le 20 novembre 2024 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de six semaines, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le commandement prévoyant cependant un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues il convient de retenir ce délai plus favorable au locataire.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 21 janvier 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin l’article 1343-2 du Code civil prévoit : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 14 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 20 novembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 22 octobre 2025, que la SA NOV’HABITAT rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 1672,02 euros. Au demeurant, Madame [T] [K] qui a comparu, ne conteste pas ce montant.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [T] [K] sera condamnée à verser à la SA NOV’HABITAT la somme totale de 1672,02 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 juillet 2025 sur la somme de 1482,68 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Madame [T] [K] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il ressort du décompte produit par le bailleur que le dernier règlement effectué par Madame [T] [K] remonte au 3 septembre 2025. Toutefois, il convient de relever que Madame [K] bénéficie des APL et de la réduction du loyer solidarité de sorte que son reste à charge est minime. Par ailleurs, Madame [K] déclare effectuer des missions d’intérim lui procurant des revenus aléatoires. Ainsi, si les ressources de la débitrice sont aléatoires, elles sont compensées par une prise en charge quasiment intégrale de son loyer.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [T] [K] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues, étant précisé que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Madame [T] [K] sollicite également que soient suspendus les effets de la clause résolutoire. Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la SA NOV’HABITAT sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. Madame [T] [K] est donc vivement invitée à s’acquitter du loyer courant outre le versement de 50 euros mensuels qu’elle s’est proposée de régler à l’audience, sous peine de se voir expulser en cas non-respect d’une des mensualités.

De même, il y a lieu de prévoir que Madame [T] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

De plus, l’expulsion de Madame [T] [K] et de tout occupant de son chef serait autorisée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [T] [K], doit supporter les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, les frais d’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la présente décision.

Condamnée aux dépens, Madame [T] [K] sera également condamnée à payer à la SA NOV’HABITAT une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DECLARE recevable la demande de la SA NOV’HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 14 novembre 2023 entre la SA NOV’HABITAT d’une part, et Madame [T] [K] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4]), sont réunies à la date du 21 janvier 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [T] [K] à payer à la SA NOV’HABITAT, la somme de 1672,02 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 juillet 2025 sur la somme de 1482,68 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 22 octobre 2025, échéance de septembre incluse ;

AUTORISE Madame [T] [K] à s’acquitter de la dette en 34 fois, en procédant à 33 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ,

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur le principal au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Par conséquent,

REJETTE la demande de la SA NOV’HABITAT tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [T] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à la SA NOV’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire

CONDAMNE Madame [T] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire notamment ;

CONDAMNE Madame [T] [K] à payer à la SA NOV’HABITAT la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 7] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 15 décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION