Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/01834 – N° Portalis DBY7-W-B7J-EYP5

Commune [Localité 4]

C/

[U] [B]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Commune [Localité 4]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M. [F] DESCHAMPS, premier adjoint au maire, muni d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 16 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 10 Novembre 2025

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 septembre 2019, la commune de [Localité 4] a donné à bail à Monsieur [U] [B] et Madame [M] [W] épouse [B] un bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 350 euros, outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la commune de [Localité 4] a fait signifier à Monsieur [U] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 septembre 2024.

La commune de Frignicourt a ensuite fait assigner Monsieur [U] [B] devant le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte d’Huissier de Justice du 07 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

A cette audience, la commune de [Localité 4], représentée valablement par le premier adjoint au maire, reprend les termes de son assignation et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B];

— de condamner Monsieur [U] [B] au paiement de la somme actualisée de 6.237,89 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— de condamner Monsieur [U] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges récupérables qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— de condamner Monsieur [U] [B] au paiement de la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

— de condamner Monsieur [U] [B] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de tous les actes et formalités qui s’en suivent au titre de l’article 696 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne règle plus ses loyers depuis 2022. Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement, de tels délais ayant été octroyés à Monsieur [U] [B] qui ne les avait pas respectés.

Convoqué par acte d’Huissier de Justice signifié le 07 juillet 2025 à personne, Monsieur [U] [B] comparait en personne à l’audience.

Lors de celle-ci, il explique qu’il ne peut régler ses échéances de loyers suite à sa condamnation par le tribunal correctionnel. Il précise qu’il effectue des versements lorsqu’il est en capacité de payer, et propose de régulariser petit à petit sa dette locative sans pour autant faire une proposition d’échéance. Sur ses capacités financières, il indique travailler dans la restauration mais être au jour de l’audience à la recherche d’un emploi n’ayant ainsi que pour seule ressource, le revenu de solidarité active.

Aucun diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [B] n’a été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 08 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la commune de [Localité 4] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 01 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 07 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 06 septembre 2019 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.242,36 euros, stipulant expressément d’avoir à régler cette somme dans un délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 décembre 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 1er décembre 2024 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La commune de [Localité 4] sollicite la condamnation de Monsieur [U] [B] au paiement de la somme de 6.237,89 euros. Elle produit un décompte arrêté au 01 septembre 2025 démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, cette somme.

Monsieur [U] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 6.237,89 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.242,36 euros à compter de l’assignation (07 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Monsieur [U] [B], présent à l’audience, fait valoir qu’il touche actuellement le revenu de solidarité active, et qu’il est actuellement en recherche d’un travail. Il n’est pas contesté que le paiement des loyers courants n’a pas été repris, de sorte qu’il n’est pas éligible à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Compte-tenu de la somme due par Monsieur [U] [B] à la commune de [Localité 4], de la situation économique du débiteur, et afin d’assurer le règlement total de la dette, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

En cas de non-paiement d’une de ces mensualités fixées au dispositif, l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 1er décembre 2024, Monsieur [U] [B] devient occupant sans droit ni titre depuis cette date, en dépit de l’octroi de délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-58 du Code civil, ces derniers ne suspendant pas les effets de la clause résolutoire.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [U] [B] devant être condamné à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 1er décembre 2024.

IV- Sur la demande relative aux dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la commune de [Localité 4] ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le Juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

2- Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la commune de [Localité 4], Monsieur [U] [B] sera condamné à lui verser une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3- Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la commune de [Localité 4] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 septembre 2019 entre la commune de [Localité 4] et Monsieur [U] [B] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 01 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 6.237,89 euros (six mille deux cent trente-sept euros et quatre-vingt-neuf centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 01 septembre 2025 (date du dernier décompte) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.242,36 euros à compter de l’assignation (07 juillet 2025) et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [U] [B] à s’acquitter de cette somme, outre l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, en 23 mensualités de 260 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

PRECISE que ces délais, accordés sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, ne suspendent pas les effets de la clause résolutoire ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la commune de [Localité 4] et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAME Monsieur [U] [B] à quitter le lieu loué situé [Adresse 3] à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser à la commune de [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la commune de [Localité 4] de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] à verser à la commune de [Localité 4] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 10 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Manon REMY, Juge des contentieux de la protection, et par Madame C. SCHNEIDER, Greffière.

La Greffière, La Présidente,