TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 31 Juillet 2025

Numéro RG : N° RG 25/00062 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EXQM

DEMANDEUR :

EPIC OPAC SAVOIE, Office Public de l’Habitat,

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Kévin ARTUSI de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [T] [C]

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 20 mai 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 29 juin 2021, l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE a donné à bail à Madame [T] [C], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 415,55 euros, outre une provision sur charges et les taxes.

Par contrat du 20 mars 2024, l’OPAC DE LA SAVOIE a donné à bail à la même locataire un stationnement n°9009, G/G [Adresse 7] à [Localité 5] pour un loyer de 33,70 euros outre une provision sur charges et les taxes.

OPAC SAVOIE a fait signifier un commandement de payer en date du 20 novembre 2024 visant la clause résolutoire et a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry par acte d’huissier en date du 6 mars 2025 et sollicite :

A titre principal,

— constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans les baux sont réunies,

— constater la résiliation de plein droit des contrats de location à la date du 20 janvier 2025 et dire en conséquence que la locataire est occupante sans droit ni titre,

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la locataire à payer à L’OPAC SAVOIE la somme de 3381,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail aux torts exclusifs de la locataire pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer à L’OPAC SAVOIE la somme de 3381,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 14 février 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner la locataire au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4984 euros. Le demandeur déclare que le locataire n’a effectué aucun règlement du loyer depuis le mois de juillet 2024, qu’elle a refusé un logement plus petit et a déposé un dossier de surendettement. Dès lors, le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [T] [C] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, mais ne propose pas d’échéancier. Elle indique avoir essayé de mettre en place des solutions pour s’en sortir mais ne pas y parvenir. Elle précise que son état de santé nécessité une demande de MDPH. Elle énonce percevoir des ressources mensuelles entre 1000 et 1600 euros, avoir des dettes mais pas de crédit.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue le 26 mai 2025, OPAC SAVOIE a transmis un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail relatif au logement ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois. Le bail relatif au stationnement étant l’accessoire du bail du logement, son régime suivra celui du bail relatif au logement.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée ensuite de la saisine de la commission des impayés de loyer de la caisse d’allocations familiales le 21 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Les baux conclus entre les parties contiennent une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 1865,45 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En application de l’article 24.VI de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, “par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;”.

En l’espèce, le 20 février 2025, la commission de surendettement des particuliers de la SAVOIE a prononcé la recevabilité de la demande de la défenderesse. Dès lors, il convient d’appliquer la disposition précitée relative à l’hypothèse où la locataire a bénéficié d’une décision de recevabilité de sa demande auprès de la commission de surendettement des particuliers.

Toutefois, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [T] [C] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail.

Par suite, la locataire devenant occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si les baux n’avait pas été résilié, pour la période courant du 21 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

OPAC SAVOIE produit un décompte démontrant que Madame [T] [C] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4722,28 euros incluant le loyer du mois d’avril 2025.

La défenderesse n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, elle sera condamnée au paiement de cette somme.

Elle sera par ailleurs condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Madame [T] [C] qui énonce percevoir des ressources entre 1000 et 1600 euros par mois, elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Madame [T] [C] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de la situation économique de la locataire telle que précédemment décrite et en l’absence de besoin allégué par le bailleur, celui-ci sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 juin 2021 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE et Madame [T] [C] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 8] et au bail conclu le 20 mars 2024 entre les mêmes personnes concernant le stationnement n°9009, G/G [Adresse 7] à [Localité 5] sont réunies à la date du 21 janvier 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNE à Madame [T] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés et le stationnement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [T] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si les baux avaient continué,

CONDAMNE Madame [T] [C] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 4722,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois d’avril 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISE Madame [T] [C] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 70 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [T] [C] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation,

DIT n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Madame [T] [C] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans les contrats de bail, et celle formée par le bailleur au titre de l’astreinte ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 31 juillet 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION