TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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J U G E M E N T

rendu le 19 Décembre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00242 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E3MO

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [D]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Lucie D’ALU, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [S] [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Marie-Françoise ION

DÉBATS :

Audience publique du : 21 octobre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 12 février 2024, Monsieur [L] [D] a donné à bail à Madame [S] [O] [I] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 400 euros, outre une provision sur charge de 70 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 18 janvier 2025, Monsieur [L] [D] a mis en demeure Madame [S] [O] [I] de s’acquitter des sommes dues au titre des impayés de loyers depuis le 1er décembre 2024, soit la somme totale de 940 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, Monsieur [L] [D] a fait signifier à Madame [S] [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1079 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2025, Monsieur [L] [D] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

— dire que la résiliation de plein droit du contrat de bail du 12 février 2024 est intervenue à la date du 3 avril 2025,

— dire que Madame [S] [O] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [O] [I] ainsi que celle de tous les occupants de son chef des locaux sis [Adresse 2], sous astreinte définitive de 50 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [S] [O] [I] à lui payer une somme de 2333 euros au titre de l’arriéré locatif, à parfaire au jour du jugement,

— condamner Madame [S] [O] [I] à lui payer une somme de 88,38 euros au titre des frais d’huissier engagés pour la délivrance du commandement de payer,

— condamner Madame [S] [O] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actualisé du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner à lui payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par courrier en date du 26 septembre 2025, Madame [S] [O] [I] demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter les demandes de Monsieur [L] [D],

— condamner Monsieur [L] [D] à lui payer la somme de 300 euros “pour le temps et l’énergie passés à traiter un dossier qui aurait [pu] trouver une issue amiable”,

— condamner Monsieur [L] [D] au paiement des dépens.

À l’audience du 21 octobre 2025, Monsieur [L] [D], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 3123 euros arrêtée au 7 octobre 2025. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs et sollicite le rejet des demandes de la partie adverse.

Madame [S] [O] [I] comparaît et se désiste de sa demande en paiement de la somme de 300 euros, mais maintient le surplus de ses demandes.

Elle reconnaît devoir la somme de 3123 euros au bailleur. Elle précise qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers car elle n’a pas eu d’eau chaude pendant un mois et que malgré les travaux effectués, le chauffe-eau n’est toujours pas réparé. Elle explique vouloir tout de même rester dans le logement. Concernant sa situation actuelle, Madame [S] [O] [I] déclare avoir trouvé un emploi qui lui permet de percevoir un salaire compris entre 1400 et 1500 euros et avoir fait une demande de prêt à la banque pour payer sa dette de loyer.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose en son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

En application de cette disposition, la Cour de Cassation a pu juger que « les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent » (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 18 février 2009, n° 08-13343).

En l’espèce, la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer. Or, le commandement de payer ayant été délivré après le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer doit recevoir application dans le cadre de la présente procédure et ce peu important que le contrat de bail conclu entre les parties fixe ce délai à deux mois.

S’agissant des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont également applicables en l’espèce, l’assignation ayant été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties à l’audience, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie du commandement de payer a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 25 février 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 21 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Monsieur [L] [D] est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient au paragraphe XI. une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 19 février 2025.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2025.

Madame [S] [O] [I] devenant à compter de cette date sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 3 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Monsieur [L] [D] produit un décompte établissant que Madame [S] [O] [I] restait lui devoir la somme de 3123 euros selon décompte arrêté au 7 octobre 2025. Madame [S] [O] [I], qui reconnaît être redevable de cette somme, ne produit aucun élément de nature à en contester le principe ni le montant.

Si elle soutient avoir cessé le paiement du loyer par suite dysfonctionnement d’un chauffe-eau l’ayant privée d’eau chaude pendant un mois, elle ne produit aucun justificatif au soutien de cette allégation et ne démontre pas que ce dysfonctionnement ait rendu impossible la jouissance des lieux loués. Au surplus, il sera relevé qu’alors qu’elle évoque une privation d’eau chaude pendant une durée d’un mois, les sommes dont elle reconnaît être redevable excèdent largement le montant d’un seul mois de loyer.

Par conséquent, Madame [S] [O] [I] sera condamnée à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 3123 euros au titre au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation incluant le mois d’octobre 2025.

Madame [S] [O] [I] sera par ailleurs condamnée au paiement des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

5°) Sur la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De plus, l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [S] [O] [I] demande à pouvoir rester dans le logement.

Toutefois, il résulte du dernier décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [S] [O] [I] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants avant l’audience, ce qu’elle reconnaît à l’audience.

Dans ces conditions, sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée par application des articles 24 V. et VII. précités.

Aucune demande de délais de paiement n’ayant été formulée et la reprise du paiement des loyers courants n’étant pas établie, il n’y aura pas lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur la demande d’astreinte

Monsieur [L] [D] sollicite l’expulsion de Madame [S] [O] [I] sous astreinte de 50 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect du présent jugement, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de fixation d’une astreinte.

Par conséquent, la demande de fixation d’une astreinte assortissant l’expulsion formulée par le bailleur sera rejetée.

7°) Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [O] [I], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 19 février 2025 par commissaire de justice.

Il est par ailleurs équitable de condamner Madame [S] [O] [I] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 février 2024 entre Monsieur [L] [D] et Madame [S] [O] [I] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 5] sont réunies à la date du 3 avril 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Madame [S] [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [O] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [L] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

REJETTE la demande de Monsieur [L] [D] relative à la fixation d’une astreinte,

REJETTE la demande de Madame [S] [O] [I] relative à la suspension des effets de la clause résolutoire,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Madame [S] [O] [I] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 3123 euros au titre au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation incluant le mois d’octobre 2025, outre les outre les loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal, à compter du 19 février 2025 sur la somme de 1079 euros, à compter du 20 août 2025 sur la somme de 1254 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

CONDAMNE Madame [S] [O] [I] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

CONDAMNE Madame [S] [O] [I] à payer à Monsieur [L] [D] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 décembre 2025 par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION