TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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O R D O N N A N C E D E R E F E R E

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00124 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EYS2

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y]

domiciliés [Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par Maître Julien BETEMPS de la SARL JULIEN BETEMPS AVOCAT, au barreau de CHAMBERY, substitué par Maître RATTAIRE Loric, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [E]

domicilié [Adresse 2]

[Localité 3]

Comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 juillet 2022, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y], ayant pour mandataire de gestion FONCIA VALLEE, ont donné à bail à Monsieur [F] [E], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 680 euros, outre une provision sur charges de 100 euros.

Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] ont fait signifier un commandement de payer en date du 29 janvier 2025 visant la clause résolutoire et ont saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 26 mai 2025 et sollicitent :

— le constat de l’absence de réglement intégral de la dette entre le commandement de payer du 29 janvier 2025 et le 29 mars 2025,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 30 mars 2025,

En conséquence de quoi,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme provisionnelle de 4837,92 euros due au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 29 mars 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, outre capitalisation des intérêts par année échue,

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation du locataire à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] une somme provisionnelle équivalant au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué, au titre de l’indemnité d’occupation due postérieurement à la date de résiliation et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés, outre capitalisation des intérêts par année échue, soit une somme provisionnelle de 3370,50 euros pour la période du 30 mars 2025 au 15 juillet 2025, sauf à parfaire au jour de l’ordonnance à venir,

— d’ordonner au locataire de quitter les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

— d’ordonner qu’à défaut pour Monsieur [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— la condamnation de Monsieur [F] [E] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation du locataire aux entiers dépens,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

A l’audience du 2 septembre 2025, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y], représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 4887,92 euros au 29 mars 2025. Les demandeurs sollicitent 3970,50 euros d’indemnités d’occupation. Les demandeurs déclarent que le locataire n’a effectué aucun règlement du loyer depuis novembre 2024 si bien qu’ils s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [E] comparaît à l’audience et sollicite des délais de paiement suspensifs de l’exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail, proposant de payer chaque mois la somme de 2000 euros, loyer courant compris à partir du mois d’octobre. De plus, le défendeur énonce être dans l’attente d’un acompte de 30000 euros. Il ajoute avoir deux enfants âgés de 14 ans et 18 ans. Il indique aussi ne pas avoir de crédits, ni d’autres dettes mais que les impayés sont dus à des difficultés de son entreprise.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer ne peut recevoir application dans le cadre de la présente procédure puisque le contrat de bail fixe ce délai à deux mois.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 30 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 27 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 29 janvier 2025, pour la somme en principal de 2835,54 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 mars 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, Monsieur [F] [E] ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Si Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] indiquent qu’au jour de l’audience, le montant des indemnités mensuelle d’occupation s’élèvent à 3970,50 euros, aucun élément ne permet de justifier ce montant.

Dès lors, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En outre, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] produisent un décompte démontrant que Monsieur [F] [E] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4898,90 euros incluant le loyer du mois de mars 2025, au titre des loyers et charges impayés depuis novembre 2024.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision, outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Il sera par ailleurs condamné au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, et en présence d’une demande formulée en ce sens, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année échue sur ces sommes.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [F] [E] qui énonce être dans l’attente d’un acompte de 30000 euros, il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif

VI. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERÊTS

L’article 1231-6 du Code civil dispose, en son alinéa 1er que “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure”. Aux termes de l’alinéa 3, “le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire”.

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] ne précisent nullement en quoi l’inexécution du contrat de bail leur a causé un préjudice ce qui ne peut se déduire du seul défaut de règlement de l’arriéré locatif. En conséquence, la demande de condamnation au titre des dommages et intérêts sera rejetée.

VII. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Le locataire, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner la partie défenderesse au paiement d’une indemnité de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 juillet 2022 entre Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] et Monsieur [F] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 mars 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [F] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [F] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] la somme provisionnelle de 4898,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de mars 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation, outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts ;

AUTORISONS Monsieur [F] [E] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 212 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS Monsieur [F] [E] à payer à Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] la somme de 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [F] [E] de sa demande relative à l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

DÉBOUTONS Monsieur [X] [Y] et Madame [V] [Y] de leur demande relative à des dommages et intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION