TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 09 Octobre 2025

Numéro RG : N° RG 25/00172 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZR5

DEMANDEUR :

Madame [G] [J]

domiciliée [Adresse 3]

[Localité 6]

comparante, assistée de M^e Véronique LORELLI, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [U]

domicilié [Adresse 4]

[Localité 5]

Comparant

Madame [R] [X]

domiciliée [Adresse 2]

[Localité 1]

Comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne DURAND

Greffier : Marie-Françoise ION

DEBATS :

Audience publique : 2 septembre 2025

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 janvier 2021, Madame [G] [J] a donné à bail à Monsieur [M] [U], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte du même jour, Madame [R] [X] s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers et des charges.

Madame [G] [J] a fait signifier un commandement de payer le 11 mars 2025 dénoncé à la caution le 26 mars 2025 puis a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry en référé par acte d’huissier en date du 5 juin 2025 concernant Monsieur [U] et du 6 juin 2025 concernant Madame [X] et sollicite :

— le constat du manquement du locataire à son obligation d’avoir à payer le prix du bail aux termes convenus,

— déclarer la demande formée par Madame [G] [J] recevable et bien fondée,

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par application de la clause résolutoire à la date du 11 mai 2025,

— dire que Monsieur [M] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

— d’ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir, et ce, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique,

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] à payer à Madame [G] [J] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges depuis la résiliation jusqu’à la libération du logement,

— la condamnation solidaire de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] au paiement de la somme provisionnelle de 17591,09 euros due au titre des loyers et charges restés impayés à avril 2025,

— le rappel que la décision à intervenir est assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

— la condamnation de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] au paiement du coût du commandement de payer et du présent acte et ses suites et aux dépens.

A l’audience du 2 septembre 2025, Madame [G] [J], assistée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à hauteur de 20522,09 euros. La demanderesse déclare que ne jamais avoir reçu le loyer depuis août 2024, si bien qu’elle s’oppose à la suspension de la clause résolutoire. Elle sollicite un échelonnement de la dette à hauteur de 400 euros par mois avec l’octroi de délais de paiement simple et une clause de déchéance en cas d’impayés.

Monsieur [M] [U] comparaît à l’audience, énonce être au RSA et ne pas avoir droit aux APL.

Madame [R] [X] comparaît, en sa qualité de caution, et énonce percevoir un revenu mensuel de 2500 euros mais ne pas recevoir de prestations de la CAF. Elle propose de verser 400 euros par mois pour apurer la dette.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence de Monsieur [M] [U].

La décision a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES TEXTES APPLICABLES :

L’article 1 du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement. Ainsi, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

II. SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D’EXPULSION :

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 a été effectuée par mail dont il a été accusé réception le 12 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la SAVOIE par lettre recommandée avec avis de réception retirée le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 11 mars 2025, pour la somme en principal de 17004,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 mai 2025.

En application de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce sur ce point, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X], en sa qualité de caution, n’ont effectué aucun règlement depuis juillet 2024. Dans ces conditions, le locataire ne justifie pas avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, si bien qu’il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 12 mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Madame [G] [J] produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [U] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 20522,09 euros incluant le loyer du mois de septembre 2025.

Monsieur [M] [U] n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, il sera condamné au paiement de cette somme par provision.

Madame [X] ayant signé le bail comme caution et s’étant à l’audience, engagée à payer en cette qualité, il convient de la condamner solidairement au paiement de cette somme par provision.

Ils seront par ailleurs tous deux condamnés solidairement au paiement par provision des loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

Par application de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Compte tenu de la précarité de la situation de Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X], ils seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

VI. SUR LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Madame [G] [J] sollicite l’expulsion de Monsieur [M] [U] et de tout occupant de son chef sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, ce qui s’avère être une mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Il convient également de condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2021 entre Madame [G] [J] et Monsieur [M] [U] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 12 mai 2025,

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [M] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [M] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [G] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] à payer à Madame [G] [J] la somme provisionnelle de 20522,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de septembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal,

AUTORISONS Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] à s’acquitter de l’arriéré locatif en 23 mensualités de 400 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et qu’à défaut du paiement intégral d’une mensualité dans ce délai, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] aux dépens qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] à payer à Madame [G] [J] la somme de 400 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment celle formée par Monsieur [M] [U] et Madame [R] [X] au titre de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et celle du bailleur au titre de l’astreinte,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 9 octobre 2025, par Madame Anne DURAND, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Marie-Françoise ION, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION