Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02810 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WJ

S.A. LE FOYER REMOIS venant aux droits de [Localité 1] HABITAT

C/

[X] [B]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS venant aux droits de [Localité 1] HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [X] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2019, la SA [Localité 1] HABITAT aux droits de laquelle vient la SA LE FOYER REMOIS a donné à bail à Madame [X] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 415,29 euros, et 103,26 euros de charges locatives.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2023, la SA LE FOYER REMOIS a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2651,26 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois de décembre 2021 à février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025 la SA LE FOYER REMOIS a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 2015,23 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges des mois restés impayés en décembre 2024.

Par notification électronique du 27 février 2025, la SA LE FOYER REMOIS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 signifié à étude, la SA LE FOYER REMOIS a fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [X] [B] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner Madame [X] [B] au paiement des sommes suivantes:

—  4806,89 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  450 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 14 octobre 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA LE FOYER REMOIS représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Madame [X] [B] n’a procédé à aucun règlement depuis juillet 2025. Elle actualise sa créance à la somme de 5871,05 euros, précisant que le loyer s’élève désormais à 532,08 euros et que les APL sont suspendues.

Madame [X] [B] a comparu en personne et confirme la suspension de ses APL et le dernier règlement en juillet 2025. Elle mentionne être en arrêt maladie depuis plus de 3 ans, être déclarée en inaptitude entraînant des indemnités journalières à hauteur de 600 euros par mois. Elle relate n’avoir eu d’impayés avant son arrêt maladie. Elle affirme vouloir régler sa dette et sollicite de verser uniquement le loyer résiduel. Questionnée sur l’opportunité d’un dossier de surendettement, Madame [B] a indiqué vouloir régler ses dettes par elle même. Elle souhaite également quitter le logement pour un loyer moins onéreux, mais uniquement quand elle aura réglé ses dettes. Elle sollicite des délais suspensifs de la clause résolutoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 14 octobre 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA LE FOYER REMOIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA LE FOYER REMOIS justifie avoir signifié à la locataire le 27 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire stipulant un délai de deux mois, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 28 avril 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 28 novembre 2019, du commandement de payer délivré le 20 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 10 décembre 2025, que la SA LE FOYER REMOIS rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 5871,05 euros.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Madame [X] [B] sera condamnée à verser à la SA LE FOYER REMOIS la somme totale de 5871,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 13 octobre 2025 sur la somme de 4806,89 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

S’il n’est pas remis en question la bonne volonté de Madame [X] [B] à s’acquitter de sa dette compte tenu de son état de santé qui a entraîné une diminution de ses ressources, cette dernière fait toutefois état de ressources mensuelles à hauteur de 600 euros par mois alors que le loyer s’élève à 532,08 euros.

Ainsi, il se déduit de ces divers éléments que Madame [X] [B] n’est ni en situation de régler sa dette locative ni en capacité de régler le loyer courant. Dans ces conditions, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seront rejetées.

Il sera indiqué à Madame [X] [B] qu’il ne relève pas des pouvoirs du juge des contentieux de la protection de permettre au locataire de s’acquitter uniquement du loyer résiduel après déduction des APL et qu’il ne relève pas davantage de sa compétence d’enjoindre à la CAF de reprendre le versement des APL. Néanmoins, Madame [X] [B] ne peut qu’être invitée à se rapprocher d’une assistante sociale et à déposer un dossier de surendettement compte tenu de la précarité de sa situation financière, ce dernier n’étant en rien infamant, mais permettant d’éviter l’augmentation de son endettement.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 28 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 28 avril 2025, Madame [X] [B] devient occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Madame [X] [B] devant être condamnée à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 28 avril 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SA LE FOYER REMOIS ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Madame [X] [B], doit supporter les dépens.

En revanche, compte tenu de la situation financière précaire de Madame [B], il n’apparaît pas conforme à l’équité de la condamner Madame [X] [B] au paiement d’une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA LE FOYER REMOIS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2019 entre la SA [Localité 1] HABITAT aux droits de laquelle vient désormais la SA LE FOYER REMOIS d’une part, et Madame [X] [B] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4], sont réunies à la date du 28 avril 2025  ;

CONDAMNE par conséquent Madame [X] [B] à payer à la SA LE FOYER REMOIS, la somme de 5871,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 13 octobre 2025 sur la somme de 4806,89 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 10 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

REJETTE en conséquence la demande de Madame [X] [B] tendant à se voir octroyer des délais de paiement ;

DÉBOUTE Madame [X] [B] de sa demande tendant à payer uniquement le loyer résiduel après déduction des APL ;

CONDAMNE Madame [X] [B] à quitter le lieu loué situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [X] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [X] [B] à compter de la résiliation du bail, soit le 28 avril 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE Madame [X] [B] à payer à la SA LE FOYER REMOIS l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 28 avril 2025, et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés du logement,

REJETTE la demande en paiement formulée par la SA LE FOYER REMOIS en réparation de son préjudice subi ;

CONDAMNE Madame [X] [B] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE la SA LE FOYER REMOIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à Châlons-en-Champagne par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION