TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 6]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/11912 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2NC6

Minute :

SA ANTIN RESIDENCES

Représentant : M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [Z] [K]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

Madame [J] [M] [L] [N]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Christian PAUTONNIER

Copie délivrée à :

M^e Issa KEITA

Madame [J] [M] [L] [N]

Le 10 décembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 10 décembre 2025 ;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 octobre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA ANTIN RESIDENCES, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [K], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [J] [M] [L] [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail à effet au 3 août 2015 conclu avec M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] et portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], ainsi que d’un emplacement de parking, la société Antin Résidences a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024, M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3255,42 euros au titre des loyers et charges impayés du local d’habitation et du parking ;

— les condamner solidairement aux loyers et accessoires échus entre la date de signification de la décision et le prononcé de la décision à intervenir, aux loyers et accessoires dont le compte sera produit à l’audience tant pour le local d’habitation que pour le parking ;

— déclarer résilié le contrat d’habitation pour non-paiement des loyers et des charges et par conséquent, déclarer résiliés les contrats liant les parties ;

— leur ordonner de quitter et vider les lieux, avec tous occupants de leur chef et tous meubles non affectés au paiement de la créance et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, à peine d’y être contraints par expulsion réalisée en la forme accoutumée avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— les condamner solidairement à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et accessoires et ce jusqu’au départ effectif des requis, matérialisé par la remise des clés ou leur expulsion ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 350 euros pour résistance abusive ;

— les condamner au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— les condamner solidairement aux entiers dépens, comprenant le commandement de payer et la présente assignation.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025, à laquelle elle a été retenue.

La société Antin Résidences, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 2 399,28 euros arrêtée au 7 octobre 2025. Elle a précisé qu’elle demandait de prononcer la résiliation judiciaire du bail qui a été égaré et fait valoir que la Ccapex a été saisie le 13 octobre 2023 et la préfecture le 20 décembre 2024. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi des délais sollicités en défense au regard de la reprise du paiement des loyers.

Pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [K], assisté par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles il demande :

— de débouter la SA Antin Résidences de sa demande d’expulsion ;

— de rejeter la demande de résiliation judiciaire ;

— de dire qu’il bénéficiera du délai prévu par les dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour le règlement de la dette à hauteur de 50 euros par mois ;

— de rejeter les demandes de la SA Antin Résidences ;

— à titre infiniment subsidiaire, de lui accorder le délai prescrit à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures déposées à l’audience du 13 octobre 2025 pour l’exposé de ses moyens.

Mme [J] [M] [L] [N], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en résolution judiciaire du bail pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le II est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le cachet de la lettre recommandée avec avis de réception datée du 12 septembre 2023 par laquelle la CAF a été saisie est illisible. Néanmoins, au regard de la date de l’assignation, du 19 décembre 2024, soit plus d’un an après la date figurant sur ce courrier, et de la présence d’un diagnostic social et financier, il est suffisamment établi en l’espèce que la saisine est intervenue au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’article 24 IV de la même loi prévoit que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 12 décembre 2024, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 13 octobre 2025.

L’action du demandeur tendant à prononcer la résolution du bail en raison de l’existence d’une dette locative est donc recevable.

II. Sur la demande en paiement de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Antin Résidences ne produit pas le contrat de bail relatif au local d’habitation et au parking. Elle produit néanmoins un décompte des sommes appelées et versées par les défendeurs depuis le mois d’août 2015, et M. [Z] [K] ne conteste pas l’existence de ce bail. Ainsi, il résulte suffisamment de ces éléments que les parties sont liées par un bail portant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], ainsi que d’un emplacement de parking, depuis le mois d’août 2015.

Au regard du décompte produit, le solde locatif arrêté au 7 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, s’élève à la somme de 2 399,28 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Le contrat n’étant pas produit, il n’est pas établi qu’une clause de solidarité lie les preneurs. Par conséquent, il n’y a pas lieu de les condamner solidairement.

La demande tendant à ce que les défendeurs soient solidairement condamnés au paiement des loyers et charges entre le mois d’octobre 2025 et le prononcé de la présente décision sera en outre rejetée, le décompte versé aux débats s’arrêtant au 7 octobre 2025 et l’absence de production du bail ne permettant pas de s’assurer que les sommes qui auront été appelées postérieurement à l’audience sont conformes à l’accord des parties.

III. Sur la demande en résiliation judiciaire du bail, la demande d’expulsion, le sort des meubles et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, le locataire est obligé :

a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, à la date de l’audience, la dette locative ne s’élevait plus qu’à la somme de 2 399,28 euros, et il résulte du décompte que le paiement total du loyer a repris, outre un supplément, ce qui a permis de réduite considérablement la dette locative au cours de l’instance pour n’être désormais que d’un montant limité. Par ailleurs, si le solde est quasiment systématiquement négatif en défaveur des locataires depuis la prise d’effet du bail, il doit également être relevé que la dette a principalement varié au cours du temps en raison de l’imputation de sommes au titre du SLS, tant en débit qu’en crédit, ce qui doit conduire à tempérer la gravité des manquements. Enfin, au regard du caractère particulièrement ancien des relations contractuelles, et d’indications peu compréhensibles sur le décompte produit, notamment une somme appelée pour 1200 euros le 17 janvier 2025 sous le libellé « transfert vers compte », la gravité du manquement des locataires à leur obligation de payer les loyers et les charges n’est pas suffisamment grave en l’espèce pour que soit prononcée la résiliation du bail.

La demande de la société Antin Résidences sera par conséquent rejetée, de même que les demandes subséquentes tendant à prononcer l’expulsion des défendeurs, à statuer sur le sort des meubles, et à les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

IV. Sur la demande de délais de paiement

Les délais de paiement prévus à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoient à l’article 1343-5 d code civil, tout en prévoyant un maximum de 36 mois, ont vocation à s’appliquer afin de permettre au juge d’accorder des délais de paiement au locataire défaillant lorsque le bailleur se prévaut de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire.

En l’espèce, la résiliation du bail n’a pas été sollicitée par l’effet de la mise en œuvre d’une clause résolutoire, mais sur le fondement de la résiliation judiciaire du bail.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne peut en conséquence recevoir application au présent litige.

Néanmoins, aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [Z] [K] justifie que lui-même et Mme [J] [M] [L] [N] perçoivent 1907,44 euros de prestations de la caisse d’allocations familiales, et que quatre de leurs enfants vivent au domicile, dont trois mineurs.

Il sera donc fait droit à la demande de délais de paiement formée par M. [Z] [K], en 23 échéances de 50 euros, et le solde à la 24e échéance.

V. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, au regard des paiements accomplis par les défendeurs, il n’est pas établi qu’ils aient fait preuve de résistance abusive dans l’exécution de leurs obligations.

La demande de la société Antin Résidences sera par conséquent rejetée.

VI. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, desquels il n’y aura néanmoins pas lieu de retenir le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023, faute pour la demande de résiliation du bail de prospérer. Ils comprendront en revanche le coût de l’assignation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] à verser aux demandeurs la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, la décision est compatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la SAS Antin Résidences ;

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] à payer à la société Antin Résidences la somme de 2 399,28 euros arrêtée au 7 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, au titre des loyers et des charges relatifs au logement et au parking situés [Adresse 8] ;

REJETTE la demande tendant à prononcer la condamnation solidaire de M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] au paiement de cette somme ;

REJETTE la demande tendant à condamner solidairement M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] aux loyers et accessoires échus entre le mois d’octobre 2025 et le prononcé de la présente décision ;

REJETTE la demande de la société Antin Résidences tendant à prononcer la résiliation judiciaire du bail, et à prononcer l’expulsion de M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] et des occupants de leur chef, à statuer sur le sort des meubles et à les condamner à une indemnité d’occupation ;

AUTORISE M. [Z] [K] à apurer sa dette en 23 mensualités de 50 euros au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant constituée du solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société Antin Résidences pour résistance abusive ;

CONDAMNE M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] à payer à la société Antin Résidences la somme de 400 euros au titre de l’article 400 du Code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [K] et Mme [J] [M] [L] [N] aux entiers dépens dans lesquels il n’y a pas lieu d’inclure le coût du commandement de payer du 2 octobre 2023, mais qui comprendront le coût de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge