RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/02170 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HK4R

NAC : 50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 25 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [T]

né le 13 Juin 1977 à [Localité 6]

De nationalité française,

Profession : Consultant,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 8] [Localité 8]

Madame [V] [W] épouse [T]

née le 21 Avril 1978 à [Localité 10],

De nationalité française,

Profession : professeur des écoles,

demeurant [Adresse 2]

— [Localité 8]

Représentés par M^e Jean-yves PONCET, membre de la SCP PONCET DEBOEUF BEIGNET, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Monsieur [S] [A]

De nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 4] [Localité 9]

Madame [F] [L] épouse [A]

De nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

— [Localité 4]

Représentés par M^e Thierry BRULARD, membre de la SCP BRULARD LAFONT DESROLLES, avocat au barreau de l’EURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats : Madame Marie LEFORT, Présidente, qui a entendu les plaidoiries comme juge rapporteur, sans opposition des parties et en a rendu compte lors du délibéré à la collégialité constituée de :

N° RG 23/02170 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HK4R – jugement du 25 février 2025

— Madame Marie LEFORT, présidente

— Madame Anne-Caroline HAGTORN, juge

— Madame Louise AUBRON-MATHIEU, juge placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Rouen, déléguée aux fonctions de juge au tribunal judiciaire d’Evreux.

lesquelles ont délibéré conformément à la loi

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 10 Décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Louise AUBRON-MATHIEU,

— signé par Madame Marie LEFORT, première vice-Présidente et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [S] [A] et Mme [F] [L] épouse [A] (ci-après dénommés « les époux [A] ») étaient propriétaires d’un immeuble à usage d’habitation situé à [Localité 7].

Selon mandat simple de vente en date du 31 janvier 2023, ils ont confié à l’agence Clé en main de [Localité 11] (ci-après dénommée « l’agence Clé en main ») la vente de cet immeuble au prix de 268 000 euros, la rémunération du mandataire étant fixée à 13 400 euros TTC.

Le 11 mars 2023, Monsieur [G] [T] et Madame [V] [W] épouse [T] (ci-après dénommés « les époux [T] ») ont formalisé une offre d’achat pour l’immeuble au prix de 260 000 euros n’incluant pas la rémunération du mandataire. L’offre d’achat prévoyait la signature d’un avant-contrat de vente entre les parties au plus tard le 21 mars 2023.

L’offre d’achat a été signée électroniquement le 11 mars 2023 par les époux [T], et le 12 mars 2023 par les époux [A].

Le 18 mars 2023, les époux [A] ont vendu à Monsieur [U] [K] et Madame [E] [R] épouse [K] ledit bien immobilier au prix de 270 000 euros.

C’est dans ce contexte que, par acte du 26 juin 2023, les époux [T], se prévalant d’une vente parfaite entre eux et les époux [A] de l’immeuble, ont fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire d’Evreux aux fins que la résolution de la vente soit prononcée et d’être indemnisés de leurs préjudices.

La clôture de la mise en état a été fixée au 03 juin 2024 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 novembre 2024, les époux [T] demandent au tribunal de :

A titre principal, prononcer la résolution judiciaire de la vente de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] intervenue selon offre d’achat acceptée des 11 et 12 mars 2023 ;Condamner in solidum les époux [A] à leur payer, à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes : – 10 000 euros en réparation du préjudice moral de M. [G] [T] ;

—  10 000 euros en réparation du préjudice moral de Mme [V] [T] ;

—  6 000 euros en réparation de leur préjudice économique ;

Condamner in solidum les époux [A] aux dépens et à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande principale en résolution de la vente, les époux [T] font valoir, au visa des articles 1118, 1583 et 1610 du code civil que :

la vente entre les parties était parfaite du fait de leur accord sur la chose et le prix et de la contre-signature de l’offre d’achat par les époux [A] ;

le bien ayant été revendu à des tiers, l’obligation de délivrance incombant aux époux [A] ne peut être satisfaite, ce qui les contraint à solliciter une résolution de la vente ;

la vente n’était pas conditionnée à la régularisation d’un compromis de vente ;

les époux [A] ont vendu le bien à des tiers avant même l’expiration du délai prévu pour la signature du compromis de vente ;

ils ont procédé à de nombreuses démarches, notamment en préparant le placement sous séquestre de la somme de 20 000 euros, en proposant deux contre offres aux vendeurs avant de parvenir à un accord sur la somme de 260 000 euros, et en préparant la signature du compromis de vente auprès du notaire et de l’agence immobilière ;

Au soutien de leurs demandes de dommages-intérêts, ils font valoir, sur le fondement des articles 1112 et 1611 du code civil :

la mauvaise foi des vendeurs qui ont rapidement vendu le bien à des tiers ;

que l’immeuble litigieux correspondait à l’ensemble de leurs critères ;

le temps passé et les frais dépensés dans la réalisation de la vente ;

qu’ils ont dû acquérir un bien immobilier en lieu et place du bien litigieux dans un secteur ne correspondant pas à celui qu’ils recherchaient initialement.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 mai 2024, les époux [A] sollicitent :

A titre principal, que les époux [T] soient déclarés irrecevables en leur demande de résolution judiciaire de la vente de l’ensemble immobilier ;

En tout état de cause et à titre subsidiaire, le débouté des époux [T] de leur demande de résolution de la vente et de leurs demandes de dommages-intérêts ;

A titre reconventionnel :

La condamnation in solidum des époux [T] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

La condamnation des époux [T] aux dépens et à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la résolution de la vente, ils font valoir que :

cette demande est irrecevable en raison de l’absence de vente formée entre eux et les époux [T] ;la vente ne pouvait être parfaite puisque celle-ci était conditionnée dans l’offre d’achat à la régularisation d’un compromis de vente avant le 21 mars 2023 qui n’a pas été signé ;les acheteurs n’ont effectué aucune démarche afin de régulariser le compromis de vente, de publier leur assignation aux services de la publicité foncière ni n’ont agi contre les époux [K], acquéreurs de l’immeuble litigieux ;ils ont bien transmis à l’agence immobilière les documents nécessaires à la rédaction du compromis de vente avant le 21 mars 2023 mais n’ont jamais été convoqués pour le signer, ni mis en demeure à cet effet ;faute de nouvelles de l’agence immobilière et des époux [T], ils ont pu légitimement croire que ces derniers avaient renoncé à l’achat ;l’agence immobilière a commis une faute en ne procédant pas à la rédaction du compromis de vente avant le 21 mars 2023 ;lors de la signature de l’offre d’achat, les époux [T] avaient déjà procédé à l’achat de leur bien immobilier actuel ;aucune phase de négociation n’a existé entre eux préalablement à l’offre d’achat et aucune faute ne peut leur être reprochée ;les demandeurs ne fournissent aucune pièce de nature à établir la réalité de leurs préjudices.

MOTIFS

1.Sur la demande en résolution de la vente formée par les époux [T]

Il résulte des articles 1217 et 1224 du code civil que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut provoquer la résolution du contrat, laquelle résultera d’une décision de justice en cas d’inexécution suffisamment grave appréciée souverainement.

Il résulte des articles 1582 et 1583 du code civil que la vente peut être faite par acte authentique ou sous seing privé et qu’elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En application des articles 1113, 1114 et 1118 du code civil, la vente est formée dès lors que, à une offre précise et ferme, correspond une acceptation dans les mêmes termes, ces deux éléments devant à la fois se rencontrer et correspondre exactement. L’acceptation peut être expresse ou tacite mais elle doit résulter d’un comportement ou d’une déclaration non équivoque de son auteur.

Il est également constant que la volonté et la recherche de la commune intention des parties relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En application des articles 1603 et 1604 du code civil, l’une des deux obligations principales du vendeur est la délivrance du bien vendu, à savoir son transport en la puissance et possession de l’acheteur.

En l’espèce, il résulte du document intitulé « offre d’achat » versé au débat que le 11 mars 2023 les époux [T] ont déclaré leur intention d’acquérir le bien immobilier en cause au prix de 260 000 euros, hors frais d’agence sans recourir à un prêt pour financer cette acquisition.

L’offre d’achat comporte une section intitulée « nature et description du bien » au sein de laquelle le bien sur lequel porte l’offre d’achat est décrit de façon précise et où sont mentionnées ses références cadastrales.

Il se déduit de l’analyse de ce document le caractère ferme de l’offre d’achat formulée par les époux [T], tant sur la chose que sur le prix.

Il y est en outre précisé que : « l’offre acceptée constitue un accord sur la chose et sur le prix au sens des articles 1583 et 1589 du code de procédure civile. En cas de refus de réitérer la présente, le vendeur pourra être contraint de vendre les biens susvisés par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites ».

Dans la section « signature », il est mentionné qu’en signant électroniquement cette offre : « le vendeur accepte sans réserve de vendre les biens aux prix et conditions contenus dans la présente offre d’achat ».

Or, il n’est pas contesté que le 12 mars 2023, les époux [A] ont contresigné électroniquement l’offre d’achat formulée par les époux [T], sans y apporter aucune réserve.

Ils se sont ainsi engagés à vendre leur bien au prix et aux conditions prévues par l’offre d’achat formulée par les époux [T].

Un accord sur la chose et sur le prix entre les parties est dès lors intervenu le 12 mars 2023.

Les époux [T] font valoir que la vente ne pouvait être parfaite puisque celle-ci était conditionnée dans l’offre d’achat à la régularisation d’un compromis de vente avant le 21 mars 2023, qui n’a pas été signé.

Toutefois, en page 3 de l’offre d’achat, il est simplement mentionné que : « l’acceptation de vendre aux conditions de la présente offre devra être actée par la signature de celle-ci par le vendeur (…) Un avant-contrat de vente devra ensuite être signé par le vendeur et l’offrant au plus tard le 21 mars 2023 ».

Ainsi, il résulte de l’analyse de l’offre d’achat que la signature du compromis de vente constituait une simple formalité et il ne peut se déduire des termes de l’offre d’achat que les parties avaient érigé la signature de l’avant-contrat de vente comme une condition de formation de la vente.

En conséquence, en contresignant l’offre ferme et irrévocable formulée par les époux [T] le 12 mars 2023, les époux [A] ont accepté de vendre leur bien au prix proposé par les époux [T].

L’accord sur la chose et sur le prix a ainsi eu pour effet de former une vente parfaite entre les époux [T] et les époux [A] le 12 mars 2023.

Il doit être relevé que la signature du compromis de vente était prévue dans l’offre d’achat comme devant intervenir au plus tard le 21 mars 2023.

Or, il résulte des pièces versées au débat que le 18 mars 2023, les époux [A] ont accepté une seconde offre, portant sur le même bien, formulée par d’autres acheteurs, les époux [K], à un prix supérieur à celui proposé par les époux [T], à savoir la somme de 270 000 euros.

Dès lors, les époux [A] ont rendu la signature du compromis de vente avec les époux [T] impossible en acceptant l’offre portant sur le même bien formulée par les époux [K] le 18 mars 2023, sans attendre la date prévue pour la signature du compromis de vente avec les époux [T] et alors même qu’ils s’étaient engagés à vendre leur bien aux époux [T].

Le moyen selon lequel ils n’auraient reçu aucune nouvelle des époux [T] entre la date à laquelle ils ont accepté l’offre d’achat le 12 mars 2023 et la date à laquelle ils ont accepté l’offre d’achat des époux [K] le 18 mars 2023, ce qui signifiait selon eux que les époux [T] avaient renoncé à acquérir le bien immobilier litigieux, est inopérant dans la mesure où le 16 mars 2023, soit cinq jours avant la date prévue pour la signature du compromis, l’agence immobilière en charge du mandat de vente leur a bien confirmé que le compromis de vente était prêt à être signé à la date du 21 mars 2023.

En conséquence, en vendant leur bien aux époux [K] alors qu’ils s’étaient contractuellement engagés à vendre leur bien aux époux [T], les époux [A] ont commis un manquement à leurs obligations contractuelles et plus particulièrement à leur obligation principale de délivrance au profit des époux [T].

Dans la mesure où les époux [A] ont vendu leur bien aux époux [K], le 18 mars 2023, l’exécution forcée de la vente au profit des époux [T] a été rendue impossible.

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande des époux [T] et de prononcer aux torts des époux [A] la résolution de la vente du 12 mars 2023.

2.Sur la demande de dommages-intérêts des époux [T]

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté peut, outre provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution, étant précisé que les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et que des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, la résolution du contrat de vente ayant été prononcée aux torts des époux [A], les époux [T] sont bien fondés à solliciter l’octroi de dommages et intérêts en raison des manquements commis par les époux [A] à leurs obligations contractuelles.

Sur la demande au titre du préjudice financier

Les époux [T] justifient avoir entrepris des démarches auprès de leur établissement bancaire dès le 12 mars 2023, date de la vente du bien, aux fins d’obtenir un déblocage des fonds déposés sur un compte plan épargne logement. Ils démontrent en outre avoir pris attache avec un notaire aux fins de finaliser la rédaction du compromis de vente.

Si ces éléments permettent d’établir que les époux [T] ont consacré du temps à la finalisation de leur projet immobilier, ils ne justifient pas avoir exposé de quelconques frais pour la réalisation de la vente.

Par conséquent, la demande des époux [T] en condamnation des époux [A] à leur verser la somme de 6 000 euros en réparation de leur préjudice financier sera rejetée.

Sur la demande au titre du préjudice moral

Les époux [T] justifient avoir acquis un autre bien immobilier situé à [Localité 5], plus éloigné de leur résidence principale que celui situé à [Localité 7] et dans un secteur moins attractif ce qui caractérise un préjudice moral.

Les époux [A], qui se savaient engagés contractuellement auprès des époux [T], ont en méconnaissance de leurs obligations contractuelles, décidé de vendre le bien à d’autres acheteurs, à un prix de 10 000 euros supérieur à celui auquel ils entendaient vendre leur bien aux époux [A].

Le préjudice des époux [T] sera donc évalué à hauteur de 5.000 euros chacun.

En conséquence, les époux [A] seront condamnés à payer à Madame [V] [W] épouse [T] la somme de 5 000 euros et à M. [G] [T] la somme de 5 000 euros.

Les époux [A] seront condamnés in solidum, puisque chacun des coauteurs d’un même dommage, unique et indivisible, doit être condamné à le réparer en totalité.

3.Sur la demande de dommages-intérêts des époux [A] pour procédure abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

A cet égard, l’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés », seules la mauvaise foi ou l’intention de nuire étant susceptibles de caractériser la résistance abusive.

En l’espèce, dès lors qu’il est fait droit, même seulement pour partie, aux prétentions des époux [T], leur action en justice ne peut être considérée comme abusive.

En conséquence, la demande indemnitaire des époux [A] sera rejetée.

4.Sur les frais du procès

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [A], partie perdante au procès, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, les époux [A], partie perdante vis-à-vis des époux [T], seront condamnés in solidum à leur payer, au titre des frais exposés par eux et non compris dans les dépens, une indemnité qui sera équitablement fixée à 3 500 euros.

Perdants et condamnés aux dépens, les époux [A] seront déboutés de leur demande de ce chef dirigée contre les époux [T].

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

PRONONCE la résolution de la vente portant sur le bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 7] formée le 12 mars 2023 entre Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A], d’une part, et Monsieur [G] [T] et Madame [V] [W] épouse [T], d’autre part ;

DEBOUTE Monsieur [G] [T] et Madame [V] [W] épouse [T] de leur demande de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] à payer à Monsieur [G] [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] à payer à Madame [V] [W] épouse [T] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] à payer à Monsieur [G] [T] et Madame [V] [W] épouse [T] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [A] et Madame [F] [L] épouse [A] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et le greffier.

Le greffier La Présidente